矿区物业服务的基本思路和发展模式

　　油田矿区物业服务行业属于典型的独立性矿区，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，油田矿区客观上为油田的生产提供了专业的后勤服务，保障了前线生产的需要，确保了油田住宅小区的整体管理特色，满足了油田服务的需要；但由于居住区分散、服务区域点多面广，部分小区不成规模，造成矿区物业服务资源分散。同时没有城市作为依托，不能形成规模效益，制约了油田物业企业的对外发展，多年以来一直承担着沉重的社会负担，为了满足小区业主的生活需求，油田矿区物业服务行业不得不建设包罗万象的物业服务系统。像油田矿区物业服务行业这样缺乏城市依托的独立工矿区，矿区物业服务今后的发展道路在哪里？应采取的发展模式有哪些？本文围绕这几个问题进行了探讨。

　　一、矿区物业服务模式的探讨

　　伴随着油田矿区物业服务行业的重组改革，矿区物业服务系统也在不断进行着调整和改革，并取得了长足的进展。

　　一是形成了专业化的管理队伍。按照重组改制的总体要求，部分人员、资产从原来的主营生产单位分离了出来，组建了专门的管理和服务机构。

　　二是矿区物业服务的覆盖面大大拓宽。目前小区矿区物业服务涉及的内容包括房屋维修、公共设施管理，小区综合治理，环卫和绿化等，与此同时，向小区业主提供日常生活服务，组织开展健康有益的文体娱乐活动，丰富社区文化生活等。

　　三是按照关联交易的原则物业公司形成了各自的经营运行机制。矿区物业服务费支付结算实行业主与服务单位共同签认制度，矿区物业服务单位实行了独立核算，实行以服务满意率指标为主的综合考核。

　　四是形成了合理的服务定价机制。在同一面石油大旗下，按照“公正、公平、公开”的原则，服务双方价格一般按下述方式确定：有国家定价的按国家规定的价格执行；无国家定价的按市场价格执行；既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价，做到互惠互利，最终达到“双赢”的目的。

　　近年来，矿区物业服务改革的实践证明，对矿区的业主小区实行矿区物业服务，得到了主营单位和广大业主的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。矿区通过不断实施民生工程，业主的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业，矿区日益和谐，庆城矿区在近两年内面貌发生了翻天覆地的变化，这与矿区持续改革密不可分。二是矿区的城市化水平有了显着的提高。实行矿区物业服务，消除了过去长期存在的各自为政、重复建设的弊端，为实现居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件，加快了矿区城市化的进程，长庆油田兴隆园基地、燕鸽湖基地、泾河园等基地的相继建设，使原来分散的矿区实现了统一集中，已成为石油人一座座美丽的城市化家园，社区综合服务功能自成体系。三是促进了小区和谐。创建国家级、省级和城市“文明居住小区”、“绿色社区”、“安全社区”等活动是精神文明建设的有效载体，在创建过程中，通过业主的积极参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和行为规范，“文明楼宇”、“文明家庭”等卓有成效的激励手段，使小区居民的行为日益规范，人与社区更加和谐。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高，使主营单位消除了后顾之忧，聚精会神、集中精力抓生产建设，抓油气生产，长庆油田矿区服务业务的持续发展为长庆油田实现5,000万吨宏伟目标起到了保驾护航的作用就是佐证。

　　二、矿区物业服务的基本思路

　　矿区物业服务在我国也具有强大的生命力。在工矿企业推行矿区物业服务，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势，促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行矿区物业服务的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为业主提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。矿区物业服务关系着千家万户，矿区物业服务活动既是物业企业通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区服务的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待矿区物业服务工作，把油田矿区物业服务行业履行社会“三大责任”与矿区物业服务和创造和谐社区有机结合起来，促进矿区物业服务工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

　　根据矿区物业服务企业的特点、社会发展趋势和矿区物业服务本身的发展规律，矿区物业服务发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善业主的居住环境为根本出发点，从矿区物业服务的实际出发，努力促进矿区物业服务方式从管理型向服务型转变，服务性质由福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向业主支付为主转变，实现矿区物业服务的快速、协调、可持续发展。

　　矿区的矿区物业服务应分三步走，第一步，实现关联交易服务。成立专门的矿区物业服务机构和管理队伍，按合同制和甲乙方的方式运作，甲乙双方按照合同约定事项，乙方通过专业化服务提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。矿区物业服务企业经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，矿区物业服务费用由暗补变明补，补贴进入个人工资总额，由个人根据自身需求支付矿区物业服务费用。在业主收入、支付能力大幅度提高的情况下，矿区物业服务市场比较发达，服务价格到位，矿区物业服务企业以优质的服务获得合理的报酬，实现生存自立，自谋发展。

　　三、矿区物业服务发展模式

　　1、持续推进“多元化服务”的矿区物业服务机制。

　　矿区物业服务企业开展多元化服务有许多有利条件。因为矿区多远离大中城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此矿区物业服务企业可以充分发挥自身优势，组织开展各种形式多样的家政服务、养老服务、餐饮服务、托教服务、家庭装饰服务等，既方便了业主生活，又增加了收入渠道。

