一、我国关于商品房的基本宏观经济政策回顾
中国政府从 20 世纪 90 年代开始出台一系列政策，加快房地产行业的发展。比如 1991 年颁布了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，加快了商品房进入社会的速度，1992 年邓小平同志南巡， 放开了金融机构对房地产业的投资政策， 使得一些人有了投资房地产的新平台、机会和方向，这也使商品房价格首次大幅上扬。 1993 年针对房地产价格上扬我国采取了一系列解决方案，比如《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》 的金融措施， 宣布中止房地产公司的上市行为等，来控制银行资金大幅流向房地产市场，藉以控制某些区域的房价快速上涨。 1994 年，我国颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，确立了住房公积金制度， 该项制度的实施为停止国家福利分房做好了基本的替代准备， 形成了住房改革的基本思路。 1997年，我国出台了《住宅担保贷款管理试行办法》，提出了居民可以以按揭的方式买入商业住房， 解决了居民购买商品房的资金瓶颈， 以金融手段为商品房制度的实施提供支持。 1998 年，我国从根本上改革了以往的实物分房制度，颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该项举措的建立使得我国住房制度发生了巨大转变，货币化住房制度基本确立。
2002 年，我国又在土地供应方面出台了《招标、拍卖 、挂牌出让国有土地使用权的规定》，该项措施能够极大地增加地方政府收入， 得到了地方政府全力支持，从2004 年下半年开始，所有 6 类土地全部实行新的出让制度，即“招、拍、挂”程序，这也促使了土地价格节节攀升，提高了商品房用地成本。
二、我国针对商品房价格宏观经济政策调控回顾及现状分析
2005 年我国颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》，这也是我们俗称的“老国八条”，提出着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，稳定住房价格；严格控制被动性住房需求等政策。 2006 年国务院办公厅转发了建设部等部门 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，即“新国八条”，对房地产商囤地居奇做出了严格的规定， 提出对超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年尚未开发的土地， 征收土地闲置费，满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权，以此保证房地产供给，以期达到稳定房价的目标；同年 8 月银监会提出 《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，并通过上调存款准备金率、提高首付比例等金融工具，提高买房门槛，抑制住房投资的热情。 2007 年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》， 进一步强化了小户型的比重，提出套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重在新开工的商品住房总面积中必须达到 70%以上。 2007 年～2008年，在一系列财政政策和货币政策的作用下，房价暂时放缓了上涨的速度。 但自 2008 年下半年开始，房地产价格又开始了新一轮的“报复性”上涨。针对这种状况，2010 年初我国政府颁布了“国十一条”，规定二套房首付不得低于 40%；同年 4 月又颁布了“国十条”，把二套房首付比例提高到 50%， 贷款利率提高到基准利率的1.1 倍，禁止三套房贷款，并且在某些房价过高的地方实行了限购政策，这被称为史上最严厉的房地产政策。
