哈尔滨地区购房需求和个贷市场需求变化情况分析

　　“80后”是指1980年以后出生的一代人，现年在23至33岁的年龄段内。按照我国现行《婚姻法》对于结婚年龄的规定，这部分人群已陆续进入适婚期，进入购房高峰期。“80后”借款人购房按揭的经济状况类型主要有：父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型、个人超前透支型、个人无力偿还型等。该文主要探讨父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型三种个人住房贷款形势。

　　哈尔滨地区“80后”购房需求分析
　　
　　（一）购房预期打算调查
　　受访者基本上全部是85年之前出生的，参加工作的年限在4年之内最多，作为“80后”的早期阶段人群，其中已经有近4成的人购房置业，这部分人中，主要为80-82年出生的群体。而大多数“80后”尚未买房，说明“80后”的购房置业热潮刚刚处于起步阶段。

　　作为80代的早期群体，被社会年轮所裹挟，目前大部分人已经开始有了置业计划，计划在3年内买房。这部分人中，70%是82-84年出生的人。这个年龄段的人毕业工作了2-4年，已经开始有了首次购房的需求和置业偿付的能力。同时，有45%的人还没有考虑购房，这部分人多是82年以后出生，工作1-3年，尚未有人选择只租房不买房，说明这代人未有租房过一生的想法。

　　（二）购房动机的调查
　　80年代的人对于自己的社会层次十分看重，他们不愿意一直合租生活，不愿意一直在农民房中租房度日，要实现自己的城市化，标志就是在城市拥有自己的房产和汽车调查显示，55%的“80后”置业目的是想在这个城市拥有自己的房产，建立自己的城市根据地，通过拥有恒产而与这个城市产生精神的归属感，证明自己的城市化和优越感。这个心理需求如此强烈，不但刚性，而且考虑结婚而买房的人占比有27%.“结婚潮”是“80后”即将面临的重大社会事件。为结婚而买房是众多男性的头等要务。

　　18%的人购房投资。一出生就在市场经济的熏陶下，刚毕业正好赶上本轮房地产火爆期，耳濡目染之下，投资意识开始植入“80后”的行为规范中。

　　有很多人不是单一的考虑。他们会同时考虑恒产和结婚；或者第一套是为了投资和恒产，第二套为了结婚等。同时，还有其他置业目的，如购房决定职业定居地；购房月供强迫自己不乱花钱；要生小孩而购房；为父母改善居住环境等。

　　（三）住房类型的调查
　　“80后”对于各个房型所对应的面积段是有所偏好的。集中在40-60㎡一房；60-80㎡两房；80-100㎡两房或三房上。

　　在首次置业的经济承受能力考虑上，对于单价、总价、首付、月供都很侧重，相对而言，对于总价和首付款关注的最高。选择低按揭的占到全部人数的63%,反映这部分人的购房意愿，不能影响到自己的生活水平。

　　（四）选择的实际付款方式
　　较低的按揭，意味着较低的总价或较高的首付，意味着自己现在的生活质量不会下降多少，不会被压迫成“房奴”.选择低按揭的占到全部人数的63%,反映这部分人的购房意愿，不能影响到自己的生活水平。选择高按揭的占到36%,然而在实际已经买房的人当中，高按揭的比例是50%.一部分人在购房中提高了预算，一部分人希望早点结束月供生活。

　　哈尔滨地区商业银行个贷市场需求变化情况分析
　　
　　（一）哈尔滨辖区80后个人房贷业务后劲不足
　　从笔者对哈尔滨市各家商业银行的调查情况看，目前各家银行虽然仍在控规模，表面上个人房贷是放贷需求多、贷款规模少，但实际上日前积累的贷款需求，多为经济实用房贷款，其他楼盘贷款需求并未出现明显增长态势。

　　例如，笔者在某大型商业银行实习期间，对该行哈尔滨辖区，个贷P系统中的数据进行了统计，截至2012年10月31日，进入P系统的商业性个人房贷共计122亿元，预计年底可回收3 亿元。结合哈尔滨的房市形势，分析判断，购房刚需特别是80后辖区个人房贷业务后劲不足，预计到四季度又是“找米下锅”的局面。

　　（二）今后支撑房市的主力应是刚性需求
　　当前国家调控房产市场的政策尚未放松，但主要针对的是住房投机行为，对首次购买普通住房影响不大，“80后”结婚购房正是这种刚性需求的主力。从目前的大环境看，投机、投资性购房需求在短期内难以回升，主要原因：一是等待观望情绪浓厚；二是政策限制不能入市。而结婚、子女入学等购房需求并不在受限范围内，而且即需即购，等待的并不多。因此，今年房市若是有所复苏的话，则首先复苏的必然是这部分刚性需求。

