住宅专项维修金信托制度构建结论与参考文献

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【题目】住宅维修资金制度中信托理论的引入研究  
【第一章】我国住宅专项维修资金制度的现状观察  
【第二章】住宅专项维修资金制度引入信托的理论分析 
【第三章】住宅专项维修资金信托法律关系的委托人与受益人 
【第四章】 建构我国住宅专项维修资金信托法律制度的展望 
【结论/参考文献】住宅专项维修金信托制度构建结论与参考文献

　　结 论

　　目前我国的《物权法》、《物业管理条例》以及《住宅专项维修资金管理办法》对我国住宅专项维修资金制度的交存、管理、使用及监督作了较为详细的规定。

　　然而现行的制度存在一定的问题：现行的维修资金制度允许房屋销售单位的代收，致使房屋销售单位可以利用代收之便与交存行政部门的时间差挪用维修资金；随着维修资金的数量不断增加，房地产行政主管部门代为管理的压力越来越大，行政效率愈加下渐；房地产主管部门作为公权力代表，除了将维修资金用于银行储蓄获取利息收益外，难以对维修资金进行其他途径的投资，这也导致了维修资金在通货膨胀下面临保值与增值的压力；业主大会制度发展的不平衡以及法律地位的缺失，阻碍了业主大会以及业主委员会发挥其作为业主自治组织有效维护业主权益的作用。住宅专项维修资金制度亟待改革与完善。

　　《信托法》在中国出台已 10 余年，信托制度凭借其在财富与资产管理的灵活性被运用与房地产、证券市场、企业年金等各个领域。从功能主义角度出发，可将信托理论运用于住宅专项维修资金制度中。在可行性上，住宅专项维修资金制度与信托基础原理相契合，即住宅专项维修资金制度的属性满足了信托目的确定、信托财产转移以及信托受托人及受益人确定的原则，在理论上为信托制度运用于住宅专项维修资金领域，建构住宅专项维修资金信托奠定了理论基础。从效果而言，将信托制度引入住宅专项维修资金制度，也有利于借助信托财产独立性的原则保障维修资金的安全，利用信托在财产管理上的优势实现维修资金的保值增值，同时减轻行政部门的负担及压力。总之，将信托理论运用于住宅专项维修资金领域，这既符合比较法上的经验，也能有效的解决当前住宅专项维修法律资金制度中存在的弊端。

　　建构住宅专项维修资金信托法律制度，业主作为委托人，以加强对资金的管理，保证共用部分、共用设施设备的维修和正常使用，通过业主规约委托业主委员会为受托人，当房地产主管部门将维修资金转移至业主委员会管理之下时，以业主委员会为受托人的一次信托成立。同时，考虑到绝大多数业主并不具备物业及社区管理的专业化知识，在一次信托的基础上，可以以业主委员会作为委托人，通过设立二次信托制度引入物业管理企业以及专业的金融机构作为共同受托人。

　　其中，物业管理企业负责共用部分、共用设施设备的维修。专业的金融机构作为资金托管人，负责对维修资金进行管理与投资。其行为均要受到信托合同的约定限制。

　　在上述信托制度之下，业主作为委托人，同时也是受益人，对受托人拥有监督权。在发生受托人违反信托目的及善良管理人职责致使信托财产受损的情况下，业主可以要求受托人赔偿损失，或者向第三人行使撤销权。在资金托管人对维修资金进行管理与投资的情况下，要注意维修资金的安全性要求要高于其增值的要求，因此要注意投资资金的合理配置以及选择稳健的投资渠道。建构住宅专项维修资金信托法律制度，无疑是解决现行制度弊端的有效方法。

　　但是应当看到，在当前的制度框架内，仍存在许多障碍。我国《信托法》立法存在缺陷。同时，业主制度以及物业管理的制度缺陷也阻碍维修资金信托制度的发展。当前的法律框架基础上，可以参考美国的业主协会物业经理人制度，设立职业的物业经理人制度，为业主大会及业主委员会的自治提供专业知识与技能的咨询。设立受托人的选任制度，对其行业准入及选任指定相应的标准与规范，以提高物业管理企业以及专业金融机构的服务质量，促使维修资金制度的良性发展。

