摘要：围绕物业项目设备工程精细化管理研究,分析机房管理、水系统及电梯设备、外包工作中的细节管理,注重将管理贯彻落实到每一处角落和每一个数据之中。
关键词：物业项目; 设备工程; 精细化管理;
0 引言
物业工作的开展在很多情况下都需要借助设备，整体、合理的设备管理是进行物业项目的基础条件，可以发挥设备的功能，也落实了物业项目的可操作性和实用性。物业项目设备从弱电、土木到消防、电梯等涵盖多个领域，设备种类繁杂、数量众多，对物业的管理工作形成较大挑战。保证这些基础设备的质量达标、能够安全运行，才能够为居住者的日常生活提供方便。如果基础设施不配套、设施落后或者损害，不仅影响业主生活质量，也降低了地产的综合利用价值。注重精细化管理，尽量使用较低的维修和保养力度获取最大收益，可提高物业管理效率，增强执行设备维修管理的力度。
1 加强机房标准化管理
物业项目设备工程为实现精细化管理，首先要加强机房标准化管理。“标准化管理”是指管理人员对现场、现物进行规范，营造一目了然的工作环境，达到保证物业管理质量、提高管理效率的目标。在机房标准化管理过程中，管理人员要做到整理、整顿、清扫和素养4个方面的内容：(1)管理人员需要合理安排机房的设备摆放位置，保证机房设备在运行过程中不会因为设备间相互干扰引发运行故障；(2)物业管理人员要查验机房的整理结果，查验合格后要进一步普查机房中运行设备的安放位置以及线路连接情况，及时发现机房设备管理中所存在的问题并加以解决，这样能够为机房设备的正常运转提供保障；(3)物业管理人员需要定期组织清扫人员对机房设备进行清扫，避免机房设备出现灰尘或者纸屑等，在机房标准化管理中加强对机房设备的清扫，关键原因是出现灰尘可能造成机房设备运行短路，影响物业后期的管理；(4)加强对机房使用人员的素养教育，如甲方管理人员可以制定机房使用的素养标准，即言谈举止文明有礼、工作精神饱满、爱护公共财物、自觉遵守规章制度、衣着整洁、仪表整齐大方、有团队精神、养成节约习惯、充分利用可再生资源等，在制定完成素养制度后，机房管理人员需要加强对制度落实的后期监管工作。只有在机房管理中严格落实以上四项基本管理措施，才能最终实现机房标准化管理。
2 充分利用设备，节约用水
“水是生命之源”，水是日常生活中的必需品，对生活的健康程度产生重要影响。物业作为后勤保障部门，要对供水设施的管理加大力度，不仅要保证住户用水稳定，更要对水质设立严格的关卡，生活污水要达到国家标准才能排放，定期抽查生活用水的化学物质组成成分等，特殊设备的用水不掺杂有毒有害物质。另一方面，在水资源短缺引起社会关注的背景下，物业项目的精细化管理除了要保证供水设施供水的数量和质量，更要尽可能消除水资源跑、冒、滴、漏等现象的发生，对于可以再次循环利用的生活用水，通过物理和化学方式进行处理，使之再次循环利用，提高水资源的利用率，为社会呼吁节约用水贡献一份力量。凭借物业设备项目的努力，带动小区甚至更多居民加入到节约用水的行列之中，提高社会意识，营造出杜绝浪费水资源的优良社会风气。
物业管理部门对生活水箱、控制柜、稳压装置以及消防水箱等一系列供水设备定期检修和维护，将检修维护的日期、检修员和检修情况进行分类汇总，以表格形式存档记录，便于日后审查设备的使用情况。精细分析不同设备具有不同的检修保养年限，例如水泵或者阀门等是每季度需要一次检修保养，用于消防供水的设备是每半年进行启动维修保养。如果对期限没有明确的认知，在一个周期内进行多次审查不仅浪费人力物力，而且多次开启机器对设备也会造成一定损耗。雨季到来有可能引发雨水排泄不畅、堵塞的情况，要根据季节提前安排工作人员清理排水渠道，对诸如排水管道、地下井、地沟等地方进行清理，保证清理到位。为了保证生活用水的质量，物业要对生活水箱每年进行两次消毒处理，保证业主的用水安全。要最大限度地应用设备的供水功能，在不浪费设备资源的情况下，尽量消除因为设备冒水、漏水等问题引起的水资源消耗。
管理不仅从保证用水质量入手，更要寻求措施尽量循环利用水资源，达到节约用水的目标。为了检验水是否可以再次利用或经过处理是否达到了再次利用或排放的标准，主要将BOD、COD、SS、pH值等4个方面作为考量标准。首先通过设备的物理功能将废水中含有的较大颗粒物等可过滤的杂质去除，然后对难溶性杂质例如可溶性钙、镁等通过水中有机物的吸附氧化分解和催化来去除，最后对水进行消毒和检验。这需要物业从业人员具备一定的设备操作技术和专业知识，与相关部门建立良好的沟通协作，重视对水资源的再利用处理工作。
