工程管理论文
摘 要
住宅标准化作为住宅产业化重要的一环在我国推行试点已久，不过相较于国外的推行广度和市场反馈我国仍处于落后局面。本文以房地产龙头企业万科为分析对象，从其工业化住宅战略布局、发展历程、存在问题等方面对万科的住宅工业化的实践历程进行分析，列出住宅标准化在万科所面临的模式、完成率、监管缺失，消费者认知不足等问题，根据这些问题，针对万科提出相应的建议和展望。
关键词：住宅标准化 住宅工业化 万科 房地产企业
Analysis on the Residential standardization by Vanke 's residential industrialization
Abstract
Residential standardization as an important part of residential industrialization in China toimplement the pilot for a long time, but compared to the implementation of foreign breadth andmarket feedback China is still in a backward situation. In this paper, the real estate leadingenterprises Vanke as the object of analysis, from its industrial housing strategic layout,development process, problems and other aspects of the Vanke residential industrial practice ofthe process of analysis, listed residential standardization in Vanke faced by the model,completion rate, supervision Lack of consumer awareness and other issues, according to theseissues, for Vanke made the appropriate recommendations and prospects.
Key Words: Residential standardization; Housing Industrialization; Vanke; Real estate business
目 录
1.引言
1.1 课题研究背景
1.2 课题研究目的和意义
1.2.1 课题研究目的
1.2.2 课题研究意义
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国内研究现状
1.3.2 国外研究现状
1.4 课题研究方法
2.住宅标准化概念及其现实意义
2.1 住宅标准化相关概念
2.2 住宅工业化与住宅标准化的联系
2.3 住宅标准化现实意义
3.万科住宅工业化与标准化的发展及存在问题
3.1 企业介绍
3.2 万科住宅工业化战略
3.3 万科工业化历程
3.4 万科住宅工业化与标准化进程中遇到的问题
3.4.1 住宅工业化完成率低
3.4.2 住宅工业化模式存疑
3.4.3 产业链不完善导致成本增加
3.4.4 购房者对标准化住宅认知不足
3.4.5 全装修带来的质量监管问题
4.万科住宅工业化与标准化存在问题的解决对策
4.1 部署精细化战略
4.2 建立专属生产线
4.3 完善部品标准化
4.4 形成服务标准化
4.5 建立监管机制
5.总结和展望
参考文献
1.引言
1.1 课题研究背景
