房价统计指数的现状、存在问题及完善建议

　　一、研究背景及国外当前的几种房价统计指数方法

　　(一)研究背景

　　房地产市场作为宏观经济的重要组成部分,成为老百姓生活中离不开的话题,受到高度重视.一方面,房地产市场通过上下游产业直接影响着建筑业、重工业、金融业等多个国民经济领域,房地产行业一旦出现问题,会给多个行业带来巨大冲击.毫无疑问,房地产市场的管理在政府管理中所占的位置十分重要.另一方面,无论是养老还是等着结婚的年轻人,都离不开房子的话题.随着近年来我国房价的一路攀升,房价指数作为反映房地产市场价格的一个重要指标,越来越受到各方关注.

　　房价受到关注,房价指数自然也会被人们置于放大镜下比较.事实上,近年来人们对国家统计局和发改委等部门公布的所谓官方数据多有不满,认为并没有真实反映房地产市场的客观情况.[1]比如,2009年4月1日,国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组通过分析全国105个城市的地价以及房价变化,发布的研究报告指出:2009年我国住宅均价上涨了25.1%.而同期国家统计局公布的数据,全国70个大中城市的房价涨幅只有1.5%,二者存在巨大差距.这种情况在近三四年中多次出现,往往是官方数据显示房地产市场涨幅不大甚至是出现降幅,而非官方数据以及民众的随机采访都显示出房价涨幅较大,民众意见很大.因此,要高度重视房价统计指数的设计与实施,借鉴国外先进的统计方法与手段,建立更加完善的房价统计指数,真实反映房地产市场价格,为政府决策提供科学依据,保持房地产市场的健康可持续发展.

　　(二)国外主要的房价统计指数方法

　　世界各国特别是西方发达国家在房地产市场信息的统计上具有相当丰富的经验,有着一整套成熟的做法,其中占主流的有以下几种.[2]

　　1.成本投放法

　　这种计算方法的基础是房地产项目的投入成本,以算术平均法来计算房地产价格指数.在比较成熟规范的市场中,这种计算方法无疑十分有效,同时也是统计成本最低的统计方法.在早期西方国家,房地产价格指数的成本投放法是非常重要的编制方法,可以对房屋价格的发展趋势提供有益借鉴,并可以反映房地产市场的变化规律.

　　2.加权平均法

　　这种计算方法以大量的房地产交易价格为指数,通过加权,使没有交易案例的特征差异偏差得以降低,从而使计算结果更加接近于客观事实,加权平均法包括了算术平均法与中位数价格法两种,二者相比,中位数价格法可以在一定程度上降低房地产品质差异对统计指数的影响.这种差异的消除并非永远,而是会随着时间的失衡而逐渐显现出来.正因为如此,在国外房地产价格指数的实践中,这种方法大多用在地价指数的统计上,而非房价统计上.

　　3.重复交易法

　　这种统计方法运用房地产的重复交易案例来计算房价指数,比如,同一栋房屋在不同时期的销售交易价格,如此一来,由于是同栋房屋,可以避免因为房屋结构、材料、品质等房屋特征对价格统计的影响,从而得到最为客观准确的房价变化情况.在实践中,这种方法的使用比较成熟,无论是理论上还是实际操作上,都比较接近于真实的房地产市场价格情况,也是当前最为先进的一种房地产价格统计指数.

　　4.特征价格法

　　这种统计方法是将房屋的价格进行分解,将其各项特征的隐含价格显现出来,在保持房屋特征不变的情况下,将房屋的价格变化特征因素分解,以考察纯粹的因为市场供求变化而带来的价格变化,从而考察市场.在这种方法的使用者看来,房屋与其他商品一样,总是会有其不同的特征,而商品价格正是由商品的特征所决定的,理解了其特征,就可以更好地理解其价格.

　　二、房价统计指数的现状及存在的问题

　　(一)我国目前的房价指数

　　我国目前的房价指数主要是定基价格指数,定基价格指数用来计算各个时期和基期价格的对比(首轮基期确定为2010年),国家统计局根据房管部门的网签数据,公布70个大中城市的价格变化.如表1所示,同比以上年同月价格为100,可以看出我国当前房价统计指数的同比变化情况.在表1中2012年的1月145.81,即表示与2011年1月相比房价同比上涨45.81.

