物业服务合同纠纷中业主抗辩权应用研究

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　　【题目】物业服务合同纠纷中业主抗辩权应用研究
　　【绪论  1.1】物业服务合同的基本理论
　　【1.2】物业纠纷中业主抗辩权的基本理论
　　【2.1】物业服务中业主抗辩权的不当行使
　　【2.2】合同纠纷中业主抗辩权的正当行使
　　【第三章】业主行使抗辩权之制度分析
　　【第四章】物业合同中业主行使抗辩权之制度完善
　　【结语/参考文献】业主抗辩权正确行使研究结语与参考文献
　　
　　摘 要

　　近年来，业主与物业服务企业之间的摩擦不断，随之而来的物业服务合同纠纷呈逐年上涨的趋势。物业服务合同是业主在物业服务合同纠纷中行使抗辩权的主要依据。业主抗辩权的正当行使有利于维护物业关系的稳定，促进市场经济秩序的健康发展。

　　物业服务合同主要包括前期物业服务合同和普通的物业服务合同，这两类合同虽然在签订主体有所不同，但都是业主行使抗辩权的依据。同时，物业服务的持续性和不计量性特点决定了业主抗辩权不同于普通双务合同履行中的抗辩权，它的类型主要为同时履行抗辩权和不安抗辩权。虽然物业服务合同纠纷层出不穷，但通过亲自经历此类案件的审判实践，发现业主行使抗辩权的事由较为集中，这为研究业主抗辩权的现状提供了思路。

　　本文重点结合物业服务合同纠纷具体案例，对业主在行使抗辩权过程中所存在的制度问题进行探讨，提出完善的意见和建议。笔者以 B 市某法院的六个案例为实证分析素材，根据业主行使抗辩权事由的不同对素材做分类并逐一探讨，通过分析业主抗辩权行使的现状，引发对当前制度的思考。在制度的完善上，立法制度方面，应尽快完善建设单位选聘物业服务企业制度，明确物业服务企业安全保障义务的范围、"业主"的范围、物业服务企业的服务标准；司法制度方面，应合理分配业主与物业服务企业之间的举证责任，同时也要完善物业服务合同纠纷解决机制。
　　
　　关键词：物业服务合同 物业服务合同纠纷 业主抗辩权

　　目 录
　　
　　绪 论
　　
　　第 1 章 物业服务合同纠纷中业主抗辩权之理论探讨
　　
　　1.1 物业服务合同的基本理论
　　1.1.1 物业服务合同及相关概念的界定
　　1.1.2 物业服务合同的性质
　　1.1.3 物业服务合同的种类
　　1.2 物业服务合同纠纷中业主抗辩权的基本理论
　　1.2.1 双务合同履行中抗辩权的概念及类型
　　1.2.2 业主抗辩权的概念及类型
　　1.2.3 业主抗辩权的行使依据
　　1.2.4 业主行使抗辩权的事由
　　
　　第 2 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之实证分析
　　
　　2.1 物业服务合同纠纷中业主抗辩权的不当行使
　　2.1.1 业主以非物业服务合同当事人为由抗辩
　　2.1.2 业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩
　　2.1.3 业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩
　　2.2 物业服务合同纠纷中业主抗辩权的正当行使
　　2.2.1 业主以建设单位未交付房屋为由抗辩
　　2.2.2 业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩
　　2.2.3 业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩
　　
　　第 3 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之制度分析
　　
　　3.1 业主行使抗辩权之立法制度缺陷
　　3.1.1 前期物业服务企业选聘制度的立法漏洞
　　3.1.2 物业服务企业的安全保障义务范围不明确
　　3.1.3 业主范围规定不明确
　　3.1.4 物业服务企业的服务标准不明确
　　3.2 业主行使抗辩权之诉讼制度缺陷
　　3.2.1 业主与物业服务企业的举证责任分配不合理
　　3.2.2 物业服务合同纠纷解决机制不合理，诉讼成本过高
　　
　　第 4 章 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之制度完善
　　
　　4.1 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之立法制度完善
　　4.1.1 完善建设单位选聘物业服务企业制度
　　4.1.2 明确物业服务企业安全保障义务的范围
　　4.1.3 明确"业主"的范围
　　4.1.4 明确物业服务企业的服务标准
　　4.2 物业服务合同纠纷中业主行使抗辩权之司法制度完善
　　4.2.1 合理分配举证责任
　　4.2.2 完善物业服务合同纠纷解决机制
　　
　　结 语
　　
　　参考文献