投资性房地产公允价值计量实际应用问题与建议

　　1、投资性房地产和公允价值计量方式简述

    1.1 投资性房地产的定义及范围

    房地产是土地和房屋及其权属的总称。 其中，土地是指土地使用权； 房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 《企业会计准则第 3号---投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下的特征：

　　1）投资性房地产是一种经营活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是，持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的也是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

　　2）投资性房地产在用途 、状态 、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映， 与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。

　　3）投资性房地产有两种计量方式投资性房地产准则适当引入公允价值方式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值方式进行后续计量。

　　投资性房地产的范围包括：

　　1）已出租的土地使用权已出租的土地使用权， 是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

　　2）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。

　　3）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　此外，下列项目不属于投资性房地产：

　　1）自用房地产自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

　　2）作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。

　　1.2 公允价值的定义

    按照 FAS157, 公允价值是指计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到的或转让负债支付的价格。 FAS157 明确指出，公允价值计量的目标就是确定计量日出售资产收到的或者转让负债支付的价格，即脱手价格。

　　IASB2009 年征求意见稿中对公允价值的定义是在计量日的有序交易中市场参与者之间出售资产可以获得或转移负债将会支付的价格。 这一定义与 FAS157D 的定义基本一致，只是在用词上稍有差异。

　　公允价值的应用是新会计准则和国际会计准则的趋同。财政部发布的 39 项企业会计准则，标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则，这是我国会计准则体系建设向前跨出的一大步。同时，说明经过多年的发展，我国也基本具备了公允价值应用的土壤。

　　我国的企业会计准则将公允价值定义为，在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。 这一定义与IASB 目前的定义基本相同。 目前 IASB 的公允价值定义为，在公平交易中熟悉交易情况的有意愿的各方交换资产、清偿债务和被授予的权益工具可以被交换的金额。 这两个公允价值定义很类似，都强调了公允价值是在公平交易中产生的，是基于市场的。但是，它们都没有明确主体是在购买抑或出售资产；债务清偿的指向也不明确，从定义上看，公允价值不是针对债权人， 而是针对熟悉交易情况的有意愿的各方；没有明确说明交换或清偿是否发生在计量日抑或别的日期。

　　2、投资性房地产公允价值计量实际应用中存在的问题

    公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。

　　2.1 采用公允价值计量可能成为调节利润的工具

    由于我国相关市场的发展还不成熟， 公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。 尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判定---这就在客观上存在操纵利润的可能。

　　2.2 相关资产的公允价值难以取得

    在发达的国家的市场上， 各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较轻易确认，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和治理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。

　　2.3 公允价值计量易导致价格波动频繁

    在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然能够合理地反映资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。

　　2.4 投资性房地产公允价值计量准则可操作性缺失

    一般说来，公允价值操作应用方面主要涉及两个问题：一个是范围问题，即哪些经济事项需要按照公允价值计量，另一个是方法问题，即如何按照公允价值计量问题。 对于前一个问题，已经做了明确的规定，但对于后一个问题，却说明的十分有限，这样的现象最容易产生的后果是， 会计人员虽然知道哪些具体业务需要进行公允价值计量，但是如何对其进行计量，办法却不多，甚至无所适从。 如对“活跃市场”、“市价”、“适当的折现率”等缺乏明确的规定，给实际的操作上带来困难和随意性。

　　2.5 会计从业人员对运用公允价值存在一定影响

    公允价值的计量需要会计人员具有较高的职业判断能力。要获取高质量的公允价值信息，不仅需要会计人员具有丰富的会计理论与实践素养，还需要会计人员了解评估、金融、资本市场等相关知识。 而我国现有的会计从业人员专业素质参差不齐， 直接影响了职业判断水平，制约着公允价值模式的使用效果。

　　3、公允价值计量方法的实施建议

    3.1 构造理论框架完善理论体系

　　目前 ,对公允价值计量方式的研究要注重理论体系的健全，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等部门应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，结合我国国情尽早推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南。这个应用指南应对公允价值计量方式予以明确规定和详尽说明，指导企业在实务中正确运用公允价值。

　　3.2 加快市场经济发展和完善市场环境

    公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。 所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。 这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。

　　3.3 制定税收优惠政策鼓励公司采用公允价值方式计量

    国家税务总局于 2007 年 7 月颁布《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80 号），其中规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。 这就是一项很好的鼓励政策，今后，税务机关应制定更多的优惠政策，以更好地推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量方式。

　　3.4 企业需要完善对相关信息进行准确评估的自身条件

    企业要加快公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值信息成本。 为获取公允价值的相关信息，企业应根据所涉及的房地产业务类型，建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。

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