NN房地产项目可行性研究的相关理论

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　　【题目】某房地产项目建设可行性探析
　　【第一章】房产企业项目可行性探究导论
　　【第二章】NN房地产项目可行性研究的相关理论
　　【第三章】NN房地产项目市场与建设条件分析
　　【第四章】NN房地产项目融资方案与财务分析
　　【第五章】NN房地产项目风险分析
　　【第六章 参考文献】NN房地产项目分析结论、管理及参考文献
　　
   
　　第 2 章 NN 房地产项目可行性研究的相关理论

　　本文涉及的理论主要为可行性研究理论、项目融资理论、风险管理理论。其中分别从 NN 房地产项目的市场、工程、自然、财务、风险等各方面来评价项目的可行性；另外 NN 房地产项目采取的融资策略主要为地方项目财务部门进行融资，为银团贷款（由三个银行组成，其中一个行作为牵头行）；风险管理理论中采用的是单因素敏感性分析的方法。下面就这三种理论做下基本介绍。

　　2.1 可行性研究理论

　　项目是一项需要按照特别的规定来实行的工作，项目工作的完成有一定的时间性，并且要满足相关工作的要求。所以它的概念具备以下几点：第一，具有一定条件限制的背景，工作即将展开；其次，存在于定特的组织机构（企业、政府、事业单位等）内，在机构内以有限的时间中运用组织有限人力、物力、财力等在有限的予以完成；再次，完成项目任务是有数量、质量、性能、技术指标等方面的相关标准要求进行参照的。正是存在以上方面的涵义，在一定程度上项目就具有了性能（质量）、时间与费用三方面的约束。同时，项目是在完成过程中以满足客户、供应商与管理部门在三方约束中所体现的不同要求为基本目标的。所以项目的特性有：1、任务清晰且唯一。具体的项目都拥有自己的属性，它就要求工作计划的制定者需要具体项目具体对待，并且因地制宜。2、项目的资源来源的限制性。正如项目的基本定义，每一项目的实施是在特定的环境中将许许多多的不同资源进行整合而完成项目任务的。然而，不管是什么方面的资源都存在着存量的有限性和稀缺性，因为项目受到了资源成本的约束。3、项目实施具有一次性。项目的完成有一个明确的起止期限，也就是说某个项目在运作前是从不存在的，而结束后也就不会再无休止或者重复的活动，它是一个时间段内的一次性活动，必须将它与日常的经营运作相区别。4、项目具有确定性。目标一旦确定，就不会轻易更改，除非具有重大影响因素，否则要一直围绕这个弩镖开展计划，因此一个项目必有确定的终点，有明确的项目实施目标才能不动摇项目。5、项目的授权人的确定性。授权人肯定是有特定的需求才能授权他人予以开展经济活动。6、项目成果的固定性。当某个项目完成时，不管结果是将会呈现何种模样，其结果就此确定下来并不可改变了。7、项目管控的风险性。某个项目开始实施后，虽然具有前期的执行计划，但由于受到不确定因素的影响，项目就存在一定的危险性。在一定程度上由于多种因素会让项目的实际完成程度与预期目标存在偏差，所以投入和回报之间具有不确定性。8、项目的创新性。项目从很有方面都区别于一般的日常运营管理活动，还在于一个项目要进行不同程度的创新，使其具有独特性的内容。

