某医院2004年以来支付物业费用构成调查

　　近年来，随着医院楼宇建设的不断新建与完善，医院就诊行医环境得到极大改善。为建立并保护良好的医疗秩序，某医院委托专业物业管理公司对门诊大楼进行管理，以改善医生从医和病人就诊的环境，提升医院服务品质。医院在得到专业的楼宇物业管理服务之后支付物业服务费用。但随着国家物价总体水平的上涨，以及人力、物力成本的增加，医院支付物业费也在逐年增高。

　　如何做到既能有效提高物业管理带来的医疗良好秩序的性能，又能严格控制物业费用大幅度上涨，走经济有效的物业管理发展之路?本研究拟对某医院2004年以来支付物业费用的构成进行调查与分析，找出对物业费用变动以及对费用效能改变的影响因素，并评价物业服务对医院门诊工作的效果，对今后物业费的使用以及控制不合理的增长点提供科学依据，以期提高物业费用的管理与使用效益。

　　一、资料与方法

　　（一）资料来源

　　资料来源于某医院经济管理办公室，选取2004年～2011年医院与物业管理公司签订服务合同中支付物业服务费数据。经过整理核查，对可归类的项目进行合并，确定资料的完整性与正确性。

　　（二）研究方法

　　1.项目类别

　　回顾性调查收集研究对象所含内容类别的各种数据。楼宇的物业管理通常包括：楼宇工程维护、消防安全、清洁卫生、电梯运行、污水处理其它服务（包括导医、绿化、消杀灭虫、病人饮用水供应等）。

　　2.项目费用的基本构成

　　国家发改委、建设部2003年11月13日颁布的《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务成本一般包括：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主（这里指医院）同意的其他费用，以及法定税费等。

　　3.统计分析将收集数据使用EXCEL表进行整理统计分析

　　二、结果

　　（一）医院物业费用总体水平及变化趋势

　　医院新门诊楼是2004年开始启用，启用8年，门诊楼总面积约55500平米，门诊物业费用从2004年431万元，增长到2011年937万元，增长了1.17倍。医院在8年来与物业管理公司签订了5次委托管理服务协议，物业从业人员由172人，增长到233人。每协议期物业费平均增长21%，其中，2011年物业费用比上期增长35%，在物业协议期中增幅最大（见表1）。

　　（二）物业费与门诊病人数量的变化

　　医院在医改中不断改进服务质量，积极开展便民利民措施，增加了周末门诊，方便患者就医，门诊病人数量逐年增加。在物业管理的8年中，就诊病人由每年109万增加到182万，物业服务量随之增加，物业管理内容逐渐扩大，如：增加了病人饮用水的供应管理、门诊透析病人的转运等。物业费的服务成本呈上升趋势。每就诊人次分摊物业费从3.9元到5.1元。（见表2）（三）物业费中主要项目构成的变化。

　　1.物业费结构（见表3）物业管理的项目从2004年的工程维护、保安、保洁、绿化消杀、导医、电梯运行维护、排污等几项，扩大到热力供应、楼内饮用桶装水的运送、设备带传输管理等项目，同时为确保楼内医务人员和就诊病人安全，特殊地段增设保安岗位等。物业费项目分类如下：

　　（1）楼宇工程维护费：主要用于支付门诊楼的强弱电管理、维修、消防监控、设备传送带、门诊楼内的饮用水管理等费用；（2）保安费：用于支付门诊楼的治安保卫费用：

　　【表12】

　　（3）保洁费：主要用于门诊各楼层及诊室内的卫生保洁的费用；（4）电梯费：8部电梯、6部滚梯的运行和保养维护费用；（5）污水处理费：按时清理、清运门诊楼内的污水排放、消毒药剂等的费用；（6）其它：如行政管理、导医、会议服务等。

　　2.项目构成中部分项目费用变化（1）人员费用变化（以占物业总费用比重较大的工程部为例）人员费用主要包括：人员工资、各项保险、加班费等。在工程项目费用中人员费用比重由2004年的45%，增长到2011年的64%，保安项目中的人员费用比重也呈上升趋势，保洁项目中的人员费用比重增加的跨度最大，从41%增长到65%（见表4）。其中，工程部人员是掌握一定技术的专业人员，对楼宇维护起重要作用。在物业管理费总额平均增长21%的同时（见表1），工程人员的人员成本占总物业费比例由10%，增加至16%。增长水平低于总物业费增长水平。长此下去，将会造成技术人员流失，对楼宇的管理不利。