近年来，虽然我国房地产愈发成熟，但是在住宅建设和房地产开发上总体还是呈现一种粗放的发展模式，建筑生产效率略低，住宅产品质量和使用功能还有个性需求开始难以满足我国消费者逐渐增长的多维需求。无论从建筑劳动生产率还是产业化率还有增值率上都与美国等发达国家存在着较大的差距,特别是部品产业化的水平差距悬殊。在商业供应的部品品种上，我国与美日等国也存在量级差距。系列化的部品产品通用性、规格都达不到使用标准。近些年，业内认为建立新型的住宅结构体系和利用新型材料与制品是关键，对于提高住宅产业的科学技术在建造中的占比是利好因素，也有利于改变现有的住宅生产方式。以上两个方法对于住宅产业可持续发展是必经之途。住宅产业化是住宅行业在低碳经济时代建设上升的重要举措之一。一是企业最大化实现利润提升，再者提高住宅建设质量，最后也是最终目标，满足消费者居住需求。
国外已有经验显示，住宅产业及其相关产业要想得到革命性改变就必须走住宅产业化之路。某些兼具房地产开发职能的住宅产业集团也会借着住宅产业化的春风得到长足发展，凭借其一体化生产经营的优势，在可控较低的成本下做到质优价廉，市场份额将被其吃掉一大块蛋糕。另一方面。无论是老牌规模大实力强的还是新锐上升势头很猛的房地产公司将在与产业集团的厮杀竞争中逐渐觉醒。它们会意识到企业想降成本、提质量、吸用户就必须学会如何利用社会资源的整合，学会走综合集成化与标准化的路子。
标准化是住宅产业化形成的核心环节，它的完善发展意义深远。
1.2 课题研究目的和意义
1.2.1 课题研究目的
在房地产市场愈发成熟，国家节能减排的政策引导下，传统的现浇式的住宅建设方式难以适应新的社会需求。无论从经济角度，住户的居住舒适度，环境友好等方面，传统建筑方式都存在弊端。而在国外，建筑工业化开展由来已久，对我国的建筑行业转型和改革颇有影响，其中住宅标准化便是核心议题，所以本课题利用万科的住宅工业化之路来分析研究我国住宅标准化问题。我国住宅标准化起步晚，尚处在摸索实践过程中，对于标准化在设计，管理，施工等方面存在诸多问题。课题的选择着眼于房产龙头企业万科，鉴于其在住宅工业化上的实践探索，将有利于清晰的看到我国住宅标准化的发展历程，找出住宅标准化在我国实践中（企业实践）出现的问题，分析并提出见解。
1.2.2 课题研究意义
在课题的解读和分析过程中，一来可以对我国房地产在住宅标准化上发展历程得到清晰了解，二来通过对企业，尤其是行业龙头企业万科的剖析中知道我国住宅标准化实践现状。我国住宅标准化无论从设计，生产工艺，施工工法上都与国外存在差距。而住宅标准化的推广将在提高居民居住舒适度、房屋空间使用率上有着先天优势。在新时代下，标准化住宅更是环境友好社会的重要一环。无论是建造初期的建筑垃圾，污染气体排放上都有一定程度的削减。对于企业，在人工使用上也节省了不少成本。施工速度和效率上也得到了一定程度提高，随之带来的管理成本也相应降低。在一些标准化的构件的工厂化制作上，提高了良品率，有利于建筑物质量与安全把控。所以住宅标准化的推广实施对人对社会对资源都是极为有利的。在我国，由大企业牵头，政府引导的住宅标准化的推行将不断被扩大，我国住宅产业化进程也会因此收益得到快速发展。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国内研究现状
万科在我国是最先进行工业化实验的地产企业之一，多年的研发积累和实践经历，通过 PC 预应力混凝土工法的研究开发、RC 钢筋混凝土的工业化、在内装上的工业化，来完成其工业化生产模式下的商品住宅。在万科内部，其一开始的试点不仅是利用住宅标准化进行一些快速、类似于复制的方式进行情景洋房与一些多层公寓楼的建造，还将住宅标准化作为一种常规手段进行完善编制。万科通过其不断学习（如千亿计划），进行了标准化部品的设计和研发，在这方面的多年投入与发展，使得万科逐步形成了自己的标准化部品库。
国内也相应出现了一批学者的研究成果，如《标准化工程学》一书中，就详细阐述了建筑标准化的基础知识，并且利用实际工程阐述标准化的具体应用，该书关于标准化过程中的模数协调的重要性有着详尽的讲解，另外对于企业也提出了一些要求，比如标准化最好以全面的标准化进行。
有的学者通过与国外的对比比较中也得到一些见解。如晓红与叶红对中日住宅部品认定制度的分析中便得出我国在这方面的不足，有以下几个方面：（1）部品认证工作的制度化和系统化水准不足。（2）认定基准不全面。（3）认定工作的程序无规范。（4）保险制度不完善[1]。