　　因此，项目从成立到完成的每一个环节都必须严格地加以控制和管理，稍有不慎出错都可能造成整个项目的进展不顺。为了确保项目切实可行，风险管控人员必须把握好每个环节，也为了避免在项目运营过程当中才察觉出项目存在难以挽救的重大问题。从一开始就拒绝了项目的盲目性，能有效地减少或者避免资源的浪费和损失。在此，我们特别关注重大的建设项目，则更需要在项目创立之前进行的探讨，认真仔细的进行可行性分析。而可行性研究就是这么一个背景下最好的参考指南，能够有效的预防一些风险。尽管在计划经济时代，那时的市场经济还未形成，可行性报告也不可或缺，是公司需要上项目，要获得资金的重要文件，但是有许多案例提示给大家，项目被企业获得以后，可行性报告原本的作用就已经失去，最后时常会出现没有人来负责项目的成败与结果这一现象。改革开放中国的经济进入市场经济的轨道后，还存在许多国有企业停留在计划经济的旧方法与旧思想去探讨可行性报告，一部分民营企业甚至连可行性报告都不会去准备，做决策没有什么依据。机会垂青有准备之人，凡事无根无据，怎么会有良好的效果？所以说假如企业没有及时进行可行性研究，企业不管是在市场上还是的财务上都会处于被动的不良局面。那么可行性报告在企业的整个运营过程中究竟能发挥多大的作用呢？总括起来就是可行性研究主要目的是改善项目经营环境，提高抗风险能力，为企业实施战略决策提供指南。在实际的项目运作中，项目失败的例子比比皆是，初期企业管理层并不重视可行性研究工作，大多数是“屁股决定大脑”、“拍脑袋”,没有进行深层次的经济市场考察，也没有太多实质的调研和相关的可行性分析。由此而造成的项目失败或者项目的后劲不足，从影响程度较小的方面来看，可能是投资资金成本无法再回笼，而从更严重的角度来看则可能会出现对自然环境所带来的破坏，或者是一些不可抗力因素导致的系统性风险，比如大的经济危机和不利好的政府政策都会带来重大的关联影响，还有的甚至是项目工作人员伤亡等等。

　　通过本文的研究，希望项目的可行性研究能够进一步能提高认识，充分意识到此项工作的意义与重要性，在新的经济环境大背景下并能摸索到一套特色的适合自我生存与发展的房地产商业模式。显然对于特定行业，尤其是炙手可热的房地产，以期更深层的挖掘一些创新手段，更具有创新性和突破性，能够为项目运营出谋划策。

　　地产项目的运营受多面因素的制约与影响，其中包含了金融机构以及各大建设开发商和顾客的欢迎度，国家政策、经济基本面的影响巨大，甚至还有人口结构、地理位置等等。总而言之地产行业基本拥有下面几个表现：1、环境限制性。很多产品均由地域地段所决定，甚至由当地的房企所影响。2、品牌限制性。现阶段许多购房者不管是自住还是投资，都比较注重品牌，不仅仅是开发商，还有物业和周边配套的相关品牌。3、竞争激烈性。各大开发商之间的价格与营销之间的博弈，以及地方政府之间对于土地以及楼市价格、购买政策、贷款的不同政策。4、消费性。地产同样作为一种交易性的商品，也具有商品的基本属性，不同的产品也对应不同的消费者，顾客同样会因自己的需求做出选择。同时顾客的消费心理与消费方式也在一定程度上决定了市场的反应。地产不仅仅具有刚性消费需求，更具有特色的产品需求，所以有时不一样的产品定位决定了顾客的消费倾向和消费水平。

　　2.2 项目融资理论

　　从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。 从狭义上讲，项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。我们一般提到的项目融资仅指狭义上的概念。项目融资始于上世纪 30 年代美国油田开发项目，后来逐渐扩大范围，广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜、铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产 80 万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿，就是通过项目融资实现开发的。项目融资作为国际大型矿业开发项目的一种重要的融资方式，是以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资的。

　　它不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。如何融到必备资金，对任何一家企业的诞生或者发展至关重要。对中国企业或企业经营者而言，存在两个问题，一是对有效的融资方式缺乏了解；二是面对众多融资方式，不知如何选择和如何着手，特别是在一些中小企业和创业者看来，融资只是大企业独有的权利。因此，在我国商业界不乏因资金等问题而失掉发展机会的企业。

　　2.3 风险管理理论

　　风险管理是研究风险发生规律和风险控制技术的一门新兴管理科学，是指风险管理单位通过风险识别、风险衡量、风险评估和风险决策管理等方式，对风险实施有效控制和妥善处理损失的过程。风险管理作为一门新兴学科，具有管理学的计划、组织、协调、指挥、控制等职能，同时又具有自身的独特功能。

