2014年房地产相关宏观数据浅析（收集整理）

　　统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示1月新建住房价格下降的城市由12月的2个上升到6个。二手房价格下降的城市由5个增加到13个。而且最近对房市不利的消息接连不断，未来房价的走势十分引人关注。国内关于房价的讨论虽然很多但在笔者的阅读范围内并没有发现公认的经过历史反复验证的预测房价的可靠指标，在美国研究人员使用的预测房价的指标是住房销售库存比，在预测房价时十分有效，房价随销售库存比的变化而变化，库存销售比上升则房价下跌，库存销售比下降则房价上升。
　　 　　
　　但笔者发现这一指标在中国完全失效，例如在2012年底住宅待售库存为23619万平方米，当年住宅销售总面积为98468万平方米，月均销售8206万平方米，销售库存比为2.9个月，但在2011年底住宅待售面积为16904万平方米，当年住宅销售总面积为97030万平方米，月均销售8085万平方米。销售库存比为2.1个月，假如只看库存销售比，参照美国的标准房价库存销售比在5个月以下房价上涨，那么2012和2013年房价都该大幅上涨，但事实却是2012年中国房价下跌2013年上涨。那么准确预测中国房价走势的指标又该是什么？
　　
　　笔者经过反复研究后发现房地产企业到位资金的月度同比变化是引发房价变化的关键变量。举例来讲：
　　 　　
　　从以上数据可以看出，在2011年10月当房地产企业到位资金同比增幅接近0时，房价环比下跌的城市大幅增加，而且此后继续明显增加，可以将其视为房价下跌的拐点。同样在2012年6月当房地产企业资金来源同比连续两个月上升后，房价上涨城市大幅增加，其后继续增加，可以将其视为房价上涨的拐点。在2008年房价下跌和2009年房价上涨时房地产企业资金来源同比增幅也出现了相似的变化。为什么在美国引发房价变化的是库存销售比，而在中国是房地产企业的到位资金的同比变动？仔细比较两国房地产市场可以发现在美国存量房的市场份额超过90%,销售库存比这一指标较好的反映了市场的供需状况；而中国房地产市场主要以新房为主，而房地产企业的到位资金的同比变化不仅反映了供方的资金状况，而且由于房地产企业资金中超过40%来源于与销售相关的定金、预付款和按揭款，这一指标还同时包含了需求变化的情况，可以看做是反映房地产市场变化的关键指标。
　　
　　那么现阶段房地产企业的资金来源的情况又是怎样？
　　
　　截止去年12月底房地产资金还是两位数的增长。但从一些迹象观察，房地产市场的新一轮拐点即将到来，以北京为例2014年2月，北京全市新建住宅（含保障房）网签总量为2221套，环比上月暴挫68%,与2013年2月同期的网签量相比也大跌59%.
　　
　　住房成交大幅下降，除了消费者心态变化外，去年北京房价大涨20.6%,再加上近来银行取消按揭贷款利率优惠使购房者的负担再上升接近20%,完全超过了消费者的承受能力，成交量下降是必然的结果，加上最近多家金融机构对房地产贷款开始收紧，笔者在此大胆预测房价下跌的拐点将在数月内降临。开发商不必为了冲量而急忙拿地，现在连SOHO这样的知名房企都在转让开发项目，今后转让开发项目的公司会更多，价格也会更好，房地产企业应更重视现金流。
　　
　　中国确定2014年经济增长目标为7.5%左右，全社会固定资产投资预期增长17.5%.
　　
　　这个目标合理吗？来看一下相关数据。2013年固定资产投资436528亿增长19.6%.
　　
　　其中，房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%.今年房地产投资增速可能会有一个明显下跌完全可能低于17.5%,而房地产投资增速的合理下降有利于房地产企业降低资产负债率，降低金融风险。再看第二产业投资，去年第二产业投资184804亿，增长17.4%,从历史数据来看第二产业投资增速从2011年开始连续三年下跌。2011年为27.3%,2012年20.2%,2013年为17.4%,即便如此我国的工业产能利用率还是在不断下滑，从零星透露出来的数据来看（笔者在此建议统计局尽快公开产能利用率数据）2013年上半年全国工业产能利用率为78%,是2009年第四季度以来的最低点。第二产业投资增速继续下降是完全合乎经济逻辑的，房地产投资和第二产业投资合计占总投资的62%,而2013年新开工项目计划总投资增速也明显低于17.5%,从这个角度看固定资产投资增长17.5%是一个很难实现的目标。
　　
　　投资目标定得过高对房地产企业降低资产负债率和化解产能过剩十分不利，笔者根据上市钢铁公司的财务报表计算后发现仅仅在2008年第四季度一个季度内上市钢铁公司的亏损额就相当于其总资产的2.65%,根据中国钢铁工业协会统计的重点钢企数据，截至2013年6月末，全国86家大中型钢铁企业总负债为3.0189万亿，行业负债率达69.47%,总资产为43456亿，如果再爆发与08年相似的危机，假设钢铁企业的亏损与08年四季度相似则亏损额为1151亿，但08年钢铁行业的产能利用率远好于现在，所以假设钢铁企业的亏损与08年四季度相似是难以成立的，钢铁行业的亏损完全可能会是一个天文数字。
　　
　　根据银监会的统计数据中国银行业的不良贷款为5921亿，不良贷款率为1%,而86家大中型钢铁企业总负债超过3万亿，届时其中会有多少成为不良贷款，中国银行业又能够承受多少不良贷款，是一个让人十分揪心的问题。经济增长的上限不仅应该包含物价目标而且应该包含产能利用率目标，否则将会出现经济越增长产能利用率越低，金融风险越大的不利局面。
　　
　　综上所述，固定资产投资增长15%,GDP增长7%也许是一个更合理的目标。