中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦通过对于住宅标准化中模数化的角度分析，认为中国住宅产业化模数化存在标准编制深度及广度偏颇、应用标准编制的数量不足、传统标准内容和方法已不适应技术发展的需求等等问题。
提出利用政府作为主导、企业作为主体的方式通过不断的攻关科研来实现模数标准的完整化[1]。
国内以万科、金地、远大等企业为先锋，着力探索实践住宅工业化和标准化。“目前万科处在发展的路上，并且是在起步阶段。目前最大的问题是并没有真正形成一个产业链” ，万科秦珩这么认为。从秦珩话中可以看出，产业化是对现有技术的巨大挑战。标准化作为核心一环如果得不到解决，很难形成产业化，开发企业必须有自己的技术储备。
不过在技术积累上，企业必须通过大量时间的人才培养和资金投入才能实现，这对企业是不小的负担。
1.3.2 国外研究现状
日本是万科的学习对象，日本上个世纪 70 年代末年提出了国家的住宅性能测定方法和住宅性能等级的标准。1987 住宅部品认定中心负责部品在外观质量、安全耐久度、使用便利、价格等方面的审查。为了推广合格产品，日本采取合格产品的公示制度。贴标牌“BL 部品”，即优良住宅部品的标签。日本住宅呈多样性发展，由标准设计住宅转变为支撑体住宅，不失为一种办法。
在欧洲，丹麦是世界第一个将模数写进法规的国家。丹麦的标准体系作为基础蓝本被为国际标准化组织的 ISO 模数协调标准使用。在丹麦，建筑工业化的主要途径是建立以采用”产品目录设计”为本的通用体系。一方面，体系比较注重通用化的基础上的多样化实现形式。另一方面，丹麦早期的部品标准化为了推动通用体系的健全建立，以发展”产品目录设计”为基础。在丹麦，通用部件也被称为”目录部件”。各个厂家的产品列入自己的产品目录，然后由各个厂家的产品目录汇总成”通用体系产品总目录”。在具体案例中，设计人员可以从总目录中任意选用产品进行设计。各部件的连接形状，在尺寸和连接方式上都契合于”模数协调”标准，所以不同厂家的同类产品就具有真正意义上的互换性，十分便利。另外，瑞典的建筑工业化具有其自身的特点：第一，通用部件的发展建立基础是完善的标准体系。第二，单个居民住宅的建造工业技术十分发达。第三，政府的主导作用主要体现是标准化和贷款制度。第四，不仅是政府，住宅建设合作组织也发挥了重要作用。在瑞典新建住宅中，使用通用部件的住宅的占有率高达 80％以上，所以瑞典可以说就是世界上工业化住宅最发达的国家。
1.4 课题研究方法
（1）文献研究法：阅读近些年国内外学者在工程管理方面的研究成果，借鉴其优秀成果。
（2）个案研究法 ：分析课题影响作用下的不同项目结果，弄清其特点及其形成影响过程，服务论点。
（3）描述性研究法：针对现象、规律和理论，利用自己的实践论证的过程，重新加工叙述。
（4）定性分析法：对住宅工业化、标准化、产业化的等概念进行厘清。结合自身的判断对概念进行分析归纳总结，利用手头的各类材料，正确精准的把握概念。
本课题的主要思路是先将住宅标准化相关的建筑学概念意义厘清，在概念清晰纲领明确的前提下开始课题研究。在万科的企业住宅工业化历程研究上将从企业官网，知网等学术论文网站的学者论文，万科标准化住宅实例入手，形成全面完整的总结，在此之上引出工业化住宅中关于标准化的问题。在研究住宅标准化的过程中结合万科在住宅工业化过程中所布置的战略计划，具体实例分点论述，将我国住宅标准化所出现的问题落实到具体实践中。即在这个思路确定后，从大方向下的住宅标准化和住宅工业化，万科住宅标准化，万科住宅工业化三个方面搜集资料，理清我国目前行业现状，再集中从万科出发，分析实际案例，突出其代表性。由企业作为分析行业住宅标准化问题，完成课题研究。
2.住宅标准化概念及其现实意义
2.1 住宅标准化相关概念
住宅标准化通俗来讲就像造汽车一样造房子，通过项目开发前期的设计定型，出标准化设计图集，接着由专业生产线生产标准化的部品构件。工程开始，专业的采购和物流配合运输，最后通过专业的施工队伍建造出可以快速复制且质量有保证的建筑。住宅标准化实际上就是由多个标准化程序组合排列形成，行业学者认为其主要内容有：（1）设计标准化，（2）部品生产标准化，（3）施工标准化这三大块。