　　风险管理的目标由两部分组成：损前目标和损后目标。前者是避免和减少风险事故形成的机会，包括节约经营成本、减少忧虑心理；后者是努力使损失的标的恢复到损失前的状态，包括维持企业的继续生存、生产服务的持续、收入的稳定、生产的持续增长和社会责任。二者有效结合，构成完整而系统的风险管理目标。它分为损前目标与损后目标。损前目标企业应以最经济的方法预防潜在的损失。这要求对安全计划、保险以及防损技术的费用进行财务分析，从而使风险事故对企业可能造成的损失成本最小，达到最大安全保障的目标。减轻企业和个人对潜在损失的忧虑和烦恼。风险因素的存在对于人们的正常生产和生活造成了各种心理的和精神的压力，通过制定切实可行的损失发生前的管理目标，便可减轻和消除这种压力，从而有利于社会和家庭的稳定。遵守和履行外界赋予企业的责任。例如，政府法规可以要求企业安装安全设备以免发生工伤。同样，一个企业的债权人可以要求贷款的抵押品必须被保险。损后目标。

　　在损失发生后，企业至少要在一段合理的时间内才能部分恢复生产或经营。 这是损失发生后的企业风险管理工作的最低目标。只有在损失发生后能够继续维持受灾企业的生存，才能使企业有机会减少损失所造成的影响，尽早恢复损失发生之前的生产状态。保持企业经营的连续性。这对公用事业尤为重要，这些单位有义务提供不间断地服务。保持企业经营的连续性便能实现收入稳定的目标，从而使企业保持生产持续增长。尽可能减轻企业受损对其他人和整个社会的不利影响，因为企业遭受一次严重的损失灾难转而会影响到雇员、顾客、供货人、债权人、税务部门以至整个社会的利益。企业作为社会的一部分，其本身的损失可能还涉及企业员工的家属、企业的债权人和企业所在社区的直接利益，从而使企业面临严重的社会压力。因此，企业在制定自身的风险管理目标时不仅要考虑到企业本身的需要，还要考虑到企业所负担的社会责任。

　　风险管理程序包括以下几个方面：1、风险识别。风险识别是风险管理的第一步，它是指对企业家庭或个人面临的和潜在的风险加以判断、归类和对风险性质进行鉴定的过程。即对尚未发生的、潜在的和客观存在的各种风险，系统地连续地进行识别和归类，并分析产生风险事故的原因。风险识别主要包括感知风险和分析风险两方面内容。风险在一定时期和某一特定条件下是否客观存在，存在的条件是什么，以及损害发生的可能性等都是风险识别阶段应予以解决的问题。2、风险估测。风险估测是在风险识别的基础上，通过对所收集的大量资料进行分，利用概率统计理论，估计和预测风险发生的概率和损失程度。

　　风险估测有仅使风险管理建立在科学的基础上，而且使风险分析定量化，为风险管理者进行风险决策、选择最佳管理技术提供了科学依据。3、风险评价。风险评价是指在风险识别和风险估测的基础上，对风险发生的概率、损失程度，结合其他因素进行全面考虑，评估发生风险的可能性及其危害程度，并与公认的安全指标相比较，以衡量风险的程度，并决定是否需要采取相应的措施。处理风险，需要一定费用，费用与风险损失之间的比例关系直接影响风险管理的效益。通过对风险的定性、定量分析和比较处理风险所支出的费用，来确定风险是否需要处理和处理程度，以判定为处理风险所支出的费用是否有效益。4、选择风险管理技术。根据风险评价结果，为实现风险管理目标，选择最佳风险管理技术是风险管理中最为重要的环节。风险管理技术分为控制型和财务型两类。前者的目的是降低损失频率和缩小损失范围，重点在于改变引起意外事故和扩大损失的各种条件；后者的目的是以提供基金的方式，对无法控制的风险做财务上的安排。5、评估风险管理效果。评估风险管理的效果是指对风险管理技术适用性及收益性情况的分析、检查、修正和评估。风险管理效益的大小，取是否能以最小风险成本取得最大安全保障，同时，在实务中还要考虑风险管理与整体管理目标是否一致，是否具有具体实施的可行性、可操作性和有效性。

　　风险处理对策是否最佳，可通过评估风险管理的效益来判断。