D商业广场物业企业资金管理问题和改善措施

　　摘    要：　物业公司的收入主要由其物业招租而获得相对稳定的租金构成，物业公司的财务管理有特殊性，但其核心是资金管理。加强物业公司的资金管理，能够有效提升公司核心竞争力，保障公司经营决策得以稳健实施，防范公司经营风险。物业公司通过资金管理实现营运资金平衡同时，也为满足公司战略发展需要提供了资金保障。本文以广州市D商业广场为例通过阐述资金管理的重要性，对物业公司资金管理过程中存在的问题进行分析，并提出了改善措施建议，以期待促进物业企业长远持续健康发展。

　　关键词 :    物业公司;资金管理;问题;改善措施;

　　一、资金管理对商业地产物业公司的重要意义

　　D广场位置处于广州黄金商圈，是配套齐全、车位充足的超大型广场。在多年的管理运营中，资金管理一直处在财务管理的核心位置。其资金管理可以概括为资金运作管理，包括筹资、运营、投资等。加强其资金管理在以下四个方面具有重要意义。包括：

　　（一）保证商业地产物业公司的可持续发展

　　对商业地产物业公司而言，资金的每一次流入流出都是其经营管理的体现。资金的动态平衡、不发生支付逾期、保证物业公司的良好信誉、物业公司的可持续的良性发展都离不开通过对资金的有效管理实现其效益。

　　（二）提升商业地产物业公司的核心竞争力

　　对一家商业地产物业管理公司而言，其核心竞争力表现在：支撑优质服务的服务价格得到业主认可（成本优势）；营运资金充足能够保证物业设施更新及企业战略规划的需要（资金优势）；经营利润稳定持续盈利能力强（效益优势）；有实力能够抵抗类似新冠疫情冲击这样的不可抗力的企业风险；以上种种，都离不开企业有效的资金管理。

　　（三）保障商业地产物业公司的战略规划得以稳健实施

　　就资金管理而言，收付实现的现金流，通过权责发生的利润表，体现可支配资金。通过进行有效的成本控制，在高效资金管理的保障下保障公司的战略规划得以稳健逐步实施。

　　（四）保障商业地产物业公司的资金安全，防范由于资金断裂带来的财务风险

　　就资金管理而言，为了不断降低企业的财务风险，应当首先保证企业的资金安全。譬如各个业务职能部门通过建立资金预算，通过资金预算规范其业务的发生，保证资金效率的同时确保资金安全，也能有效避免因个人渎职舞弊侵吞企业资金。

　　二、商业地产物业公司资金管理过程中存在的问题

　　（一）商业地产物业资金周转率固定、相对利润率偏低

　　首先，我们应该看到，随着物业行业的充分竞争，单纯的物业经营已经进入到一个低利润的时代。商业地产物业承包方式多为包干制，如前期商业地产招租阶段及运营后客流不足带来空置，经常需要物业公司垫资来带动客流。

　　其次，商业地产物业公司的主要收入是租金，但租金存在着应收账款周期长，如租户跑路易形成欠费等不利状况。商业地产物业公司的物业经营主要是为广大租户提供物业服务，对象为入驻商业广场的广大租户。物业费一般均采用先发生后缴纳的收费方式，租户也普遍不接受预交是行业的通行规则。这些都直接导致了物业费的应收账款的首款周期较长。另外，由于部分租户法律意识淡漠，加之自身的经营不善，在未支付物业费情况下“跑路”或拖欠物业费情况在行业内屡见不鲜。[1]

　　再者，通过对租户收取租赁及物业押金能够形成体量较为可观的现金池，但如此类资金已被占用，在租户如约退租时，物业公司承担着较大的资金压力。

　　最后，逾期支付带来的法律风险。物业公司为劳动密集型企业，人工费在支出中占比普遍在50%以上，且近年随着人力资源成本的逐年提高，呈自然上升趋势。另外，水电等资源消耗所产生的费用支出普遍占比10%以上，其支付逾期会给物业公司带来停水停电产生滞纳金风险。

　　（二）商业地产物业公司的管理层缺乏财务专业知识，对资金使用较为随意

　　管理层不能够充分认识资金管理对公司良性发展起到的积极意义和保障作用。对一些规模较小的物业管理企业，管理层往往由于自身知识的局限性，对资金管理重视程度不够。甚至有些领导片面地认为资金管理是财务部门的本职工作，不能站到公司全局在考虑资金管理的问题，使用过程中，较为随意，缺乏预见性和计划性。[2]

　　（三）商业地产物业公司资金管理制度不够完善，资金预算管理缺失

　　资金预算管理能够有效保障资金安全，提高资金使用效率，物业公司不能忽视资金预算体系的建立。反之，如果能够加强对资金预算的重视，不仅仅可以降低经营成本，还可以预测企业资金的走向，并为企业扩大产能再投资提供资金保障。

　　（四）商业地产物业公司所辖可抵押固定资产价值低，筹资能力薄弱

　　物业公司一般注册资本不高且多为认缴，所辖固定资产价值也普遍偏低。如果有资金紧张情况发生，其资金可融资渠道及方式方法少，加之目前国内的物业公司规模大多不大，导致物业公司融资渠道狭窄，融资金额及融资成本高。由于租金收入又相对较为固定，一旦企业需要大资金投入时，很难靠银行授信融资贷款。