在传统的概念里住宅标准化还只是在设计层面，不过随着住宅产业化的要求，住宅标准化的范畴便逐渐扩大，不仅仅是停留在建筑前期。业内对住宅标准化的概念不仅包括行业标准、产品设计、建设施工这三面，此外还包括企业管理和后期服务。住宅标准化目的是形成一种最优的生产组织模式，并且伫立于各领域内部，为提高住宅的质量标准和生产效率服务。
住宅工业化是住宅的生产方式和科学合理技术手段的综合，体现在组织和施工手段的专业性上。在住宅生产阶段中应用科学技术，使之达到标准化的要求，具体包括：施工机械化、构件生产配送专业化、住宅项目系列化、土建装修衔接（万科全装修）、后期的经营社会化等。类似流水作业的工业化的建造模式，可以提高劳动效率，提高建筑寿命，降低成本，降低能耗。住宅工业化真正实现了减少劳动力使用、提高住宅质量、缩短建设周期目标这三大行业问题，从而适应住宅行业发展需求[2]。
住宅产业化在业内被概括成两个部分：一是住宅科技成果应用的产业化，一是住宅生产方式的产业化。住宅产业化意味着对传统住宅产业的革新，实现以标准化为基础，以工业化的建造模式为手段，使得住宅在设计、生产、销售、服务上形成系统。国家层面上，产业化适应了可持续发展理念。产业化主要体现在住宅工业化发展程度,要想推动产业化就必须有新生产方式[2]。
简单来说三者关系就是：住宅产业化是整个住宅产业的改造，住宅工业化是指对住宅建造方式的改造，住宅标准化是两者可实现的前提与基础。
2.2 住宅工业化与住宅标准化的联系
上文提到住宅工业化着重于一种新型的建造方式，即减少人工的同时增加机械的使用，并且应用新兴的科学技术。而住宅标准化过程中使用了大量的预制构件（标准化部品），极大减少现场人工水泥倒浆，由机械配合少量人工装配。所以两者是实施方式和实施对象的关系。在深圳、南京等地的政府保障房上的建设上，万科就利用了工业化的方式去建造标准化住宅。
2.3 住宅标准化现实意义
国际上早已达成住宅建设需要可持续发展，鉴于我国的资源能源状况，我国更需要践行。住宅产品的综合效益就包括环境友好的问题。在房地产高速发展后，我国更应该思考我国的住宅建设是否应该更具有品质。购房者对室外环境的和谐、室内品质感有着更高的要求。与此同时，行业标杆房地产企业也在进行着各种关于住宅标准化的尝试，第一是建设标准，第二环保工艺，第三人文设计，第四产品的更新，从这几个方面进行着一次次的技术革新。产业化成住宅行业的发展方向，圈地卖房简单直接的盈利方式已经落后，更多有着更高的追求。“房地产的发展已经开始步入新阶段，单一的靠营销卖房不长久，能做到住宅标准化来改善效率，控降成本才是正道，满足住户需求并推出一批主流较好的住宅产品。”某大型房企人员如是说。在国外，欧美和亚洲地区的新加坡日本等发达国家和地区的住宅产业化程度已经在一个很高的水平。从这些国家已有的数据来看，采用工业化生产的住宅，数据上讲，一般节约材料 20%左右，节水 60%以上。国家要求建筑行业能节能减排，促进产业结构调整，产业化刚好可以促进，它是住宅建设发展的必然趋势。在这个阶段，国内一些大型房企在上个世纪末已经展开对住宅标准化的探索，例如万科、绿地、中粮、恒大等企业。为应对多元化且激烈的市场竞争，各个企业竭力提高产品品质、运营上降低开发成本。住宅产业化要求着传统粗放式建造方式改革换代，从而促进建设工程质量提升和提升建造效率，且保护环境。不少业内人士指出，住宅标准化以及产业化将给我国的住宅业及其辐射行业带来革命性的变化，加速行业洗牌速率及效率。不过标准化也并不代表着千篇一律。设计师会基于标准化体系对户型不断优化，提高居住的舒适度和空间使用效率，将住宅的使用性能得到提升，满足居民需求。
3.万科住宅工业化与标准化的发展及存在问题
3.1 企业介绍
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团（上下文均简称万科），成立于 1984年 5 月，总部设在广东深圳，英文名“VANKE”，是目前中国最大的专业住宅开发企业[20]。