　　近年来，长庆矿区按照“单位扶持、家政公司独立运营、自愿有偿、市场化运作”的思路，整合了社区周边家政服务资源，不断探索建立社会化居家养老及帮扶救困体系，开展了富有特色的居家养老服务，为居住在社区，父母工作在油田一线的“留守儿童”、“留守学生”搭建起了“居家托管”、“社区托教”的服务平台，促进了矿区服务由单一的矿区物业服务向全方位的社区服务转变，充分说明了持续推进“多元化服务”的矿区物业服务机制，是矿区持续发展的新需求。

　　2、创建富有矿区特色的矿区物业服务新模式。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，矿区物业服务要不断创新发展模式，立足工作实际，实行专业化管理。在管理体制上，油田矿区物业服务企业与主业同步运营、分开运作、专业化管理。在小区中心区域设立物业服务中心，对社区服务项目实行统一规划、系列服务、连锁经营、独立运作，做到管理专业化、服务标准化、才能不断提升服务满意度。

　　长庆油田矿区在吸收兄弟油田和国内知名物业公司先进管理经验的基础上，积极总结提炼和培育选树特色服务，初步形成了“1+1区域管家”、“走动式管理”、“亲情化家园”、“一站一区一楼长”和“440窗口”等8种具有矿区特色的服务模式，持续提升了服务质量，打造了富有长庆特色的矿区服务品牌，实现了矿区物业服务的百花齐放、百家争鸣。常言道“服务无极限，需求无止境”,在今后的矿区物业服务中，要对油田职工群众的生活习惯、消费层次、服务需求进行深入的了解研究，苦练内功，进一步提高服务质量、拓展服务项目、规范服务流程、健全服务制度、落实服务标准等方面下功夫，在现有服务模式的基础上，进一步完善矿区“硬件”设施，着力强化提升“软管理”为核心的社区“软实力”,使小区业主“精神享受”的高端需求逐步得到满足。

　　3、走集成化、规模化的发展之路。以前的油田矿区物业服务行业，居住区分散、规模相对偏小，矿区物业服务机构往往按地域进行设置，造成了矿区物业服务资源分散，运行成本偏高，在短期内无法形成规模效益。近年来，随着油田矿区物业服务行业战略性调整，通过实施油田单位内部重组和改革，矿区物业服务逐步实现了集约化、规模化。2007年，中国石油集团公司从全局和战略的高度出发，按照“三统一、三分开”的原则，对集团公司系统所有矿区服务业务进行专业化重组。长庆油田矿区服务事业部从2008年进入实质性运作，长庆油田物业服务企业步入了新的历史阶段。

　　4、实施人才培养战略，打造富有“亮剑”精神的企业团队。在如今的历史发展机遇期，工矿企业矿区物业服务必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，要制订人才培养的中长期发展战略，持续做好人才培养工作，着力打造一支特别能战斗、特别能吃苦、特别能负重，懂管理、懂技术，富有“亮剑”精神的团队，才能在“让数字说话，听数字指挥”的新石油战场，跟进服务，做好后勤服务保障工作。

　　5、拓展服务领域，逐步迈入矿区物业服务社会化服务模式。石油系统矿区物业服务企业发展受惯性保守思想左右，开拓创新的发展意识不强。少部分人总觉得进入社会领域服务应该是社会个体从业者的事，作为国企职工去搞社区服务面子上过不去，现行体制对经营权与分配权又统得过死，在某种程度上抑制了人们的创业热情，职工从事社会化物业服务的主动性和积极性很难被激发出来。而石油系统矿区物业服务企业依靠微利的常规服务，经营状况普遍困难，加之富余人员比例普遍较大，如果离开油田主业的支持几乎无法生存。从现实与长远意义上讲，在油田各矿区成立专业化服务队伍，发展社区服务产业，发挥地缘优势和资源优势，利用有限的服务设施和闲置房屋，拓宽生存发展空间，不断扩大服务领域，坚持一切从市场的实际需要出发，紧密结合居民需求特点，充分进行调研论证，准确锁定服务的目标市场，尝试搞“一企两制”,内部矿区物业服务实行成本核算，执行油田内部服务标准；外部市场实行项目负责制，按项目利润进行管理，执行市场化服务标准。按承包经营责任制的办法，实行个人承包，包盈不包亏，定额上缴，亏损自负，余额自留，模拟运行矿区物业服务社会化服务模式，为促进矿区物业服务企业发展增加新的经济增长点。

　　参考文献：

　　[1]杨文士，张雁。管理学原理[M].北京：中国人民大学出版社。
　　[2]郭西强。名牌发展战略理论与实践[M].甘肃：甘肃人民出版社。
　　[3]长庆油田矿区事业部物业服务管理手册（内部资料）。