　　(二)房价统计指数存在的问题

　　根据当前房价统计指数的计算方法,在房价指数统计计算过程中,主要存在以下问题,造成当前我国统计局所公布房价指数的不科学和不可靠.

　　1.房价统计口径不清晰

　　从当前房价统计数据来看,统计口径不清晰.以国家统计局房价统计为例,统计中至少存在几个问题,一是对房屋类型没有明确说明,到底是新建房屋还是二手房,新建房屋到底是新建住宅还是新建商铺.统计房价是指所有的商品住宅还是包括了商业营业用户、办公楼、经济适用房等在内的所有可以进行交易的房屋.

　　由于没有这些说明,人们看到房价统计指数总是感觉与自己想要知道的信息不对等.二是统计范围不明晰.房价指数包括的是城市商品住宅,还是城市所有房屋价格,或者包括了全国主要大城市的住宅价格?这里有许多种类,但非常遗憾的是在房价统计指数中,并没有看到清楚的说明,统计范围的不确定,也使得统计数据有了很大"自由空间",统计人员想要什么样的数据,只要将统计范围进行调整,都可以得到,这显然不符合客观需求.[3]三是统计时限不清晰.对社会公布的房价统计指数,是按照年度进行的统计,还是按照月份进行的统计,在国家统计局的房价统计中并没有明确答案.事实上,这几个问题对于人们解读房价统计指数十分关键.之所以在统计中没有相关说明,可能还是缘于进行房价统计指数设计时,考虑政府需求超过了群众需求,导致看不清、看不懂的房价统计指数.

　　2.房价统计数据的调查对象不合理

　　房价统计指数最为重要的是真实,具有参考价值,可以作为政府管理的决策依据,也可以为消费者所使用.房价统计所需的数据来源很多,在房屋从立项到建成的全过程中,有多个环节可以为统计者提供数据.但由于企业为减少税负,往往容易出现虚报、少报的现象,应尽量少用企业上报的数据,而改用政府管理部门上报的数据,其中又以房屋交易登记与房屋税收征收两个环节的数据最有可信度.对于很多官方与非官方的统计者而言,这两个环节也成为房价统计指数数据的主要来源.但事实情况是,由于监管不力,很多房地产企业与消费者联手,甚至是房地产企业、房屋中介一手操办,与消费者签订假购协议,使用明显低于成交价格的假协议进行房屋交易登记、房屋税收缴纳等,从而使得本该是最值得信任的环节也难以信任.[4]发达国家的统计经验做法是,在政府相关部门的数据之外,还有一份市场消费者的随机调查,作为官方数据之外的佐证和补充.

　　3.房价统计方法不科学

　　常用的统计方法有普查、重点调查、统计报表、典型调查及抽样调查等方法,其中以普查的数据最为准确,但缺点是成本较高,需要投入巨大的人力、物力、财力.而统计报表过于依赖下级部门提供的数据,容易存在数据偏差.重点调查与典型调查都在调查前划定了范围,这种划定有时会大大偏离现实情况,在房价统计指数上,重点调查与典型调查都难以达到客观反映全国房地产市场的要求.整体而言,抽样调查的成本与科学性都比较好,但如何确定样本,是决定整个调查是否能够取得令人满意结果的前提.从当前我国统计系统的统计实践来看,统计报表制度还是20世纪50年代苏联时期的统计方法,经常出现统计结果与实际情况不相符的情况,引起公众的不满.很显然,这种过于被动的统计方法,不能直接掌握市场的第一手资料,对统计结果也难有保证.

　　4.房价统计标准不统一

　　在我国房价统计指数中,国家统计局与发改委发布的官方统计数据历来是人们关注的重点,也是政府用以管理房地产市场的重要依据.但每个部门使用的统计标准都不统一,甚至在国家财政部内部,都会出现各个司完全不同的统计标准,可想而知这些统计标准所得出的统计结果会给老百姓带来诸多困扰.