　　除此以外，还应当设立第三方信托监察人制度，对信托的运行情况进行监督，防止资金被侵占，被挪用。通过配套制度的设立与完善，保障住宅专项维修资金信托的正常良好运行，保障业主的合法利益。

    参考文献

　　一、着作类

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　　4. 何宝玉：《信托法原理与判例》，中国法制出版社 2005 年版。

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　　21. 雷宏：《信托监察人制度研究》，知识产权出版社 2011 年版。

　　22. 高凌云：《被误读的信托--信托法原论》，复旦大学出版社 2010 年版。

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　　24. 徐国香：《信托法研究》，台湾五南图书出版有限公司 1988 年版。

　　25. 王众：《信托受益人保护研究--基于商事实践的视角》，法律出版社 2008年版。

　　26. 彭插三：《信托受托人法律地位比较研究--商业信托的发展及其在大陆法系的应用》，北京大学出版社 2008 年版。

　　二、论文类

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　　2. 张淳：“我国信托财产所有权归属的态度及其法理审视”,载《甘肃政法学院学报》2007 年第 5 期。

　　3. 温世扬，冯兴俊：“论信托财产所有权--兼论我国相关立法的完善”,载《武汉大学学报》（社科版）2005 年第 2 期。

　　4. 张军建：“住房公共维修基金的法律基础及信托属性”,载《求索》2005 年 8月。

　　5. 吴文思：“美国物管企业经费如何运作”,载《现代物业·新业主》2002 年第 12 期。

　　6. 周雅瑜：“把握我国住宅专项维修资金保值增值的投资分析”,载《市场经济与价格》2014 年 03 期。

　　7. 闫家宝：“条例法规双注力促进和谐惠民生_条例_十年话维修资金”,载《城市开发（物业管理）》2013 年第 12 期。

　　8. 萧鸣政、曹伟晓：“住宅专项维修资金管理应发挥市场作用”,载《北京观察》2014 年第 2 期。

　　9. 余锦萍：“物业小区内共用部分的界定”,载《华东政法大学学报》2008 年第 3 期。

　　10. 刘正锋：“受托人经济忠诚义务研究”,载《理论月刊》2003 年 7 期。

　　11. 李胜、王文博、高炜：“信托业的发展机遇和挑战”,载《中国证券期货》2013年 4 期。

　　三、报刊类

　　1. 谢镇江：“4 万亿住房公积金和维修基金正躺着缩水”,载《证券日报》2014年 7 月 30 日。

　　2. 刘宏宇、杨绍功、关桂峰：“五千亿住宅维修资金去哪儿了”,载《新华每日电讯·新闻纵深》2014 年 9 月。

　　3. 方问禹、韩振：“巨额公共维修基金”沉睡“亟待优化政策盘活”,载《经济参考报》2013 年 9 月 6 日。

　　四、学位论文类

　　1. 张军建：“住宅专项维修资金信托法律研究”,中南大学商学院 2008 年博士学位论文。

　　2. 宋小桃：“物业维修基金制度法律研究”,苏州大学法学院 2007 年硕士专业学位论文。

　　3. 罗红峰：“我国住宅专项维修资金制度研究”,吉林大学法学院 2014 年硕士学位论文。

　　4. 孙丽丽：“物业维修基金管理与运作的法律问题研究”,华东政法大学法学院2009 年硕士学位论文。

　　5. 高书林：“浅析我国住宅专项维修资金法律制度与信托”,吉林大学法学院2011 年硕士学位论文。

　　五、法律文献类

　　1. 《中华人民共和国物权法》

　　2. 《中华人民共和国信托法》

　　3. 《物业管理条例》

　　4. 《物业服务收费管理办法》

　　5. 《住宅专项维修资金管理办法》