中国闲置土地的形成原因、影响及解决措施(2)

　　图 2 中， 近十年中国商品房销售面积呈上升趋势， 尤其在 2008-2009 年之间的销售面积有较大的增长， 说明人们对于商品房的需求是与日俱增的。 虽然全国商品房销售面积在增加， 但根据国家统计局资料显示， 2014 年末， 商品房待售面积 62 169 万 m2, 比2013 年末增加 12 874 万 m2. 这样就形成了当今中国房地产楼市的一个矛盾： 一方面人们对于商品房的需求在增加， 另一方面开发商手中的待售商品房也在增加。 2009 年以后商品房的销售面积始终大于房屋的竣工面积， 供需失衡的局面逐渐被拉大。 而且开发商为了规避政府的一系列 “限价令” 等政策， 采取延迟开盘的策略等， 都会进一步推动商品房价格的上升。

　　归根结底， 这是由于大量土地因企业各种自身原因无法得到及时开发或者因利益驱使而故意囤积， 导致市场上的房屋供给更加紧张， 房屋供应量也远远无法满足市场需求， 买房难与房地闲置的矛盾使市场供求关系扭曲， 开发商趁机抬高房价， 通过巨额的差价从中谋取暴利， 导致房价飙升， 而拥有土地是房屋囤积的基础， 与此同时的必定是更多土地被批而不建，建而不用， 来炒高地价， 涨高房价。 因此， 土地闲置必定导致房地产闲置， 而房地产闲置又导致土地闲置， 而最终都将导致房价上涨， 人民生活条件得不到改善， 国民经济得不到健康的发展[6].

　　4 我国土地闲置问题的解决对策

　　从闲置土地的原因可以看出， 整治土地闲置必须从规范地方政府行为、 健全相关法律法规及配套政策措施、 以及规范房地产市场等多方面入手。 下面就针对土地闲置问题提出以下几点解决对策。

　　4.1 全面摸清闲置土地底数

　　利用各种手段， 特别是高科技手段， 如遥感、GPS 等， 致力于摸清我国闲置土地的总体情况， 对闲置土地的数量、 结构、 分布和成因等都有一个基本的了解， 在此基础上建立闲置土地的清册， 以便更好地管理。同时， 可以以查处的项目为转轴， 有效盘活项目闲置土地， 从而带动相关的产业， 进而创造就业机会， 促进国民经济发展。

　　还要定期对已批未完工的项目进行监管， 若有新增的闲置土地， 则及时纳入土地闲置管理范围。 与此同时， 运用高科技监测手段全面清查土地开发建设情况， 做到闲置土地 “家底” 的及时更新， 以确保清理土地闲置工作切实有效、 落到实处。

　　4.2 适当的征收土地增值税和依法征收土地闲置税

　　目前， 我国土地闲置现象严重， 这与土地闲置成本低而预期收益大之间的巨大利润差额有很大的关系。 因此， 土地闲置的原因之一就是开发商为了获得土地的增值收益。 要从根本上改变这种状况， 则必须努力提高土地的持有成本， 缩小利润黑洞。 而税收手段就可以很好的达到这个目的， 有效地消除开发商闲置土地的动力[7]. 其实， 依靠税收手段来抑制投机、 清理土地闲置已是国际惯例， 利用税收手段处置闲置土地除了可以有效减少闲置土地， 其对国家经济发展的副作用也最低。 由于税收具有强制性和法律的权威性， 因此具有更大的执行力， 将更有利于闲置土地清理工作的开展。

　　4.3 强化土地全程管理，加大闲置土地处置力度

　　由于我国在土地管理过程中存在 “重审批、 轻管理” 的思想， 使很多土地闲置问题发现不及时或没人管等现象。 为此， 政府对新建项目的审批用地应首先考虑使用现有的存量土地， 特别是 “批而未供”、“供而未用 ” 的土地 , 从源头上把好土地出让的关 .并注重土地的全程管理。 尤其是在后期管理， 要加强跟踪调查， 及时了解项目的开发进展情况。 同时， 利用卫星图片、 航片等高科技手段对土地利用现状变更情况进行对照， 切实掌握用地的实际情况。

　　4.4 加大宣传力度，促成土信息公开、透明

　　充分利用现代信息技术将土地出让、 管理等各个环节实现阳光行政， 为社会大众监督土地闲置提供顺畅的渠道。 国土资源部以及各地方部门应当每年按时公布一次我国以及各地方的土地开发情况、 闲置情况以及处理情况， 将土地的管理情况置于阳光下， 借助社会以及舆论的力量来监督和打击房地产开发商的投机行为。加大社会宣传力度的同时还要加强对金融企业的土地政策宣传， 以对其起到警示作用。 只有政府部门和普通大众相结合、 内外齐心， 土地闲置问题才能得到有力遏制。