万科 1988 年进入房地产行业，近 30 年的发展使其成为国内领先的房地产公司。万科主营房地产开发和物业服务。截至 2015 年底，万科在大陆地区 66 个城市涉足，包括了广深区域、上海区域、北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。对外，万科在 2013 年后开始对外投资，已经有数十个开发项目[3]。
2010 年万科销售面积 897.7 万平方米，新开工面积 1248 万平方米，销售金额1081.6 亿元。这年的营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元，由此诞生了中国第一个超千亿的房地产公司。万科一直以来关注住宅开发行业，内部完具有专业化的团队和完善的制度体系，并且万科的企业文化独树一帜[3]。
在企业理念上，万科有以下几个方面：建筑为了生命、建筑延拓生命、建筑充满生命、建筑有爱、生活有爱、服务有爱[3]。
在社会责任上，万科从制度上杜绝了农民工工资拖欠问题。2004 年 1 月 8 日，万科工程管理部、财务部、审计法务部等四部门制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，表现其社会担当[3]。
3.2 万科住宅工业化战略
1998 年，由于国家政策的调整 ,房地产市场开始全面开放 ,房地产行业进人了一个快速发展的时期 。不过在发展的过程中，问题也日益显露。其中建设周期长、资金占有率高、运营效率低、资源消耗严重、工程质量不均等问题困扰已久 , 工业化住宅凭借着其优势再次进人了业内与公众的视线 。万科审时度势, 围绕着工业化住宅开始了其的战略布局。
万科的住宅工业化战略主要思路即：以工业为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。
3.3 万科工业化历程
万科的建筑工业化进程源于 1999 年。1999 年 12 月万科集团建筑研究正式成立．标志着万科开始从原始的房地产开发销售企业转向技术研发型的企业，万科住宅工业化的序幕就此被拉开。研究所成立后，万科客户体验中心与万科住宅产业化企业联盟等机构依次成立，万科列出的住宅工业化的步骤由此有条不紊的展开。2001 年万科实现了部品战略采购，并于 2002 年，建成了万科建筑研究中心大楼。
2004 年万科 PC 技术研究开展，次年万科一号实验楼落成。2006 年，万科制定了的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化：第一是 RC 的工业化，第二是 PC 工法的开发，第三是内装的工业化。2006 年 7 月 12 日，建筑研究中心下属的万科住宅产业化研究基地项目破土动工，是国内最为先进、齐全的住宅产业化研究中心。
其主要研究方向是绿色技术应用，如木循环利用体系、可再生材料体系、零碳技术，绿色交通体系等。次年，万科被授予住宅产业联盟“国家住宅产业化基地”。
2008 年万科先后建立了上海中林、上海新里程北一期、万科 4 号实验楼、东丽湖万科城五期阅湖苑等项目；次年完成 5 号实验楼、上海宝山四季花城、上海新里程北二期、北京假日风景三期 B3、B4 等项目。同年，万科开始修订其中长期的发展战略，将卓越绿色企业作为万科新时期的发展愿景。在 2008-2014 这一阶段，企业将经历三个阶段，即依据成本与客户的价值选择绿色技术并且打造绿色产品及系列，在低碳、微碳、碳中和三个阶段性目标的实现后逐渐实现引领房地产行业并成为卓越绿色企业的愿景。通过三个阶段的推进，逐步完成住宅产业化进程。万科企业绿皮书里计划并且承诺：2014 年达到主流项目 100%应用产业化技术。
2008 与 2009 两年，万科相继在广、深圳、北京、天津 、上海等大城市启动建造 55万平方米工业化住宅。2009 年，万科首个零碳排放实验性住在深圳万科城建成并开放。