　　2012年10月是哈尔滨房市从冰点走向复苏的一个月，以下图表是哈尔滨市10月份商品房成交套型面积情况，很能说明问题。【表】

　　
　　从上表可以看出， 60-80平方米的小户型是市场销售主流，当月成交 5892套，占总体交易量的35 %.90平方米以下户型占总体交易量的58%.另外，90-120平方米的普通改善户型也颇受市场欢迎，成交3912套，占总交易量的比重为24%.2012年乃至2013年上半年的房市“蛋糕”要远小于去年，这是可以预见的，而在这块缩小的“蛋糕”中，“80后”购房应是重要组成部分。

　　刚性需求房贷的特点及同业的政策所购房子面积较小（小于90米）、总价较低、房龄较长（指二手房），相对应的房贷则金额小、期限长。

　　正因这些特点，各家银行往往认为此类房贷风险高、收益少，没什么积极性。尤其是二手房，因房龄长，银行担心不易处置，因而对此类房贷在政策上多加以限制，较普遍的做法是要求增加首付比例。

　　近期，多家银行对外宣布收紧房贷政策，提高房贷门槛，取消首套普通房的8.5折利率优惠。见诸媒体的有中行、交行、招行、中信、光大等。

　　应采取的策略
　　
　　在今年房市整体低迷的情况下，刚性需求将成为购房的主力，建议各家银行不要人云亦云，盲目跟从，错失这部分房贷市场，坐失同业竞争的优势。为此，各家商业银行应采取以下措施应对：

　　（一）保持首套普通房首付3成、利率8.5折的最优惠底线，区分客户，区别对待；根据借款人的职业、收入、征信、楼盘状况、对银行贡献度等因素确定利率水平和首付比例。

　　（二） 一手房方面，与银行合作良好的优质开发商共同组织团购优惠活动，对首次购买普通房的客户，在本行贷款可给予利率优惠，开发商给予折扣优惠。此类活动在房市低迷时容易得到开发商的配合。
　　
　　（三）密切关注市场动向，对于定价理性、赢得市场认同、逆市飘红的楼盘，即使本行没有开发贷款，各家银行也应积极介入，为其量身定制按揭合作方案，以优惠的政策、快速的资金到位率等赢得开发商的信任。

　　（四）二手房方面，加强与中介公司的合作，营销费用应向二手房中介有所倾斜。重视对“老房子、小房子”房贷的营销，特别是市中心房、学区房，实际上购买此类房产的主要是年青人，借款人年纪轻、收入水平低，多为婚房和学区房，只要是真实交易，其还款意愿强，不太会因房价波动而断供，而其背后往往有双方父母资助，还款有保障。

　　（五）切实区分对待，优化贷款方案。对“80后”购房按揭应持审慎态度，要就购房动机、年龄区间、婚姻状况、学历专长、从业状况、收入水平、还款能力及收入预期等方面进行综合分析，区分对待，掌握关键因素，实行差别化服务。对父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型的普通自住房贷款应给予大力支持。对学历高、有专长并预期收入较高、成长性较好的个人超前透支型普通自住房贷款：一是适当增加首付款，有效降低贷款成数；二是适当延长贷款期限，合理调整月供负担；三是对未尚办理结婚登记而先以男女朋友的自然人身份共同申请贷款应予以关注，防范出现“婚姻游戏”而引发的贷款风险。对工作和收入不稳定并预期收入不高、成长性有限的个人超前透支型普通自住房贷款，既应增加首付款，降低贷款成数，合理提高贷款利率，又应缩短贷款期限，促其提前还款，确保贷款正常归还。对个人无力偿还型的普通自住房贷款，在增加符合条件和有经济实力的共同申请人的提前下，可酌情给予贷款。对该类型贷款，应提倡家庭成员合力贷，落实共同还款责任，确保贷款安全。

　　（六）加强贷后管理，确保贷款质量。“80后”青年正处于人生成长期，其人生轨迹尚未完全定型。“80后”购房按揭一般贷款额度较大，期限跨度较长，未来不确定因素和影响因素较多，贷后管理难度较大。因此，更应加强贷后管理，以确保贷款质量。一是突出关注重点，实行差别管理。父母全力支持型和家庭经济援助型的“80后”购房按揭主要依托父母和家庭的经济基础，还款重心主要在于父母和家庭的收入状况；个人自食其力型的“80后”购房按揭，其工作基本趋于稳定，收入已显可持续性，自身价值正在体现。一般来说上述三类的还款能力无大的问题，除非个人出现意外因素和信用出现恶化，对此应进行正常化日常管理。个人超前透支型的“80后”购房按揭是应该重点关注的类型，未来变数诸多，应进行非常规性跟踪管理，加强客户联系，及时掌握动态，有效更新工作单位和联系电话，保障信息畅通，开展提醒服务，确保正常还本付息。同时还应重点关注“隐形”的个人无力偿还型，这类贷款在贷前被披上了“华丽”的外衣而未能被及时发现，当一显苗头，开始拖欠本息，必须采取坚决措施予以处置。