　　4.5 完善相关法律法规及政策

　　政府已经制定了诸如 《土地管理法》、 《房地产管理法》、 《闲置土地处置办法》、 《关于集约节约用地的通知》 等相关的法律法规及政策， 以及房地产调控方面的政策， 都对闲置土地问题有一定的规定及处置措施。 法律法规已日趋完善， 但仍存在两大问题：

　　法规不全面不细致以及有法不依、 执法不严。 因此政府应建立统一的闲置土地的认定标准， 积极制定并颁布实施细则， 以完善相关法律法规， 加大清理闲置土地的工作的可操作性。 同时使各项政策倾向闲置土地， 同时要协调好土地、 规划、 环保等相关部门的工作。 执法时更应严肃法纪， 做到有令必行， 有禁则止， 对违法乱纪的行为严惩不贷。

　　4.6 重视闲置土地收回后的盘活再利用工作

　　我国对城市闲置土地的打击， 政府体现出了很高的关注度， 而问题没有得到彻底解决的一个重要原因就是政府没有重视闲置土地收回后的盘活再利用工作， 由于法律不够完善， 闲置土地确认并收回之后的程序没有明确， 间接把土地闲置问题从开发商转嫁给了政府。 这就使得地方政府要有自觉性， 注意土地收回后的利用工作， 规划好闲置土地的利用， 做到集约节约、 科学有效的盘活闲置土地.
　　
　　4.7 制定相关优惠政策，鼓励优先开发闲置土地

　　各级政府应按照当地具体情况， 结合实际制定对闲置土地的相关优惠政策， 应积极利用行政、 经济和法律手段， 鼓励企业优先开发利用空置、 废弃、 闲置以及低效利用的土地， 改变盲目扩大城市用地， 任意出让土地的做法。 这样首先可以让集约用地单位得到实惠， 其次又可以提高建设用地的土地利用率， 同时也为闲置土地工作的胜利打下坚实的基础。

　　5 结论与讨论

　　（1） 我国城镇闲置土地的存在是诸多因素共同作用的结果。 拆迁问题以及原有土地出让方式引起的土地闲置等历史原因； 土地用途调整和规划变更、 征回的土地处理不及时不完全以及地方政府职能的不到位等政府层面的原因； 开发商经济实力欠佳无力继续开发或者为了追求利润差额而故意囤积投机等企业方面的原因以及我国土地方面制度以及法律法规的缺陷等都是造成我国土地闲置问题的因素。

　　（2） 土地闲置使土地供给量紧张， 市场上可供供应的房地源减少， 推动房价上涨， 开发商从中谋取巨额差价利润， 致使更多开发商企业乐于囤地， 造成恶性循环， 土地投机现象越来越多， 使房地产市场扭曲， 长久下去， 必将威胁我国国民经济的发展。

　　（3） 对土地闲置问题的 处置已经刻不容缓 , 对此， 我国应摸清闲置土地家底， 加强跟踪。 建立闲置土地的动态监测系统， 强化土地的全程管理。 积极完善相关法律法规， 完善闲置土地管理机制， 加大执法力度， 规范政府行为。 同时， 注重闲置土地的盘活再利用。 为实现节约集约利用土地， 高效利用闲置土地做足工作。

　　参考文献
　　
　　[1] 国家统计局。中国统计年鉴[R].北京：中国统计出版社，2010:95.
　　[2] 刘丽芳。对闲置土地问题的思考[J].百家论坛，2011,（6）：277.
　　[3] 叶 晓敏。城 市闲置土地的分布特征与形成机理研究 -以杭州市主城区为例[D].杭州：浙江大学，2009.
　　[4] 清风。土地闲置。房屋空置[J].中国房地产，2010,（9）：35-40.
　　[5] 曹正良等。房地产经纪学通论[M].北 京 :北京大学出版社，2003:19-20.
　　[6] 郑 擎。土 地闲置对国民经济的影响分析 ---基 于农业和房地产业视角[J].热点聚焦，2012,（2）：8-10.
　　[7] 孙 学亮，王 熙芳。法 学视角下闲置土地的政府干预和市场化策略[J].北京工业大学学报（社会科学版），2008,（3）：57-61.