BD天津公司房地产项目风险管理研究

　　摘 要

　　房地产项目开发整个过程包含五个阶段，分别为可研阶段、前期阶段、施工阶段、销售阶段及竣工阶段。其开发周期一般 2-3 年，周期较长，在经济形势及政策因素等影响下，市场不确定性更加明显，从某种程度上导致开发过程中出现较大风险。如果盲目投资建设，不仅会降低项目的收益，导致公司利益受损，还有可能引发严重的社会问题。

　　所以，对房地产项目开发中各阶段的风险进行识别、分析、评估和控制研究十分必要。

　　此外，诸多学者对房地产开发项目风险管理有所描述，主要是针对五个阶段中的某个或某几个阶段的风险进行分析，并未对五个阶段全面的研究。本文对五个阶段容易出现风险的地方展开论述，对房地产开发企业来说具有更加全面的借鉴意义。

　　本研究以 BD 天津公司房地产项目风险管理为例，通过运用文献研究法、案例研究法等对房地产项目的开发过程进行风险研究，对比公司风险管理的现状，发现存在的风险管理问题。

　　本研究通过流程图分析房地产项目全过程管理，运用鱼骨图法识别出房地产项目管理的 15 个风险因素，其中 7 个风险因素公司已经采取有效措施规避或降低风险，但仍有 8 个风险因素未有效控制，具体表现在可研阶段测算不准确、前期阶段融资困难及成本增加、施工阶段安全隐患、销售阶段市场及策略不佳、竣工阶段验收及交付困难等。

　　通过对存在风险问题的分析发现，产生问题的原因在于测算模板不灵活；施工设计方案不优化；融资渠道不广泛；成本控制不严格；安全管理标准不明确；市场把控和策略制定不到位；竣工计划不完善等。同时，应用专家评分法对风险因素的影响程度进行评估，为风险控制起到支撑作用。

　　针对公司在风险管理方面存在的问题，本研究提出了可行性措施。从最前期的完善测算模板，到最终的验收交付，形成适合公司的风险管理标准；同时，通过对公司员工的专项培训，让员工们树立起项目风险管理理念，培养员工风险管理意识，使公司的项目开发风险管理能力更强，以期对房地产项目正常运行提供借鉴，也为同行业项目风险管理提供参考。

　　关键词 ：    房地产；项目；风险管理。

　　Abstract

　　The entire process of real estate project development consists of five stages, which arethe feasibility study stage,the preliminary stage,the construction stage,the sales stage and thecompletion stage.The development cycle is generally 2-3 years,and the cycle is longer.Underthe influence of economic situation and policy factors, market uncertainty is moreobvious,which to some extent leads to greater risks in the development process.If you blindlyinvest in construction,it will not only reduce the income of the project,cause damage to thecompany's interests,but may also cause serious social problems.Therefore,it is very necessaryto identify,analyze,evaluate and control the risks in each stage of real estate projectdevelopment.In addition, many scholars have described the risk management of real estatedevelopment projects,mainly focusing on the analysis of risks in one or several of the fivestages,and have not comprehensively studied the five stages.This article discusses the placesprone to risks in the five stages,which has a more comprehensive reference significance forreal estate development enterprises.

　　This research takes the real estate project risk management of BD Tianjin Company as anexample,through the use of literature research method and case research method to study therisk of real estate project development process,compare the company's risk managementstatus quo,and find out the existing risk management problems.

　　This research analyzes the whole process management of real estate projects throughflowcharts,and uses fishbone diagram method to identify 15 risk factors in real estate projectmanagement.Although the company has taken effective measures to avoid or reduce 7risks,but there are still 8 risk factors not effectively controled,such as inaccurate calculation inthe feasibility study stage,financing difficulties and increased costs in the early stage,potentialsafety hazards in the construction stage,poor market and strategy in the sales stage,anddifficulties in acceptance and delivery in the completion stage.Through the analysis of theexisting risk problems,it is found that the causes of the problems lie in the inflexibility of thecalculation template;the construction design scheme is not optimized;the financing channelsare not extensive;the cost control is not strict;the safety management standard is not clear;the market control and strategy formulation are not in place;the completion plan is not perfect,etc.

　　At the same time,the expert scoring method is used to evaluate the impact of riskfactors,which supports risk management and control.