　　三、完善我国房价统计指数的对策建议

　　房价指数统计不仅数据量庞大,涉及方方面面,而且相对于其他统计项目,其要求的技术含量更高,又受到老百姓的关切.针对当前房价指数统计中存在的问题,要高度重视房价指数统计工作,以准确、权威为目标,不断完善房价统计指数.

　　(一)实现房价统计指数统计口径的统一

　　统计口径不统一是当前房价统计指数中存在的一个突出问题,政府公布的统计数据往往得不到老百姓的认同,统计数据所表现出来的房地产市场情况与老百姓自身感受的情况相差较大.要实现房价统计指数的统一,以统一的口径进行房价数据的统计,减少"数据打架"现象.一方面,针对全国主要大城市的城区新建商品住宅的销售价格统计,其统计总体应该是年度平均销售价格.这样一来,可以更加清楚客观地反映各大城市商品房销售价格情况.同时,对于全国有影响的100个大城市的选择,要根据城市GDP和人口指标来选择,其中前者代表了城市的经济发展情况,体现了该城市在全国经济版图中的地位,而后者则代表城市的房地产市场规模,人口越多,其房地产市场规模越大,在全国房地产市场中所占的分量就越重.[5]

　　如此一来,通过对这些市场的房价情况进行统计,可以基本上反映出全国房地产发展情况和价格变化走势.另一方面,在发布指数上,要照顾到普通老百姓的需求和知识水平,选择按年度计算的总量指标数据,而尽量避免使用环比价格指数这种更加专业的统计指数.当前的房价虽然有降有升,但往往总是涨一大截,再降一点点,对于老百姓而言,更容易产生的感觉是今年比去年又上涨了多少,而不会去想今年9月价格是多少,去年9月价格是多少,所以使用环比价格指数的意义不大,相对价格指数显然更能让老百姓有直观的感受,从而得到老百姓的认同.

　　(二)合理选择统计数据来源

　　统计数据应该是客观情况的反映,但从当前来看,房价统计指数很难让老百姓认同,往往是因为统计出来的价格要低于大家的切身感受.在统计方法的选择上,要以有利于节约成本和减少误差为原则,合理选择统计数据.

　　一是可以选择住房建设系统房地产交易中心的最终交易价格数据作为统计数据来源.每一笔房屋交易都要在房地产交易中心进行登记,这部分房屋交易价格虽然不能说都准确无误,但至少可以反映出当前房屋价格的基本情况,以这个数据作为统计数据有一定的意义.二是使用房屋交易税收征收部门所记录的房屋交易价格作为统计数据.由于印花税、房地产交易税都是以房屋交易价格为基准进行征收的,相对而言,税收征管部门的数据相对权威,以其作为统计数据也有助于提高统计数据的客观性.三是开展抽样调查,对购房者的房价感受和购房价格进行统计,作为从官方获得房屋价格指数的补充.在房地产交易实践中,有些房地产开发商为了降低购房人的总成本,往往会采取各种办法进行偷逃税,比如,在真实的房屋交易价格之外,再与购房人签订一份假的购房协议,其交易价格总额比真实价格要低,如此一来,公司可以少缴税,购房人也可以少交印花税.如果房价统计指数的数据都来源于这些数据,显然会与真实的市场价格存在较大偏差.因此,为了提高统计的准确性,在以前两种数据为基础的同时,增加市场调查得来的第三种数据,以此作为补充,并对前两种数据进行比对与验证,更加客观地反映市场真实情况.

　　(三)房价指数应具备时效性、广泛性

　　房价统计指数是反映房价变化和房地产发展的重要参考数据,人们通过解读房价统计指数来判断房地产市场,消费者更是希望能够从房价指数中作出是立刻买房、还是继续观望的决定.正因为如此,房价统计指数应该达到几个标准.一是坚持时效性.如果房价统计指数几个月甚至是一年才出一期,对于政府判断整个房地产市场还有点用处,但对于更多的消费者而言,这些统计数据的参考意义非常小.讲究时效性,就是要对房价统计指数有一个时间上的要求,最少应该是以月为单位,保证政府和消费者能够及时捕捉房地产市场的动态.从当前情况来看,代表政府做出的官方房价指数基本上能够达到这一点.但官方数据的统计口径比较窄,而非官方的房价指数又局限于财力难以达到这一标准.时下非常流行的大数据运用在非官方房价统计指数中还没有得到充分运用,应该是未来的发展方向.二是坚持广泛性.我国是一个地域广泛,同时经济发展水平很不平衡的国家,东中西部的经济差距很大,城乡二元体制又拉大了城镇与非城镇房价的差距.