　　（2）物耗费用变化（以工程部和保洁部为例）在分析的各项费用中，工程物耗和保洁物耗费占总物业费比例较大，且保洁物耗费2011年比上年增加了102%。其中有保洁用品价格上涨因素，但根本原因是门诊楼已使用8年，需要更多的维护，地面清洗、打蜡等维护频率增加，使用的物耗增加（见表5）。

　　三、分析

　　本次研究分析仅以物业管理项目为对象，描述了5年的费用增长情况，分析显示人员费用占项目费用比重从40%增长到80%，是物业费增长的主要原因，其次是各种物耗费用的增加。物业费用不断上涨，究其原因如下：

　　（一）楼宇价值费用被提升

　　除国家土地增值的必然性外，物业费的上涨也增加了楼宇的价值。楼宇物业管理费从2004年的78元/㎡，增加到2011年的170元/m2（见表1），其中有委托物业管理的项目内容增加，也有人力成本增加的原因。

　　（二）人员工资费用不断调整

　　随着北京市最低工资保障制度不断完善，最低工资标准在不断提升，物价水平的调整，人员最低工资以每年10%的速度递增。从2004年的最低465元，涨到2011年的1160元，增长了200%，物业人员工资不断上涨。

　　（三）各类保险费用

　　随着最低工资的调整不断增加社会保障系统逐步完善，人员的保险费用由过去4项保险，到现在的“五险一金”（增加医疗保险和住房公积金），而且保险金额随社会平均工资的增长在逐步上升。

　　（四）加班费用在不断增加

　　随着社会大环境的需要，各种政府指令性任务必须完成，如：医院方便百姓就医开设了周末门诊，以及重大节日提高安保等级等，物业安保部门在完成平日正常工作外，调动了大量安全保卫力量配合医院工作，尤其是节假日进行加班更是要按2～3倍的工资给与物业费。

　　（五）物耗费用在不断增加

　　新建楼宇使用初期，设备先进，环境优美，但随着楼宇使用时间增加，楼内设施、地面养护、管道老化等问题渐渐突显，楼宇的维护保养工作量逐年增加，工程物耗从2004年的42万元，增长到2011年的50万元。清洁用品的物耗从2004年的24万元，增长到2011年的71.5万元，增长了近3倍。

　　四、讨论

　　门诊物业管理的项目在不断增加，保障了门诊大楼的正常运转，为病人就医创造良好的医疗环境。根据本文的分析，提示医院，在支付物业费时需要处理好保护楼宇质量和控制物业管理费之间的矛盾，在物业费合理的增长中找到平衡点。

　　（一）医院支付物业费不是越低越好

　　如果在所有成本费用都涨价的情况下，物业费却没有增加，那么物业公司肯定会通过减少物业服务量，减配物业服务人员等降低成本，后果将造成物业质量的下降。

　　（二）健全完善物业费用管理体系

　　明确物业管理职责、区域范围、期望效果，医院主要监管部门常对物业服务质量进行考评，经济核算部门及时核定发生费用。

　　（三）合理设岗定员，降低人工成本

　　各楼层设立的科室数量不同，但楼层总面积相同，保洁不以科室为单位，而以楼层面积为单位安排人员。通过合理安排物业从业人员数量，提高工作效率，达到控制物业费目的。

　　（四）减少物耗、水电浪费，降低运营成本

　　每日门诊停诊后，物业人员要及时安排楼层检查，主动关闭能源开关。

　　（五）减少层级管理人员，降低管理成本

　　物业管理公司设立项目主任、主管、领班、员工，层级多而繁复。可以实行扁平化管理，减少层级设置。总之，通过对门诊楼物业费的经济性分析，可以有效预测物业经费需求，规范物业管理的行为，按项目需求实行委托物业管理费用包干，用较合理的费用获得较好的物业管理效果。