购房过程中如何行使合同解除权

　　案例 1：因政策变动无法获得银行贷款，能否解除购房合同
　　
　　【案情简介】

　　2012 年 10 月，小宋通过某房产中介公司与小马签订房屋买卖合同，小宋向小马购得商品房一套，总价 300万元，其中 70％即 210 万元以银行按揭贷款的方式支付。在办理按揭贷款的过程中，银行通过审查，认为因小宋的收入过低，不具备足够的还款能力，因此只能审批发放贷款 180 万元。小宋因无力支付剩余的 30 万元房款，便产生了放弃购买房屋的想法，无奈合同已经签订，小马又拒绝解除合同，因此只能以情事变更为由，诉请法院解除合同。

　　【案件结果】

　　法院经审理认为，银行抵押贷款政策的变化，属于市场交易风险的一种，但尚不构成情事变更，虽然会对当事人的履行行为产生一定的影响，但不必然导致合同无法履行，因此本案中不存在合同可予解除的法定事由，小宋仍然应当履行合同约定的付款义务。

　　【律师说法】

　　合同解除分为两类，一类是合意解除，即双方当事人经协商一致，可解除合同，如果合同约定了解除条件的，条件成就时解除权人也可解除合同；另一类是法定解除，即在合同履行过程中，出现了我国《合同法》第 94 条规定的解约事由，合同可以解除。银行贷款政策变化导致购房人无力支付房款，是否构成合同解除的理由，主要审查这种政策变化是否属于法律规定的不可抗力事由和情事变更事由。所谓不可抗力是指当事人不能预见、不能克服、不能避免的事由，如自然灾害等，银行贷款政策变化虽与政府宏观调控行为有关，但当事人在无法获得银行贷款的情况下，尚可通过民间借贷、其他商业贷款等其他途径获得相应款项予以支付，因此还不能构成不可抗力。而情事变更是指合同签订后发生重大变化，仍然按原合同履行就会发生显失公平的结果，当事人即可对合同予以变更或解除。我国《合同法》没有对情事变更作明确规定，而银行贷款政策的变化只是影响了购房人的支付能力，合同约定的成交价和市场价格之间并未出现巨大差距，因而也不会出现显失公平的情况。因此，无论是从不可抗力的角度，还是从情事变更的立足点，因银行贷款政策变化导致购房人无力支付房款，均不能构成购房人请求解除合同的理由。重要的是，购房人要加强市场意识和风险意识，在购买房屋时应当对银行贷款政策和审批条件作详细深入的了解和解读，同时也要衡量自己的收入状况和还款能力，作出综合判断。

　　【相关链接】

　　《中华人民共和国合同法》第 94 条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　案例 2：如何行使合同解除权
　　
　　【案情简介】

　　2011 年 6 月，鲍先生向薛某购买在建中的“阳光威尼斯”小区房屋一套，双方签订了房屋买卖合同。双方约定：鲍先生须支付首期房款 30 万元和定金 1 万元，为薛某冲抵银行贷款。鲍先生按约支付了款项，薛某也顺利地将尚未偿还的银行贷款一次性还清。之后，薛某以不愿出卖房屋为由向鲍先生致函要求与其解除房屋买卖合同并退还了鲍先生已经支付的 31 万元。鲍先生不愿买卖就这样不明不白泡汤，将薛某告上法院，要求其继续履行房屋买卖合同，并办理产权转移手续。

　　【案件结果】

　　法院认为，薛某继续履行交付房屋和产权转移的义务在法律上没有任何障碍，其也不享有任何约定或法定的合同解除权，因此，薛某应当继续按合同约定履行义务，向鲍先生交付房屋并办理产权转移登记手续。

　　【律师说法】

　　按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，在合同被依法解除前，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，违约方应当继续履行合同约定的义务。但也有例外，我国《合同法》第 110 条规定，在下列情况下，违约方可以不继续履行合同义务而承担其他违约责任：（1）法律上或事实上不能履行，如房屋产权已经转让给第三人、房屋已经毁损等；（2）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（3） 债权人在合理期限内未要求履行。在本案中薛某交付房屋办理过户手续没有任何法律或事实上的障碍，理应继续履行合同，鲍先生的要求是符合法律规定的。

　　从另一个角度看，当事人在何种情况下才能行使合同解除权呢?解除合同的方式有两种，一种是约定解除，指基于合同当事人的意思而解除，另一种是法定解除，指解除合同的条件由法律直接规定。其中，约定解除由我国合同法第 93 条规定，它包括协商解除和约定解除权的解除，所谓协商解除，是指双方当事人通过协商一致同意解除合同，而约定解除权的解除是指当事人在合同中约定，在合同成立后，全部履行之前，由当事人一方在某种情况出现后享有解除权，可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系。协商解除和约定解除权的解除的共同点在于都是基于当事人的约定，不同点在于协商解除属于事后约定，而且不需要出现违约行为，但约定解除权的解除属于事前约定，通常是约定在一方当事人违约的情况下另一方当事人享有解除权。如在二手房买卖合同中可以约定购房人逾期十日支付房款，出卖人有权解除合同，又如可以约定出卖人在收到房款后十日内无法将房屋内户籍迁出的，购房人可以解除合同等。

　　法定解除合同制度为我国《合同法》第 94 条明确规定，主要针对不可抗力、拒绝履行或迟延履行等重大违约行为，赋予守约方合同解除权。这是因为重大违约行为严重侵害另一方当事人的利益，致使合同目的不能实现，赋予其法定合同解除权，有助于其维护自身的合法权益，减少损失，但在适用条件上比较严格。

　　法定或约定的合同解除权，应当在一定的期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。法律之所以规定解除权的行使期限是基于交易安全的考虑，因为一方当事人享有解除权而长期不行使，必然影响双方权利和义务的确定。解除权的行使期限，可以由双方明确约定，没有约定或约定不明的，应当在催告后的合理期限内行使。

　　合同解除权的行使，应当采取通知的方式。“通知”是一方当事人向另一方当事人发出的解除合同的意思表示，形式上应当采取书面方式，合同自通知到达对方时解除，接到通知的一方对此有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

　　在前述案例中，薛某解除合同的行为是否合法呢?

　　经过分析即可发现，薛某既没有与鲍先生协商解除合同，也不享有法定或约定的解除权，那么其擅自通知解除合同就不能发生预期的效力。

　　因此，在二手房买卖中，为了保护自己的合法权利，对一些重要的合同事项如付款期限、户籍迁移等，可在合同解除条款中加以约定，如果出现无法解决的纠纷，则可通过解除合同来保护自己。

　　【相关链接】

　　《中华人民共和国合同法》第 93 条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第 95 条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　《中华人民共和国合同法》第 96 条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。