2010 上海世博会，万科馆将绿色环保技术应用于场馆的建设之中，并且融入打造主题之中，万科馆的主题是“尊重的可能”，这一主题被用来传递万科对美好未来的祈愿。2010年，万科建造 100 万平方米工业化住宅，计划 2014 年新开工项目主流产品 100%采用工业化建造方式。
2010 年，万科在住宅产业化方面的开工面积是 107 万平米，2011 年增倍，272 万，2012 年新开工住宅工业化面积 272．29 万平米，占比为 18.5％。2013 年，万科新开工的工业化住宅面积 698.1 万平方米，工业化项目开工占比达到 26.3%，其中主流住宅基本实现 100%的全装修。
2014 年，万科在建工业化项目面积达 130 万平方米，新开工主流项目 90 万平方米全部为工业化。 2015 年，万科完成绿色建筑面积 1406.5 万平米，增长 60%。
在 2015 年开工面积中，工业化应用比例达到 81%。在工业化的优势下，工程质量得到进一步提高。在新开工的主流产品中，装配式内墙的应用比例 100%、内外墙免抹灰的应用比例 100%、预制构件的应用比例 39%，万科实现了其计划。
万科的工业化战略将从标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用这五个方面着推进。
3.4 万科住宅工业化与标准化进程中遇到的问题
万科虽然早在 2012 年在经营策略上便将“住宅工业化”推到首位，不过一名业内知名的房地产证券分析师却表示：“目前房地产公司并未对住宅工业化进行深入研究，因为现阶段住宅工业化还只是一个概念，对公司业绩影响不是很大”。由这名分析师的话中不难看出，万科在住宅工业化上面临着不小的尴尬。从保守走向主动，从试点面向规模化生产，长达 16 年独行，万科在住宅工业化上要真正突围，仍然面临不少桎梏。
3.4.1 住宅工业化完成率低
王石曾表示要在 2014 年达成住宅工业化 100%的目标，而丁成章则表示：“100%的工业化，那是梦话”，从两者的表述来看，工业化的完成率与覆盖率的达成速度堪忧。并且在与以工业化着称的远大住工的对比下，万科的工业化速率离集团的理想目标相差甚远。
从表现工业化程度的预制率看，万科目前的一些项目预制率从 11%到 75%不等，也就是说并没有达到其学习国日本的 75%，而且高预制率的项目都为政府保障房，并没有将主流商业住房的预制率提高到 60%以上。万科系列中的翡翠花园是预制率较高的项目，而且在上海翡翠花园一期土地出让环节里限定了采用工业化的建造方式，可预制率也仅仅只有 28%左右。由以上数据可以看，万科在工业化和标准化住宅上任重道远。
3.4.2 住宅工业化模式存疑
早在 2009 年，丁成章就发表言论：“万科目前所做的“住宅工业化”工作，与它以前所开发的楼盘，在程序上没有太大的差异。只是所谓的“住宅工业化”楼盘或项目中的某些建筑构件是采用 OEM(俗称“贴牌生产”)的方式从 OEM 厂商那里采购来的。”三年后，丁成章还是认为万科并没有实质性的改变，而这点的发出是基于万科到目前都没有属于自己的工业化生产线。一条生产线的投资金额可达 2-3 亿左右，万科仍在考量风险，所以目前仍处于与某些单位合作的状态。虽然万科体量大，不过比起远大住工已有工业化工厂略显保守拘谨。
3.4.3 产业链不完善导致成本增加
欧美日等地之所以能有效快速的发展工业化住宅，是因为有统一良好的标准体系，建筑部件生产分工明确，专业化程度高。万科的工业化住宅实际并没有因为工业化的建造模式带来成本上的实质减少，原因就在与没有受益于一个完整的产业链，龃龉独行的弊端就在此。建筑构件的生产及其运输是工业化链条形成的重要一环，如何在合理的运输半径内得到有相应资质的生产厂家的支持才是出路。在外部环境中的政策环境里，标准制定是前提，对于企业标准的技术认证没有到位，迫于现在工业化规模不大，建造成本并未下降，政府在财政金融方面的经济政策也没有倾斜，万科在工业化的研究上投入巨大资金（千亿计划），可在实际建设应用时，万科利润率不高，其工业化住宅的发展速度将会被限制。
3.4.4 购房者对标准化住宅认知不足
