美国法的租金管制模式

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　　【题目】社会控制体系下中国房屋租赁关系探究
　　【第一章】住房租赁社会控制之必要性
　　【2.1】德国法的解约限制模式
　　【2.2  2.3】美国法的租金管制模式
　　【3.1】我国租赁法概况
　　【3.2  3.3】租赁合同特征比较
　　【第四章】借鉴德国、美国住房租赁社会控制之反思
　　【结论/参考文献】房屋租赁关系存在的问题研究结论与参考文献

　　二、美国法的租金管制模式

　　租金管制是美国政府为了应对世界大战后的住房严重短缺和通货膨胀，为了社会的重建和经济恢复，实行了紧急价格控制法案之后保留下来的历史产物，现在只有少数几个地区（州）沿用这项制度。租金管制制度，也称"租控制"（RentControl System）是房屋租赁社会控制的一个重要方式。根据一项统计，美国纽约市20世纪90年代的租住房屋占全国被控制租赁住房的39%.

　　纽约主要的租金管制制度包括1969年的《租金稳定法》（Rent Stabilization Law）和1974年的《承租人紧急保护法》（Emergency Tenant ProtectionAct）。上述法律后来经整合成为现行的《租金稳定法典》（Rent Stabilization Code, RSC）。

　　此外，纽约州的租赁管制法规也是纽约市的法源之一。

　　（一）美国的租金制度
　　
　　租金的数额应该根据意思自治原则，由出租人与承租人双方自行协商确定，无须法律干预。但由于出现住房短缺的问题，不少房屋出租人肆意提高租金，租赁难上加难，使得承租人大大增加了负担。为此，美国许多地方政府颁布了租金管制制度（Rent Control System），对具体的租金数额予以限制。并要求每年度确定公平市场租金，限制租金大幅波动。采取的做法例如规定租金标准、确定租金上限和租金调整等。为了防止出租人规避租金管制，通常与正当理由驱逐、禁止公寓转换、禁止退出租赁市场、反骚扰等其他立法措施结合使用。

　　相较于德国和其他地区，这种对租金的规制显得不那么"温和",是直接的管控，以达到对租赁市场控制的效果；但另一方面，政府也对租房者发放补贴，使低收入人群也能在这个大城市里生活。

　　1、 确定最高租金

　　房屋租金的最高数额（rent ceiling）一般由负责租金管制的政府机关根据房屋的使用期、结构、位置等因素来确定该房屋租金的最高数额，并且限定租金每年的上涨幅度，也就是说出租人收取租金不得超过这个上限。

　　纽约市大部分受租金管制的房屋都由房屋与社区维护局（Division of Housingand Community Renewal）管理，由他们确定最高租金；其数额受建造与出租年代、房屋不动产税额、运营和管理费用、建筑结构与年限、建筑内出租房屋的数量等多项因素的影响。

　　而哥伦比亚特区的租赁住宅则必须依法向租赁管理官申请注册，出租房屋委员会（the Rental Housing Commission）根据华盛顿特区劳工消费者物价指数（the Washington, D.C. Standard Metropolitan Statistical Area ConsumerPrice Index for Urban Wage Earners and Clerical Workers（CPI-W））调整租金。登记的基本租金加上依据法律或法院授权调整增加的租金就是最高租金。

　　2、控制租金上涨

　　出租人可以自行调整租金，但前提是通过管理部门的同意，而且租金调整的幅度也应受到限制。比如纽约的出租人可以每隔1至2年向当局提出提高租金的申请，在纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board）的报告范围内决定是否准许。出租人此外也要满足提高租金的若干条件，比如已履行基本的服务，保证了房屋处于安全、适居的状态；租金上涨幅度也在被限制之列，一年内租金上涨幅度不得超过原租金的15%等等。

　　为了将租金控制限制在合理的范围内，纽约州于1993年通过了一项法令，确立了"高租金/高收入解冻规则",根据该规则，如果房屋的月租金在2000美元以上且承租人及其家人的年收入总和超过25万美元，不再实行租金管制。

　　华盛顿特区的做法与纽约市的做法基本相同。根据华盛顿特区法典的规定，每年由租赁住宅委员会根据上年度本地物价指数决定该年度租金增加的最大幅度。此幅度应与物价指数的上涨幅度大体相当，但最多不得超过10%.在每一年度房东都可以在此幅度内申请增加租金，但在12个月内不得连续申请租金调整。

　　从纽约与华盛顿特区的规定可以看出，法律意图通过确定基本租金，加之控制租金上涨，将租金控制在一定幅度之内，任何一方尤其是出租人欲调整租金，必须先经过严格的行政审批程序。

　　3、限制收回房屋

　　为保障租赁关系的稳定，也有针对出租人"驱逐权"进行限制的规定。在华盛顿特区，出租人要收回房屋必须满足十种法定正当理由之一。

　　这十种正当理由可以分为两大类：第一类正当理由是承租人的不适当行为，例如连续欠缴房租等，第二类正当理由则是出租人受保护的权利，例如收回自住、停止做住宅使用和转换为公寓的。1990 年美国国会还通过了一个法案（ResidentialDrug-Related Evictions Amendment Act of 1990），规定与毒品相关的犯罪不受上述正当理由之保护。因此，若一处房屋被认定为毒贩藏匿处（drug haven），则房屋提供者即可以收回房屋或市长可对承租人或居住者采取收回房屋之行动。