一系列政策表明了我国政府稳定房价的决心。 2013 年国务院常务会议提出严格控制房价， 建立健全全国房价考核问责制度，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，增加普通商品住房及用地供应， 加快保障性安居工程规划建设等政策，以期控制商品房价格。
三、我国当前商品房价格高居不降的原因及对策分析
（一）根据商品房的特点及需求现状 ，增加商品房供给的有效性
1.商品房在现阶段具有不可替代性
衣食住行是人们的基本生活需求。 随着我国住房政策的不断改革， 早年的单位分房在一般情况下已经取消， 大部分居民一般都不再把拥有住房寄托于福利分房，购买商品房成为了大部分人唯一的选择。虽然我国在近几年加大了廉租房、 经济适用房等保障性住房的建设，但由于我国财政收入的约束，廉租房、经济适用房的投入量在整个房地产行业所占比重还较小，远远不能满足中低收入群体的住房需求， 只能满足最为贫困的少部分群体的住房问题。 这条途径在短期内无法取代商品房的位置。在此条件下，购买商品房成为当前阶段人们居住不可替代的途径。从经济学角度看，替代品的多少也会决定商品的价格， 商品房在现阶段价格也会因为替代品的缺乏而高居不降。
2.人们收入的提高和消费观念的变化
中国人自古以来就有一种传统置业理念， 成家后就要有自己的“窝”。 因此，虽然房价在不断地增长，超出了大部分人的收入水平， 但金融贷款政策给了大家买房的机会。我国自从放开银行购买住房按揭业务后，大家都接受了 “中国老太太和美国老太太购房方式比较论”的观点，慢慢开始接受贷款买房，尤其是年轻人，自有资金缺乏，又想拥有自己的一套住房，可以选择从银行借款每月定期还款的融资途径， 实现自己的住房愿望。 金融信贷政策的支持实现了低收入人群购买住房的可行性，虽然该政策增加了后期的经济负担，但可以满足自己的现实居住需求。 现阶段的居民由于对未来收入预期抱有较高的期望值， 促使很大一部分人通过预支今后的收入，增加当期的购买量。教育也成为推动商住房需求的因素之一， 每个人都想给孩子一个美好的未来，而教育是未来的决定性因素，国民对教育的重视程度日益增加。 现阶段我国教育招生制度基本是属地管理，对我国现在教育资源的选择，还达不到“用脚投票”的阶段，这也就使得一部分居民对“学区房”趋之若鹜。 由于单位的修建、城市的扩容，很多单位不断迁往城市周边，人们的居住地点距离单位越来越远，而交通状况又不乐观， 促使一部分人选择在单位较近地区购买住房，以方便工作和生活。还有很多居民鉴于现在城市的空气污染、人口拥挤等问题，为了自己和家人的健康，想到环境更好的小区购买新的住房，改善家庭居住水平，提高生活质量。 由于收入水平普遍提高，居民手中闲余资金也越来越多，投资理念也在增强，而现阶段我国股票市场低迷，虽然理财产品名目繁多，但是市场不太规范，风险较大，造成很大一部分居民对房地产投资仍然抱有浓厚的兴趣和高涨的热情。因此，无论是人们消费观念的改变，还是收入水平的增加，都使得商品房的有效需求增加， 而需求增加势必会引起价格攀升，按照价格规律，必须相应增加商品房供给，不断满足需求增加，才能稳定商品房不断上扬的价格。
3.城镇化进程中对商品房需求增加的不可避免性
我国在经济高速发展的同时， 城镇化成了一个不可逆转的趋势。 2012 年，李克强总理在中欧城镇化会议上表示，我国城镇化水平大约为 50%，迄今为止大约有 7 亿人生活在城市，并且城镇化每提高 1%，大约城镇人口就会增加 1300 万左右，在这样一个城镇化高速发展阶段， 每年新进入城市的居民也会大量增加对商品房的需求。随着城镇化的进程不断加速，越来越多的外来务工人员都渴望在城市里拥有一套住房， 并借此可以解决户口问题、孩子的教育问题，而由于农民工的工资近些年有了大幅提高， 这就使得这部分进城的农民对商品房的需求成为有效需求。