　　即使是在同一个城市,不同地段的房价都会有相当大的差距.面对这样的现实,房价统计指数显然不能走西方那样的平均统计方法,而应该充分体现不同地域之间的差异,从多方位、多层级体现房价指数.其中前者是指具体统计对象的区别,如商品房与保障性住房的价格差别,新建商品房与二手商品房的价格差别等.后者是指地域上的差别,包括东中西部地区的差别、城镇与乡村的差别、一线城市与二三线城市的差别.只有在统计中将这些差异都表现出来,才能真正客观反映房地产市场的真实情况,统计出来的数据才具有可比较性.特别是要注意"被平均"的现象产生,在我国很多的统计数据中,往往都会因为平均数高于大多数人的水平而受到质疑,称为"被平均".

　　在北京、上海、广州等一线城市中,每平方米房价高达数万元、十余万元,而在二三线城市的城乡结合部,房价往往只要两三千元,如果统计总量中低价房多,高价房标本过少,很显然会使最终的统计数据偏离真实情况,难以让人接受.

　　(四)房价指数统计方法的一致性

　　房地产市场已成为我国国民经济的重要组成部分,通过房地产市场的上下游产业,有研究认为房地产市场影响着中国经济的1/3并不是虚言.在日常的统计中,由于难以百分之百地保证统计数据来源的准确性,进行统计结果的修正就在所难免.但应该看到,对统计结果进行修正的越多,其客观性就越难以保证,甚至会出现统计者个人意愿的影响.因此,在房价统计指数统计方法的运用上,要坚持方法的一致性.

　　一方面,坚持不同地域间统计方法的一致性.不能因为地区的不同,或是因为各地房地产市场的发育程度不同而在统计方法上有所区别,从而保证各地房地产统计数据具有横向比较的意义.比如,可能北京、上海、广州、深圳等一线城市利益于市场主体发育比较成熟,其数据来源也比较客观,统计方法可供选择就会比较多.而在一些二三线城市中,地方政府的原因或是市场主体的原因,可能会使统计来源数据存在瑕疵,在此情况下,要注意一线城市房价统计方法与二三线城市统计方法的统一,以保证可对比性.另一方面,要坚持历年统计方法的尽可能一致.对房价指数进行统计,是政府管理房地产市场,科学分析房地产产业发展的需求,对不同年份的房价统计指数进行历史比较,可以更加清楚地看到房地产市场发生的变化,从而制定科学有效的管理方法,以保证房地产市场健康可持续发展.对于广大的消费者而言,对比历史数据,可以让他们更加理性看待房价,减少其在购买商品房时的盲目性与冲动性.

　　【参考文献】

　　[1]郑思齐,孔鹏,郭晓旸.同类重复交易房价指数编制方法与应用[J].统计研究,2013(12):41-42.

　　[2]杨楠.中国房价指数编制理论改进与应用拓展研究[D].上海:上海财经大学博士学位论文,2005:31-32.

　　[3]谭斌,练晓旋.浅谈建立"城房指数"的必要性和可行性[J].中华民居,2011(7):55.

　　[4]周鹏,张勃.浅析英国房价指数统计方法[J].数据,2011(1):43.

　　[5]崔玲.新房价统计方案"新"在哪里[J].经济,2011(3):65-66.

　　[6]唐芳.房价指数与居民感受偏差原因解析[J].统计与决策,2010(15):39-40.

　　[7]郑京平.也说消费价格指数与房价[J].开放导报,2005(4):44-45.

　　[8]尤晓敏.基于北京市数据基础上的物价指数和房价指数的相互影响变动途径分析[D].石家庄:河北大学硕士学位论文,2012:31.