　　纽约市原则上只要承租人仍继续缴纳租金，出租人就不得收回房屋或驱逐承租人。

　　若欲收回房屋，出租人必须遵循严格的标准和程序，提前通知承租人。其可依据的理由包括：（1）房屋需自用；（2）有关房屋并不是承租人的主要住所；（3）承租人严重违约或违法。基于如拆除、退出租赁市场等理由的，还需要特别批准后，被有关部门授予了"清房证明"（Eviction Certificate）才可收回。

　　4、租期

　　房屋租赁的合同有两种长短之分,一种是固定期限的长期租约（Lease），另一种是数周或数月的短期约定（Rental Agreement）。在没有违反合同内容的任何情况下，房东没有权利擅自更改租约期限。短期合同就没有规定期限，直到承租人决定离开并结束租赁关系。

　　短期租约合同中，承租人居住不满一年，而出租人要求终止合同的，需要提前三十天书面通知承租人；如果居住一年以上的，出租人则需要提前六十天通知对方。而双方均同意有其它的期限的除外。

　　关于到期续约，合同上有规定的以合同为准，例如双方约定自动续期。但是有关条款须以 8 号粗体字出现在合同内，否则实践中可能被视为无效。如果合同中没有此类条款，但是承租人按月支付租金，并且出租人尽管合同期已到仍接受租金的，则视为自动延续合同。如果出租人没有接受支付的租金，承租人则需要按约定搬离。长期合同中，到期后双方没有续签，此合同就自动变更为按月为期限的短期租赁合同。

　　（二）对美国租金制度的评价

　　美国的租金管制制度起源于联邦政府战时立法，目的是缓和租金飞涨的社会环境，为广大低收入的租户提供一定的保障。然而此制度也曾受到过宪法诉讼中的质疑。比如霍姆斯大法官在的一个案件中给出结论,认为当时战争状态业已结束，紧急状态不再，本身关涉重大社会公共利益的住房租赁法案就构成了对私人财产权本质性的侵犯，因此租金管制是不合宪的。此后，美国最高法院承袭了霍姆斯的意见，强调租金管制制度只能在特殊的社会状况为基础的情况下存在并使用的。

　　然而随着判例法的发展，租金管制只存在于特殊社会环境的观点有所松动。在第二巡回法院 1969 年审理的一个案件中，弗莱德里（Hays Friendly）法官甚至明确提出租赁管制的立法不必再以紧急状态或类似情况为前提。此后很多州法院也做出了类似裁决。

　　就租金管制制度的实际作用而言，其功劳不可小觑，它实现了美国 1949 年《可负担住房法》（NationalAffordable HousingAct）确立的目标，即让每个美国人享有舒适的住宅和适宜的居住环境。

　　三、小结

　　如前文所述，德国民法中的解约限制和美国的租金管制都有稳定租赁关系的效果，二者均经历了紧急状态下的举措到正常状态下的干预的过程。这个过程的具体变化情况对于第三国的借鉴是有重大启发意义的。

　　德、美两国住房租赁的社会控制尽管手段各异，但在历史成因上存在一个共性：战争结束所导致的紧急状态。这种制度成因在两国的具体情况的异同不仅能够进一步解释两国在此方面手段上的异同，亦对借鉴这两种制度的政治上的可能性有启示作用。在德、美采取干预住房租赁关系之时，立法者所面临的局面不仅仅是调整租赁双方的利益问题，而是紧迫的社会稳定问题：一个是刚蒙受一战的惨败，一个是由于深陷最终失败的越战泥沼。在此情形之中，国家一方面需要通过内政上的积极作为挽回权威扫地的窘境，也需要应对眼下可能产生的政治动荡。

　　因此，在此情形中，保护承租人的利益获得的重要性远远大于常态。两国的情况表明，住房租赁的社会控制产生的契机往往在极端政治情状之中。两国相关制度产生的先后顺序亦能在一定程度上说明这个问题。德国先败于一战，故此种制度率先在德国产生。

　　然而，从最终效果上讲，德国民法中的解约限制和美国的租金管制都起到了稳定租赁关系的作用。从人本角度出发，此制度有助于增进社区和谐，提升对社会的信心和认同度；从经济的角度看，若无法律规制，出租人会在经济增长时，解除现有租赁关系，缔结新的合同，竭力谋取更多租金利益，而使租赁关系过分受经济波动的影响。频繁缔约、解约、租期缩短等都是租赁市场乃至整个社会中不稳定的因素。因此，在正常状况之中，住房租赁的社会控制也是一种颇见成效的干预手段。

　　从此种德、美住房租赁的社会控制的演化过程可以看出，该制度的益处并非不可预见，该制度的风险并非无法掌控，尽管德国、美国均制定此种制度，虽然它的惰性还是存在的，即不到危急时刻是无所作为的；但是最终该项制度能够被证明是一种善政。