近 20 年来我国高校快速扩招，在高校较为集中的城市，每年的毕业生在不断增加，并且其中会有很大一部分毕业生熟悉了城市环境，不愿再回到农村生活，而选择在城市就业。他们工作后成家，购买住房成为了不可回避的问题，这部分群体收入较为稳定，成为购买商品房的主力军之一。 有些调研结果认为我国商品房现有空置率很高，刚性需求占整体需求的比率并不高。出现这种结果是因为房地产市场是个区域化市场， 在某些特殊地区由于投资和投机的推动， 投资人对该地区房地产需求预测不够准确或者对投机的侥幸心理，导致了商品房供给与需求出现了很大偏差， 出现了所谓的“鄂尔多斯式鬼城”、“海边空城”现象，但在大部分城市里，仍有很大一部分刚性需求得不到满足。
有效供给指供给的产品是消费者愿意消费并且有能力消费的产品。 在商品房供给政策的制定时应根据每个城市的需求，规划住房的建设面积，在商品房的建设中，根据人们收入状况，关注中低收入者群体的购买能力， 按比例建设购房价格较低、 养房费用较低的住房。 如何保证有效地市场供给呢？ 在我国现阶段，对商品房需求的群体中，中低收入者占了很大比重，形成有效供给，首先就要降低建房成本。建房成本主要包括两个方面：一是土地支出成本，二是建房的建筑成本。 建筑成本由于市场化的原因， 无论是建筑材料还是人工成本，都是由市场价格机制决定的，降价空间较小，解决成本问题，只能从土地成本出发，而土地支出成本取决于政府的宏观政策。
（二）针对房地产市场的现实问题 ，增强宏观调控的高效性
1.减少时滞效应
从经济学角度讲，一项政策从制定、实施到生效，都会有一定的时滞期，在制定宏观经济政策时，必须考虑时滞效应问题。 我国现阶段对稳定房价问题已经做了很多努力， 但收效甚微， 比如我国在 2009 年、2010年几次调整利率， 通过改变存款准备金率来调整市场价格，由于以往存款准备金比较充裕，该项政策并未如愿生效，没有对商品房价格起到稳定的作用，反而增加了人们的恐慌，经过一段时间的持币观望后，形成了报复性的价格上涨。 因此，政策效应不再是当期的效应，并且该经济现象已经在消费者头脑中形成了一种房地产价格已经上扬， 而且还会以一定速度继续上涨的预期。房地产行业生产周期较长，消费者大多都是购买期房，房地产生产的周期一般为 2 年～3 年，也就是说政府调控的是一段时间以后才能交付的商品， 政策发挥作用的周期较长，政府对价格的调控难度也在增加。加之近几年宏观调控的结果不尽如人意， 很多消费者对调控的引导失去了信心， 这些都会导致宏观经济政策的时滞效应增强。鉴于此，时滞效应的存在不仅会影响我国商品房价格的稳定，还会导致公众对政策质疑，降低政府信用。为防止时滞效应带来的政策低效，必须对商品房市场发展进行充分预测分析， 才能制定出合理的、科学的、可持续的宏观经济政策，达到长期稳定增长的商品房市场体系。
2.协调中央和地方的利益分配
我国由于中央和地方的财权、事权分离，地方政府在社会保障支出、 地方建设支出等方面承担了更多责任， 地方政府单纯依靠地方税收这种途径获取财政收入，远远满足不了支出的增加，地方政府就会寻找其他途径增加当期收入。在此动机下，地方政府除了依靠融资平台获得款项外， 土地转让收入在很多地区的地方财政收入中占有很高比例， 有学者已经把地方收入对土地的依赖称之为土地财政， 土地财政已然成为地方政府资金收入重要的来源之一。 再加上在商品房建设时期，地方政府还能以地税形式获取财政收入，这就导致了在中央实行各种宏观经济政策控制房地产价格上涨的同时， 地方政府却依靠房价的上升在努力扩大地方财政的收入，这在根本上是矛盾的。 因此，协调中央和地方的财权、 事权分配是解决该问题非常重要的一个环节，让中央和地方下一盘棋，才能从根本上保障商品房价格维稳问题的解决。
3.加强执行机构的监督管理
我国在制定宏观经济政策调控房地产价格时，提出了多种措施，比如提高利率、限购、限贷政策等，这些措施在实施过程中，由于监管力度不够，出现了“上有政策，下有对策”的不良现象。据报道，我国大部分地区已经执行了限购、限贷政策，但有部分居民为了购买房屋，利用各种手段来应付政策。比如媒体不断曝光通过假离婚、办理虚假的劳动保障手续购买房屋，甚至有部分房屋中介利用政策漏洞，还公开办理这些业务，来收取高额佣金。 因此，必须加强执行机构的监督管理，保证在政策实施过程中的有效性。