3 了解电梯设备，随时救助被困人员
虽然高层建筑有效解决了住地面积有限的问题，有利于城市进行合理规划，但是对于居住者尤其是高层业主来说，通过爬楼梯的方式到达家门口不仅浪费宝贵时间，而且对体力和耐力都是严峻的挑战，因此电梯成为了高层建筑中必不可少的设备工具。但是电梯的运行状态并不总能保持在良好水平，难免会遇到电梯突然卡在某一楼层，又受电力限制或者电梯自身设备故障原因导致开不了门，引发住户的惶恐心理。这有可能危害住户的生命健康，因此物业要树立严谨负责的工作态度，在出现问题的第一时间发现并解决，不能因为普通情况下电梯发生故障的情况偏少而消极怠工，尽量做到未雨绸缪并提高电梯修理方面的专业知识，能够在发生问题时及时想出应对策略并付诸于实践。
熟悉需要维护和保养的设备，机房内主要是电引轨和配电设备，井内物件较多，如随行电缆、轨道、钢丝绳、配重和限位开关等，地坑中还有缓冲器、安全开关、限速配垂等。电梯设备涉及到的物件相对较多，对于电梯设备的管理一方面要注重检修和维护：和水系统的维修方案类似，检修人员必须具备一定的专业技术和工作素养，防止在检修器件时损害设备，检修结果要在物业处留档。要想做到对电梯设备的精细化管理，在保证质量的基础上，也要加强从业人员的工作态度，树立服务为先、责任到人的行为规范。对于电梯的配件、器具和附件等要做到妥善保存。在日常生活中要培养一颗善于发现问题的眼睛，当发现有居民错误使用电梯，并且有恶意破坏电梯的行为的时候，要就实际情况在现场纠正当事人的错误，讲解电梯的正确的使用方法。要想做到对设备的精细化管理，不能仅仅从保护设备的角度出发，更要从机器设备能为人们做些什么、人们在遇到问题时应该怎样解决方面入手。电梯在骤停的情况下，除了及时寻求专业人员进行救助，更要传播更多的自我保护措施，如按下每一楼层的对应按钮，降低电梯从高层坠落伤害人身生命健康的风险。
4 积极参与外包工作，提高设备利用率
在设备的管理休整方面，除了提高物业工作人员的专业水平来保障设备的正常运行之外，更要借助其他高专业技术水准的维保公司的力量，通过与维保公司达成维护物业设备方面的一致意愿，加强沟通。专业维保公司在开展作业时难免需要动用工作场地，而且工作时间可能与小区内的活动时间冲突。为了方便双方开展工作，更好地维修管理机器设备，需要建立友好的沟通交流关系，并且要监督对方公司的工作效率和工作态度，避免出现人浮于事的现象，保证按照合同落实工作项目，杜绝作假蒙骗现象的发生。如若有这样的情况，物业从业者在不知情的情况下又认为维保公司已经认真完成了设备质检工作，可能会错失设备质检和维护的最佳时段，对设备造成损耗，降低设备的使用年限，降低设备利用率。
在维保公司完成工作之后，物业要对机器设备再一次全方面仔细检查，确认机器故障已经被排除了，而且要提升自身的业务水平、积极参与设备的调试运行，保障工作效果和效率。对需要更换的零件，要确保在维修记录上签字，方便日后进行审查，杜绝不良商家企图进行的恶意商业活动。有关外包工程施工情况的所有汇总资料，由物业负责人认真核对后签字，将外包合作的工作依据进行存档。通过与专业维保公司的合作，能够尽早排除设备可能存在的潜在故障，修整已受损害的机器部分，有利于设备的正常工作。合作的时候，不仅要加大对维保公司工作的监督力度，更要努力为对方提供工作帮助，提高工作效率，降低因为设备停运造成的损害。在合作期间，将工作重心树立在提高机器设备的使用寿命和工作效率方面，方便日后对设备工程有更加精细化的管理。
5 总结
物业项目中涉及到的设备管理种类虽然繁多，但可以依据主要功能分成以上几大类。对设备的精细化管理，除了保证设备质量达标能够正常使用之外，更要从小处例如提高住民对设备的保护意识等方面开展工作，将精细化管理的工作理念植入每位工作者的思想中，帮助从业者树立严谨负责的工作态度，为小区的后勤工作提供保障。
参考文献
[1]陈耀从.物业项目设备工程精细化管理分析[J].中国市场,2018(16):111-112.