　　（五）投资理财缺乏专业化队伍

　　因受公司规模、专业化程度和专业人才等条件的限制，对于一般中小规模物业公司又很难具有适合的固定投资渠道。甚至是在不能充分把控风险及投资科学性的情况盲目投资，造成投资失败，给企业造成损失。

　　三、改善商业地产物业公司资金管理的措施

　　（一）重视资金管理制度建设，并能保证其有效实施

　　对商业地产物业公司而言，制度建设其走向更广阔空间首先面对的问题。对其而言，财务管理的核心是资金管理，所以资金管理制度对极为重要。只有建立相对完善的资金管理制度，并在企业实际运行过程不断地更新完善之，才能保证企业不断发展经营过程中对资金的需要。企业资金安全，资金的使用效率，也应该是资金管理制度建设的重点。以D商业广场为例，D商业广场物业根据其现有的财务管理规定与现金管理工作指引制定了《D商业广场物业管理公司资金管理规定》，规定中明确了各部门资金使用及资金预算的具体要求，规范了公司备用金现金、银行账户、付款流程及银行U顿、集中支付、专项资金管理等方面。通过该规定的贯彻落实，形成了较为完备的资金管理体系，防范资金风险的同时，提高资金周转率。[3]

　　（二）强化公司资金预算管理，引导管理层重视资金管理

　　强化公司各部门对资金预算管理的重视程度，财务部按月编制各项目、部门的资金计划，以收控支，形成以月为单位的资金预算。根据资金预算，统筹资金使用；对计划外资金严控其金额及发生次数；并将依据资金计划使用资金的频次纳入绩效考核；资金预算偏差率直接影响绩效考核指标，从而将各部门资金整体使用偏差率控制在10%内。另外，对公司管理层，引导其重视资金管控，端正提醒其资金使用习惯。[4]

　　（三）完善内部控制、加强资金使用内部监管

　　完善内部控制体系涵盖了资金管理的内部控制。以D商业广场而言，其资金管理内部控制涵盖了借款管理、支付安全管理、印章管理等。通过交叉岗位控制，规范化的制度流程，使得公司员工挪用公款、营私舞弊的情况很难发生，从而降低了企业的资金风险。另外，在收款方面，公司明文规定严禁个人账户收款，尽量采用微信、支付宝、银行转账等非现金收费方式；在现金管理方面，严格依照制度进行《D商业广场物业管理公司资金管理规定》，确保每日当日所收现金及时存入银行、库存备用金不得超过500元等；在支付方面采用统一支付，超出规定金额支出需报上报董事会由总经理签字确认；在印章管理方面，按岗位由不同部门交叉管理，使用印章时必须有管理者和使用者在场并同时签字确认；在借支借款方面，借款人需申报借款用途、金额、时间等信息，并明文规定严禁坐支等。

　　（四）增收、控支、提高资金周转率

　　(1）增加收入。对D商业广场而言，增收除租金外，广告位所占比例最高。譬如广场内功能区冠名、直梯扶梯广告位、地下停车场起落架灯箱等；外部有建筑物外立面、外部广场促销区招租、广场灯挂旗、电子屏幕、自动贩卖机等。这些广告位被发现改造后，随着客源的不断涌入发挥着巨大的营销作用。

　　(2）控制支出。通过转换形式，经过测算后采用包干制或分包制；通过更换节能化设备，降低能耗及水电费支出；采用公开招标，避免贪腐舞弊降低采购成本；能源管理对标同行，计算水电能耗标准参考值，杜绝浪费的同时将每月水电费用计入管理人员绩效考核；依据人流客流，调整空调开放区域及温度；对广场易耗品依据使用型号批量采购，优化库存管理降低成本；对空置转让铺位做好相关服务助转租等。[5]

　　(3）加速资金流转。在做好上述（1）、（2）同时，对提高租金收缴率、降低欠费率、提高预交率、减少垫资频率责任到人，绩效考核，奖惩罚劣加速资金流转，从而改善物业公司资金管理。

　　（五）保投资收益、扩融资能力

　　对D商业广场物业公司而言，虽然其通过并购实现投资扩张的时机尚不成熟，但是对其投资，特别是中长期资金规划，应以安全作为首要任务。譬如说，可以通过定期存款或购买国债实现其投资属性的同时保障自身投资收益。

　　融资方面物业企业应当努力提升自身经营管理能力，以确保自身资金充足。另外，物业企业在日常经营过程中应当努力提升自己的信用等级避免逾期情况发生，以便于银行维持良好关系在需要融资时能够从银行获得足额贷款。另外，对于集团化连锁型物业企业，可以利用集团形成的资金池进行融资。一些规模较大的物业企业也可以通过证券化或者足够发展资金，或将优质资产打包上市，以获得更多资金。

　　参考文献

　　[1]李少蕾商业地产企业资金管理工作探讨[J].中国市场, 2021(12).

　　[2]单君.商业地产企业会计工作存在的问题及对策研究[J]中国商论, 2019(16)-

　　[3]宾新形势下商业地产企业的资金管理问题研究[J] . 中国经贸, 2018(4)-

　　[4]于菲.多元化发展战略下万科集团营运资金管理研究[D].哈尔滨理I大学, 2019.

　　[5]郑连忠地产企业的资金管理问题及其控制措施研究[J].企业改革与管理, 2018(14).