（三）重视消费者的心理接受程度 ，调整购房者预期的合理性
1.政策信息要及时被大众理性接受
由于网络、电视的普及，我国居民的信息量大幅增加，但普通居民并不能从深层次理解政策的制定目的，而是“看别人、想自己”式盲目跟风。 比如 2010 年电视网络报道深圳房价下跌，就形成了一股“持币观望潮”，房价越低， 越不敢买进， 在电视媒体报道房价又回涨时，一般居民却害怕价格继续上升，马上跟风买进，造成房价的新一轮增长。通过这个典型的事件，说明政府在政策制定时，要考虑大众的接受程度，通过媒体、网络进行正面化的引导， 让居民对政策有一定的理解和正确的分析，让普通居民通过媒体的报导，形成理性的预期，进而理性地指导对商品房的购买态度。
2.基础教育制度均等化
为了解学区房对住房选择所产生的影响， 笔者分别在济南市市中区中海国际社区、鲁能领秀城、学府山庄、京鲁山庄等几个社区进行了调研。这几个小区都是新型的大型社区，并且位置距离较近，在地域上没有太大差异。 其中中海国际社区和鲁能领秀城两个小区内分别配套了在当地比较有名气的实验小学和南上山街小学，而学府山庄、京鲁山庄配套的都是原驻地农村小学———九曲庄小学和七贤庄小学，调研结果表明，领秀城在 2013 年 7 月的房价已经达到 11000 元/平方米，中海国际社区也达到了 9000 元/平方米， 而紧邻的京鲁山庄、学府山庄的房价只有 7000 元/平方米左右。 经过调研数据表明， 大约有 50%的居民选择该小区的主要理由为学区房， 大约 80%的居民选择房屋时会把名校学区房因素考虑在内。 大部分有孩子在学龄期的家长都想为孩子创造接受良好教育的机会， 选择一个学区房，尤其是一些名校的学区房，对普通居民来说甚至成为家庭最重要的一件事情。现阶段没有适龄孩子的居民也会考虑未来的孩子教育问题，还有部分居民考虑投资学区房收益会更高，这些心理预期都会加速对学区房的需求。 可见，基础教育政策日益成为推动商品房价格上涨的重要因素之一。 为解决此现状，国家应该加强基础教育均等化制度建设，让生活在每个地方的孩子都能接受到相对平等、良好的教育，降低人们对学区房的驱求，稳定由此原因引起的商品房价格上涨问题。
3.提高社会保障理性预期
由于计划生育国策导致我国老龄化程度较高，大部分老年人并没有太多积蓄， 一般居民都要靠退休金维持老年生活。但最近媒体都在宣传老龄化已经到来，今后我国的养老问题举步维艰，在 2013 年下半年政府提出一项以房养老的政策， 再加上最近提出退休年龄将要推迟的政策，经过公共媒体的大力宣扬，给很多人一种错觉，国家已经无力供养即将老去的公民，政府已经在开始推卸社会养老责任， 很多人在近期内筹划购买住房已备老来之需。经过调研，还有相当一部分年轻人认为可以通过购买住房为下一代提供教育基金。 鉴于货币购买力每年都在下降， 教育投入却每年都在增加，如何应对这种矛盾成为很多人思考的问题。有人就提出把货币存入银行不如换成房产， 根据消费者的预期，土地是稀缺的，房产成为了保值增值的商品，可以抵御通货膨胀带来的货币损失。 在孩子教育时期可以把房屋出租，租金作为孩子的教育基金，当孩子教育需要大笔资金的时候，还可以以当时的价格兑换成货币，有效避免货币贬值。综上所述，这些社会因素都会推动商品房的价格上升。在制定各项宏观经济政策时，应充分给予居民社会保障的信心，让其不会产生对老、病、穷、 教育等支出的恐慌， 降低其对商品房的非理性需求，稳定现阶段的商品房房价。
总之，商品房价格的影响因素非常复杂，在制定宏观经济政策时必须要尊重市场的供给需求规律， 深入了解我国传统思维模式和经济发展的阶段性， 要有预见性，充分考虑到大众的理解能力，正确引导居民的理性预期，加强政策执行过程中的监管力度，建立一种科学的、可持续发展的商品房价格宏观经济政策体系。
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