对于工业化住宅，购房者并未对其有太多了解，中国消费者普遍追求物美价廉，对于新兴的建造方式的认知成本较高。工业化的建造方式生产的住宅的益处大多体现在内部构造里，普通消费者肉眼难以看到，长时间才能显现的优点难以成为广大潜在购房者的消费诱因。目前我国标准化住宅无论包括前期宣传，中期服务，还是后期维护上都没有向消费者传递标准化和工业化住宅的优势。
3.4.5 全装修带来的质量监管问题
工业化，全装修的标准模式下，装修质量与验收得不到完全保障，万科出现多起业主投诉装修质量的事件。“毒地板”、“纸门”等恶性事件考验着万科的公关形象，也是对标准化住宅能否被主流市场接受的挑战。在大型房产公司中会出现这类情况，向下观察，小型房产公司在和装饰公司还有材料供应商的来往中很难做到严格把控质量问题，一旦出现装修质量问题，公司不仅要经济赔偿，公司形象也打折扣。
4.万科住宅工业化与标准化存在问题的解决对策
4.1 部署精细化战略
针对住宅工业化的完成率上，行业专家普遍认为万科从速率还是成果上都没达到其预期，目前外部环境并不利于住宅产业链的形成，万科的工业化完成率战略实现在时间跨度上也略短。在踽踽独行的时候，没有政府政策大力支持的背景下，战略制定上就需要更新思路。首先得寻求政府的帮助，得到经济与政策的扶持。在战略部署上，比如在不同地域实行不同的战略，不同项目实行不同的标准，在内部项目整体标准达到一定程度后再调整。一刀切的战略要求势必会给某些项目带来成本压力和建造难度，精细化的战略管理更有利于企业生存发展。
4.2 建立专属生产线
不少专家质疑万科的工业化模式，认为其只是简单的贴牌销售，万科虽然作为工业化的先锋，目前仍然在一些关键构件生产上与相关厂商合作。万科如果想作为产业链的核心，就必须建立自己的相关构件生产线，并根据规划形成区域生产基地。综合物流成本和仓储成本，并且将生产基地的监管权纳于企业内。专属的构件生产线会使万科工业化住宅特点鲜明，有利于公司的整体发展和项目生产经营调整，并且进一步降低了采购成本。
4.3 完善部品标准化
万科“双标”文件《住宅使用标准》和《住宅性能标准》是其标准化战略的开端，不过部品标准化范围越广越好，使得部品的生产成本整体上进一步降低。从最直观的的基桩、围护墙体、预制构件等，再到栏杆，门窗、外墙砖、外墙涂料等外立面材料。另外也包含全装修战略里的装修部品：地板、洁具、灯具等。设备材料，配电箱、各类管道、电梯、空调系统、安全系统等。室外景观上：铺地材料、路灯选用、道路装置、停车装置等的采购可以自给，也可以通过厂商合作提供。虽然万科建立了自己的部品供应平台，不过同时也应该和大量部品供应厂商建立起了良好通用性配套协议，做到将细节深入到灯泡连接方式上。运输上与物流行业的协调合作，这样从生产运输建设这一条线上越来越多的企业参与进来，以标准化部品为基础的产业链形成之后便会大大节省成本。
万科在北京投资建立的生产线也是个良好的开始。万科目前住宅标准化有两个方面：第一，在集团内快速复制许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区。第二，进行了标准化部品的设计和研发，逐渐积累形成万科的标准化部品库。不过万科仍然需要寻求政府的支持，发挥政府的组织协调能力（不仅是保障房的建设）。以企业为中心，打造一个完整的产业链，至此真正发挥标准化住宅在产业化中的成本优势。
4.4 形成服务标准化
针对消费者对标准化住宅认知不足的问题，万科之前推出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在新房交付时附赠给用户，方便用户日后对房子的使用。不过这些还不够，对于标准化和工业化建造的住宅宣传上，万科客户体验中心就应发挥其作用，听取客户体验和客户需求，直击消费者购房痛点，将标准化住宅的正面信息传达给购房者，并将客户的有效需求整合到产品的功能空间里。当今网络媒体发达，在营销上万科应加大网络宣传，抓住年轻的受众。当然，消费者具体的服务体验不光是在营销上的感觉，更多的也是在物业服务上。除了自身的创新服务理念十二条，万科也可以尝试发展“粉丝文化”，通过其服务的标准与质量，使得服务成为一项企业特色。