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商品房批准预售与销售情况

来源:学术堂 作者:周老师
发布于:2016-04-21 共3755字

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【题目】艺谷房地产公司持续发展战略探究 
【第一章】房地产公司发展问题研究绪论 
【2.1 - 2.2.6】艺谷房地产公司产业环境分析 
【2.2.7 - 2.2.9】商品房批准预售与销售情况 
【2.3 - 2.6】艺谷公司内部条件分析 
【第三章】艺谷房地产公司发展战略制定 
【第四章】房地产公司战略的具体实施
【结论/参考文献】艺谷房地产公司战略管理研究结论与参考文献


  2.2.7 商品房开发

  1.施工情况 2011 年,全市商品房施工面积 3082.46 万平方米,同比增加 4.9%.按用途分,住宅 2089.87 万平方米,同比增加 3.2%;其中 90 平米以下住宅 1183.55 万平方米,同比减少 1.3%;办公楼 194.57 万平方米,同比增加 6.7%;商业用房 325.14 万平方米,同比增加 8.9%;其他用房 472.88万平方米,同比增加 9%.从区域分布看,罗湖区 244.06 万平方米,同比增加 17.0%;福田区 275.52 万平方米,同比增加 9.3%;南山区 404.86 万平方米,同比减少 19.6%;盐田区 146.24 万平方米,同比增加 1.1%;宝安区 933.96万平方米,同比增加 20.1%; 龙岗区 1077.81 万平方米,同比增加 2.6%.

  2011 年,全市商品房新开工面积 628.47 万平方米,增长 33.4%.按用途分,住宅 417.49 万平方米,增加 17.6%,其中 90 平米以下住宅 221.75 万平方米,下降 8.6%;办公楼 25.89 万平方米,增长 69.7%;商业用房 64.46 万平方米,增长 66.6%;其他用房 120.63 万平方米,增长 95%.

  2.竣工情况 2006 年深圳商品房竣工面积 848.89 万平方米,商品住宅竣工面积 581.87 万平方米;2007 年年深圳商品房竣工面积 630.46 万平方米,商品住宅竣工面积 434.7 万平方米;2008 年深圳商品房竣工面积 629.73 万平方米,商品住宅竣工面积 443.77 万平方米;2009 年深圳商品房竣工面积402.01 万平方米,商品住宅竣工面积 443.77 万平方米;2010 年深圳商品房竣工面积 344.43 万平方米,商品住宅竣工面积 251 万平方米。2006 年到 2010年商品房竣工总面积近 3000 万平方米。商品房竣工建筑面积逐渐减少趋势。

  2011 年,全市商品房竣工面积 343.36 万平方米,同比减少 0.3%.按用途分,住宅 247.29 万平方米,同比减少 1.5%, 其中 90 平米以下 146.76 万平方米,同比减少 1%;办公楼 20.97 万平米,同比减少 34.6%;商业用房 36.39万平方米,同比增加 44%;其他用房 38.71 万平方米,比增加 7.5%.

  从区域分布看,罗湖区 69.34 万平方米,同比增加 28791.7%;福田区 25.48万平方米,同比增加 26.6%;南山区 22.99 万平方米,同比减少 67.4%;盐田区 16.90 万平方米,同比增加 71.6%;宝安区 60.60 万平方米,同比减少 49.9%;龙岗区 148.05 万平方米,同比增加 20.7%.

  3.开发成本 (1)施工前期费。施工前期费包括征地及拆迁补偿费、土地平整及临时设施费、勘查设计费、其他规费。施工前期费指如果是有偿使用政府已开发好的土地,可在计入地价的同时扣除征地及拆迁补偿费、土地平整及临时设施费两项费用。征地及拆迁补偿费指征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿和拆迁。

  土地平整及临时设施费指按设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费(如有挡土墙的应算在内),临时道路、临时供水、供电设施(含临时发电机发电、打井抽水等)以及建设单位发生的设施费用。勘查设计费指进行工程水文、地质勘查和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用;土地开发工程、建设安装工程及区内配套工程的设计、审图费用。其他规费包括安检、监理、咨询等费用。(2)建筑安装费。建筑安装费包括桩基础工程费、土建工程费、安装工程费。桩基础工程费包括沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板、管桩等(如是天然基础则并入主体工程费,此项不存在)。土建工程费包括结构工程和室内外装修工程,如天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等,外加脚手架搭设费用。关于二次设计 、二次装修的工程费用,若由开发企业负责,费用计算在内;若由业主自行装修,费用不能算入。

  安装工程费主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备购置及其安装的工程费用,通讯部分目前只包括电话线的埋管,其余由深大电话公司负责,费用由用户的电话初装费收取;水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用,室外线管计至建筑物 2 米以内;水包括供水、排水、污水;消防包括烟感、温感、花洒等。