　　In response to the company’s problems in risk management,this study puts forwardfeasible measures.From the first stage of perfecting the calculation template to the finalacceptance and delivery,it forms a risk management standard suitable for the company;at thesame time,the concept of risk management runs through all aspects of the projectdevelopment process,so that the company employees can establish a sense of riskmanagement and develop good habits of risk management,comprehensively improve thecompany's ability to prevent risks in development projects,with a view to providing referencefor the normal operation of the company's projects, and also for the risk management ofprojects in the same industry.

　　Key words :      Real estate; Project; Risk management。

　　1 、绪论。

　　房地产行业比较独特，属于刚性需求，然而其价值和附加值又都比较大。由于我国的城市化率越来越高，城镇商品房的需求大增，因此房地产行业成为了很多投资公司或者投资人的目标。但需要注意的是，房地产项目关联的行业较多，在开发的过程中存在许多隐藏性因素，这些不确定因素贯穿于房地产项目开发整个过程，因此房地产项目开发高价值与高风险并存。

　　1.1、 研究背景及意义。

　　在过去房地产发展的 15 年中（2005-2020 年），房地产行业出现了三次周期性的轮动，主要是因为我国对房地产的依赖程度较高，在进行政策调控时注重近期效果，经济不景气时希望依靠房地产促进经济，高涨时又通过收紧政策限制地产，容易使房地产市场陷入收紧政策、稳定房价、经济低迷、放松政策、鼓励购房、房价升高、收紧政策的恶性循环[1]。这是对房地产开发企业应对复杂多变环境的考验。

　　学者对于某个行业的研究或者对于某个行业中的一方面进行研究是在发现与实践中寻找途径，以实现解决问题的目的，并且对后研究者和使用者产生积极的影响。

　　1.1.1 、研究背景。

　　房地产企业的目的是在复杂多变的环境中获取一定的投资利润，在地产界脱颖而出，就必须增强项目的风险控制能力，这也是自身竞争力的一种体现。提前识别潜在的风险，准确分析风险的产生原因，科学评估风险出现的可能性及其导致的后果，采取有效的风险管理措施，才能有效地将风险降到最低，减少可能造成的损失，从而增加项目的盈利能力，使企业能够长期稳定的发展。

　　房地产项目开发所处的阶段不同则面临的风险也就不同。那么如何增强风险识别能力，如何提升风险分析水平，如何提高风险评估质量，如何加强风险控制力度等问题就显得十分重要，这是值得深入研究的方向。

　　1.1.2 、研究意义。

　　本文通过对房地产项目风险管理方面的理论研究，选取笔者就职的房地产公司作为本次研究的实际对象，从开发企业的角度，对企业在房地产项目开发五个阶段的风险管理进行识别分析，发现其在房地产项目风险管理方面的问题，找出问题出现的原因，经过对风险影响程度的评估，提出恰当的解决方式，提高房地产企业的风险控制能力，减少那些不必要的损失，使之盈利能力更强，项目开发更顺利，企业发展更稳健。

　　本文以房地产开发项目风险管理相关理论为基础，结合笔者所任职的 BD 天津公司为案例，对房地产项目的风险管理进行实例分析，其意义重大。

　　从理论意义方面来说，通过对房地产项目进行风险管理方面的研究，一是可以进一步丰富和完善房地产项目风险管理相关概念和理论基础；二是本研究适用于大部分房地产开发企业，为其项目风险管理提供理论指导。

　　从现实意义方面来说，笔者通过对所在公司的房地产项目风险管理研究，一是让企业更加重视项目的风险管理，掌握核心风险因素与可能对其造成的不良影响，借此规避项目里的风险，使其可以获得良好的经济以及社会效益；二是按照项目风险的处理模式，完善企业的风险管理措施，让其在项目管理过程中增强主动性，使项目决策更加准确，项目实施更加顺利。三是能够为其他房地产开发企业的项目风险管理提供参考。

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　　1.2、国内外研究现状

　　1.2.1、国内研究现状

　　1.2.2、国外研究现状.

　　1.3、研究内容

　　1.4、研究方法.

　　1.4.1、文献研究法

　　1.4.2、案例研究法

　　2、相关概念及理论基础

　　2.1、风险及风险管理概念

　　2.1.1、风险

　　2.1.2、风险管理.

　　2.1.3、项目风险管理.

　　2.1.4、项目风险管理的框架

　　2.2、项目风险管理过程理论基础.

