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【题目】商用物业融资监管体系存在的问题探究
【绪论】
商用物业融资工具创新监管分析绪论
【第一章】
商用物业融资工具与市场现状
【第二章】
国内商用物业融资工具创新趋势
【第三章】
商用物业融资工具现行监管体系
【第四章】
商用物业融资工具创新趋势下政府监管对策建议
【参考文献】
商用物业融资监督管理系统研究参考文献
摘要
2004 年以来，为遏制住房价格过快上涨，国家采取一系列调控手段遏制住宅地产的过热投资。在此环境当中，商用物业受到了开发商的广泛关注，迎来了快速的发展。然而，商用物业的经营收入主要来自租金，资金回收周期较长，且在经营过程中需要持续的资金投入。另外，开发商为保持商用物业的统一经营，需保持商用物业产权的完整性，失去了通过预售、分割销售等途径快速回笼资金的重要融资渠道，为开发商带来了更加沉重的资金压力。由于房地产业长期受到宏观调控政策的重点关注，开发商难以通过传统的银行贷款获取必要的融资，同时原有的信托融资、私募基金融资资金成本高昂，国内上市融资受到证监会极为严格的审核，传统的融资工具已远远无法满足商用物业开发商的资金需求。在开发商对资金的需求、金融机构对房地产业投资的重视以及政府对银行业在房地产业中承担的风险的担忧的共同推动下，借鉴国外金融市场的成熟产品，国内商用物业融资工具创新逐渐启动，优先股制度、REITs 等新型融资工具开始试点，融资租赁重新被启用，地产众筹融资逐渐纳入监管，CMBS 也推出在即。然而，我国现有的金融分业监管体系难以对融资工具创新中各类金融机构的新角色进行专业而有效的监管，存在重复监管、信息分享低效、缺少法律依据等问题。这些问题必须通过金融监管体系的改革加以解决。
关键词：商用物业融资，资产证卷化，政府监管
Abstract
As of 2004,a series of macro-regulatory policies were implemented by the ChineseCentral Government in order to control the exploitation of residential property investment.As a result,property developers have since shifted their focus towards commercial propertyresulting in rapid growth in this field. However,stakeholders still face three major issues:（1）Commercial property relies heavily on the collection of rent,which can be a relativelyelongated form of capital return; maintaining these projects also requires continuousinvestment due to management and operation costs.（2）Increased financial pressures dueto government restrictions on the sale of ownership via strata- title（3）Restrictions inpolicy have made it difficult to obtain funding through much more traditional methods suchas line of credits and high costs and strict regulation of trusts and PE funds have made iteven more difficult to raise capital. Under these circumstances,a series of innovativemethods of funding such as preferential shares,REITS,financial leasing,crowd-funding（and CMBS underway）were introduced and have recently been constituted into thestate-regulatory system. Yet,the actual effectiveness and efficiency of these regulatorypractices under the current system remains questionable due to a number of issues,such asoverlaps in jurisdiction,lack of transparency and relative legislation,etc. These are allissues that the current financial administration needs to resolve.
Keywords: Commercial real estate,Financing channel,Governmental supervision
目 录
摘 要
Abstract
绪 论
一、研究背景及意义
（一）研究背景
（二）研究意义
二、国内外研究现状及评述
（一）国内研究现状
（二）国外研究现状
（三）简要评述
三、研究思路和方法
（一）研究思路
（二）研究方法
四、研究重点、难点和创新点
（一）研究重点
（二）研究难点
（三）创新点
第一章 商用物业融资工具与市场现状
一、国内现状
（一）标准化融资工具与市场现状
（二）非标准化融资工具与市场现状
（三）保险类资金运用市场现状
二、国外现状
（一）资产证券化工具与市场现状
（二）优先股制度现状
（三）商业地产众筹现状
（四）保险和养老资金参与现状
第二章 国内商用物业融资工具创新趋势一、融资工具日渐完善
（一）商业银行角色开始转变
（二）创新工具试点产品趋向标准化
（三）境外投融资走向常态化
二、融资工具持续创新
（一）房地产企业次级债与优先股试点
（二）CMBS 试点
三、市场资金来源不断扩展
（一）资产证券化产品实现公募化
（二）众筹平台愈加规范化
（三）保险类资金行业投资开始松绑
（四）社会保障类资金逐步导入
第三章 商用物业融资工具现行监管体系
一、国内监管体系
（一）政府专门监管机构及其职能
（二）政府其他监管机构及其职能
（三）相关法律法规
二、国外监管体系
（一）英国监管体系
（二）美国监管体系
三、中外监管体系差异性分析
第四章 商用物业融资工具创新趋势下政府监管对策建议
一、监管机构设置专业化
（一）银监会组织结构专业化
（二）证监会组织结构专业化
（三）社保基金使用专业化
二、多机构协同监管
（一）银监会与证监会协同监管
（二）金融监管机构与国土资源部协同监管
（三）金融监管机构与商务部协同监管
三、健全金融法律法规体系
（一）《公司法》
（二）《物权法》
（三）《信托法》
（四）《证券法》
四、完善行业自律制度
（一）行业协会制度建设
（二）银团贷款常态化建设
参考文献
后 记