  (3)区内配套工程费。区内配套工程费包括区内道路工程、区内给排水工程、区内供电工程、区内园林绿化费、区内公共设施费。

  区内道路工程指区内小道(非市政道路),多数为混凝土路面,宽度在10 米以内,包括路灯等设施。

  区内给排水工程指建筑物 2 米以外的区内供水管道、阀门及井、消防栓,如有水泵房、储水池亦应包括在内,建筑物 2 米以外的区内污水、排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、渠(明渠、暗渠)等。

  区内供电工程包括变、配电所的设备、材料及安装费用、土建工程、辅助工程费用,供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。

  区内园林绿化费包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。

  区内公共设施费区内设置公共娱乐设施所支付的费用,如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场。

  (4)管理费、利息。管理费指开发、建设过程中的管理费用。利息指未收预售款的按施工前期费、建筑安装工程费、区内配套工程费之和计息。工期包括施工前期的时间。

  2.2.8 商品房批准预售与销售情况

  (1)深圳市 2006 年到 2010 年商品房批准预售情况 2006 年商品房批准预售面积 807.28 万平方米,其中住宅类商品房 694.57 万平方米;2007 年商品房批准预售面积 646.17 万平方米,其中住宅类商品房 589.2 万平方米;2008 年商品房批准预售面积 778.54 万平方米,其中住宅类商品房 666.47 万平方米;2009 年商品房批准预售面积 572.18 万平方米,其中住宅类商品房471.96 万平方米;2010 年商品房批准预售面积 482.03 万平方米,其中住宅类商品房 393.42 万平方米。从 2006 年到 2010 年商品房批准预售情况分析,基本上是逐年递减趋势。新增的商品住宅供应规模明显减少,由于供应的大幅减小及房价的快速上涨,使住房需求受到了较大程度的抑制。

  (2)深圳市 2006 年到 2010 年商品房销售情况。2006 年深圳市商品房销售面积 797.65 万平方米,其中住宅类商品房销售面积 705.82 万平方米;2007 年深圳市商品房销售面积 555.16 万平方米,其中住宅类商品房销售面积 500.4 万平方米;2008 年深圳市商品房销售面积 466.97 万平方米,其中住宅类商品房销售面积 413.69 万平方米;2009 年深圳市商品房销售面积874.18 万平方米,其中住宅类商品房销售面积 793.45 万平方米;2010 年深圳市商品房销售面积 472.6 万平方米,其中住宅类商品房销售面积 384.09万平方米。以上数据可以得出,除 2009 年外,深圳住宅销售量呈现逐年大比例递减趋势。2009 年仅仅出现短期反弹,到 2010 年又呈现出大比例下降。

  销售量的变化与房价涨幅和土地供应密切相关。2008 年 10 月,由于受到金融危机影响,国家出台促进房地产发展的宏观调控政策,2009 年在国家鼓励住房消费政策和 2008 年房价回调双重因素作用下,深圳市房地产回暖,市场需求集中释放,住房销售面积大幅增加,住宅类商品房销售面积达到 793.45万平方米,同比增加 91.8%,同时带动了房价的再次快速上涨,也再次抑制了普通居民家庭的住房消费。2009 年 8 月后,深圳市商品住宅销售明示下降,经过 2009 年的过热发展、房价在高位运行,2010 年 4 月国家出台的严格执行信贷差异化政策,在一定程度上压制了投机性需求,在市场和调控政策作用下,2010 年深圳市新建商品住房销售规模大幅下降,销售面积仅为 384.09万平方米。

  2.2.9 房价运行情况

  (1)深圳市商品房价格走势。2005 年前,深圳市商品房住房价格保持平稳态势,基本在每平方米 5000 元到 6000 元之间波动。从 2005 年以后的仅仅两年时间内,房价出现了前所未有的疯狂暴涨,普通商品房销售每平方米价格普遍突破万元大关,市场平均价格涨幅翻了一番多,接近二番。达到每平方米 1.7 万元价格左右。2007 年 10 月后,随着国家信贷紧缩政策和外围市场的变化,深圳房地产市场房价从每平方米 17350元回落到每平方米 10979元,下降幅度达到 37%.2008 年年底,中央政府为了拉动内需并刺激消费市场,主要是用来降低和抵消来自全球金融危机对我国经济的冲击和影响,出台了对于购买住房优惠政策。随着政策的实施,直接刺激了房地产市场上消费者的神经。深圳的房价又重新站到了快速上涨的台阶,出现了过快涨幅的势头。到 2009 年新建商品住房均价达到每平方米 14858 元。

  (2)深圳市商品房市场分析。从以上情况分析,2006 年到 2010 年深圳市房地产投资减缓,商品房供应规模下降。新建商品房市场批准预售面积下降,普通住宅为市场供应主体。普通商品住宅占主导地位。房价过快上涨,房价水平过高抑制了大部分的市场需求。房价较大幅度波动,导致投资投机性需求泛滥,自住需求被挤出的现象明显。深圳市旧城改造政策滞后、闲置土地处置效率低,导致住房用地供应紧张,住房开工建设规模严重不足,难以发挥增加供应、平衡供求对于稳定房价的积极作用。新建商品住房供应紧张,部分需求转移到二手市场。但是,房地产投资虽然有所下降,总体趋于平稳。

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