　　2.2.1、风险识别研究.

　　2.2.2、风险分析研究

　　2.2.3、风险评估研究

　　2.2.4、风险控制研究

　　2.3、项目风险管理应用工具

　　2.3.1、鱼骨图

　　2.3.2、流程图

　　2.3.3 、专家评分法

　　3、BD天津公司房地产项目风险管理现状

　　3.1、公司项目管理概述

　　3.1.1、公司概况

　　3.1.2、公司部门设置

　　3.1.3、公司组织结构

　　3.2、公司房地产项目管理现状.

　　3.2.1 、RC项目基本概况

　　3.2.2、RC项目进展现状

　　3.3、公司房地产项目风险管理现状

　　3.3.1、 定价及决策风险显着降低.

　　3.3.2、资金及设计风险明显减少.

　　3.3.3、质量及进度风险大幅下降.

　　3.3.4、销售内部风险基本排除

　　4、BD天津公司房地产项目风险识别与分析.

　　4.1、公司房地产项目管理流程

　　4.1.1、可研阶段主要工作内容

　　4.1.2、前期阶段主要工作内容

　　4.1.3、施工阶段主要工作内容.

　　4.1.4、销售阶段主要工作内容

　　4.1.5、竣工阶段主要工作内容.

　　4.2、公司房地产项目风险识别.

　　4.2.1、风险因素梳理.

　　4.2.2、主要风险因素研究.

　　4.3、公司房地产项目风险分析.

　　4.3.1、测算模板不灵活

　　4.3.2、融资渠道不广泛

　　4.3.3、设计方案不优化

　　4.3.4、安全标准不明确.

　　4.3.5、市场策略不到位.

　　4.3.6、竣工计划不完善

　　5、BD天津公司房地产项目风险评估与控制.

　　5.1、公司房地产项目风险评估

　　5.1.1、选取评分专家

　　5.1.2、构建评分模型

　　5.1.3、评估影响程度

　　5.2、公司房地产项目风险控制.

　　5.2.1、加强成本控制

　　5.2.2、优化设计方案

　　5.2.3、制定竣工计划.

　　5.2.4、全面安全检查

　　5.2.5、完善测算模板.

　　5.2.6、准确市场判断.

　　5.2.7、拓宽融资渠道.

　　5.2.8、改进销售策略.

　　6、BD天津公司房地产项目风险管理的保障.

　　6.1、优秀的文化保障.

　　6.2、规范的制度保障.

　　6.2.1、 培养风险管理理

　　6.2.2、完善风险管理制度

　　6.3、牢靠的组织保障.

　　6.4、有力的人才保障.

　　6.4.1、树立科学的人才观

　　6.4.2、健全选人用人机制

　　6.4.3、完善干部考核机制.

　　7 、 研究结论

　　本研究以笔者所任职的 BD 天津公司为案例，对房地产项目全过程管理五个阶段的风险进行了风险识别、风险分析、风险评估，并针对具体风险提出了相应的控制措施，但仍然存在着不足之处。现将研究结论及展望总结如下：

　　本研究参考相关文献，通过理论与实际的对比，对公司房地产项目开发管理五个阶段过程进行风险识别，共识别出 15 个风险因素，其中 8 个风险因素公司未采取有效措施规避，分别为可研阶段测算结果不准确风险、前期阶段融资失败风险及成本增加风险、施工阶段安全隐患风险、销售阶段市场及策略风险、竣工阶段验收及交付困难风险。

　　在房地产项目风险管理中的风险识别基础上，针对每一种风险都进行了原因分析，具体原因表现在可研阶段测算模板不灵活、前期阶段融资渠道少及施工设计方案不优化、施工阶段安全管理标准不明确、销售阶段市场及策略不到位、竣工阶段验收及交付计划不完善。通过专家打分的方式客观、科学的对各风险的进行了评估，按照分数的高低来确定各风险的影响程度。

　　鉴于公司在风险管理过程中存在的一些问题，需从以下几个方面加强自身风险管理能力：第一，加强成本控制，明确成本目标；第二，优化设计方案，学习标杆房企；第三，提前制定竣工计划，内部预验收；第四，制定安全防范标准，开展全面安全检查；第五，完善测算模板，适用拿地模式；第六，关注市场趋势，了解市场动态；第七，拓宽融资渠道，实现合作共赢；第八，改进营销策略，加快销售去化。

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