如果能形成“客户体验中心-宣传媒介-标准服务书-物业-粉丝文化培养”模式将最大化的提升万科的服务标准化水平。最后的粉丝文化可以让标准化住宅项目业主形成有共同特点、诉求、表达取向的群体，从而影响到周边潜在购房者，成为社会新风尚，增加潜在消费者的购房意向。粉丝文化的形成可以使得万科不仅成为单纯的住房提供者，而且可以使得万科这类企业可以提供更多的住房衍生服务。如万科老人服务中心，万科教育机构，万科小区活动中心等有鲜明品牌的组织将应运而生，在之后各个系列的住宅产品中均设立，从而使得住房文化和服务得到更大的补充。最终“万科人”的内涵中就不仅代表了万科职业人，也将万科业主包含在内，群体标签让潜在消费者也会感受万科能给予的安全感和特殊感。另一方面，万科人意识的出现也有利于小区管理和人文环境的改善。人文主义的新型小区将受到消费者追捧和行业推崇。此外，如果万科将社区 020 等概念产品引入，将用户的需求和线下服务商的服务能力进行匹配，就会更加完善服务标准化，为居民提供近距离的服务便利。
4.5 建立监管机制
这点针对标准化住宅中“全装修”模式。装修质量是住户对住宅质量最直观的体验部分，这部分监管到位也有利于标准化住宅高质量形象的塑造。全装修这种大规模的集中装修会带来同品牌或同公司的部品和家具大量采购，利润空间巨大，很可能出现不良竞标和幕后交易，没有强有力的监管，装修质量堪忧。目前我国并没有独立的且具有资质的第三方监管机构，万科精装修管理制度也只是企业内部的自检，缺少外部监督。在行业精装修，全装修的风潮下，国家政府应出台标准化的监管流程，成立具有相应资质的监管机构。机构可以由政府，社会，行业等有相关专业知识的人组成。机构需要有针对的对装修质量进行检查：第一，装修设计审查。在设计方案经过第三方论证检查通过后方可进行下一步。第二装修材料采购监督。灯具洁具等这些大批量采购上需要经过招标程序，政府部门监管备案，确定材料设备提供商。第三，进厂检查。在材料进场时，除了企业内部的检查程序，第三方监管部门同时在场抽查备案，记载材料质量和检查结果。第四，质量检查。装修过程中，在水电验收，隐蔽工程验收时，施工方应提前通知第三方监管机构陪同验收，现场以视频照片记录，其他装修项目实行抽查。如果出现某项目质量问题，需立即停止施工，检查该项目在其他单个施工房间的装修情况，并由施工方出具相关问题报告，开发商呈递解决报告至监管机构，审核批准后才能继续施工，并且要求一次性返工。第五，发布监管报告。在工期结束后，监管机构根据其监管过程和结果发布监管报告，并发布在其官网，开发商在其楼盘介绍里也需要在装修介绍的显着位置公示报告的阅读链接，且不得修改或者以其他形式误导消费者。在一段时间的监管后，机构整理监管数据，对装修项目上的开发商，装饰公司进行信用评级，在机构官网公示不诚信或其他问题的单位。交房后，开发商提供纸质装修检查报告一份给业主，至此完成监管工作。
5.总结和展望
万科的标准化工作开展较其他企业较早，部品体系一直在搭建，也通过几大产品体系去应用，这类问题各类学者已经普遍讨论研究过。不过在管理上，在各个流程中也应该实行标准化操作，这是未来房地产企业该着重塑造规范的地方。另外，由于我国目前缺少具有独立资质的第三方监管机构，标准化住宅产品的精装修质量问题全凭企业良心，所以此时就需要一个监管系统发挥作用。
万科在工业化住宅和标准化住宅上有着时代代表性，万科的住宅标准化发展史也就是现如今我国房地产求蜕变的一个缩影。由于社会资源支撑不足，我国住宅标准化的发展还处于初始阶段，万科发展目标-工业化在体制和体系上存在很多问题，需要不断在实践中总结解决。
在论文的论述过程中，本人对万科也有了更多的认知，它是一个有着前瞻性战略、高于行业的眼界的企业，虽然目前万科未能完全实现其标准化的应用，工业化模式也不健全，不过相信经过其接下来的时间，万科最终可以实现其工业化与产业化的战略。
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万科在工业化住宅和标准化住宅上有着时代代表性，万科的住宅标准化发展史也就是现如今我国房地产求蜕变的一个缩影。...