摘要
近年来随着经济的发展，“421”结构家庭日益成为社会主体，人口老龄化已越来越严重，且呈现出规模大、速度快、结构性失衡、高龄老人数量多且增速快等特征，养老地产的发展在很大程度上可以弥补单一养老模式越来越无法满足老年人日益增长的物质生活和精神生活的需要这一不足。但养老地产的发展还处于摸索阶段，也由于国情不同，许多发达国家养老地产发展经验只能借鉴一二，另外由于养老地产的特殊属性，解决养老地产发展问题，政府部门应起到主导作用，主动带头联合各方研究出一份可行的顶层设计方案，让养老地产由开发到运营管理各个环节都有标准可循，减少投资风险。养老地产的发展不仅是事关老年人的民生问题，也对城市结构、城市活力以及相关产业的发展具有带动作用。
本文主要基于多中心治理理论，运用文献研究法、定性分析法和系统研究等方法，分析多中心治理理论视角下广东养老地产发展问题。通过分析广东养老地产发展目前现状以及多中心治理的必要性，并从多中心治理视角为切入点，层层递进对广东养老地产进行多主体分析，剖析其存在的问题并分析成因，得出相关对策建议。论文共分为五个部分：第一部分主要介绍研究背景及意义、国内外研究现状、研究内容及方法以及创新之处；第二部分主要对养老地产定义、分类、特性等相关概念进行了阐述，同时对需求层次理论、福利多元理论、公共产品理论、多中心治理理论进行了概述；第三部分对广东养老地产发展现状展开了分析；第四部分提出了多中心治理下广东养老地产发展存在的问题——政府在养老地产发展中参与度不高、政府政策支持力度比较薄弱、政府对市场引领力度不足、政府对社会资源整合度不足等，并分别从地方政府对自身主体角色定位不清晰、相关制度建设制约地方政府科学引导、缺少政府引领的市场建设与行业标准不健全、协调整合供给社会缺口难度大等方面对其原因进行深入剖析。第五部分是针对前期研究发现的问题及其原因，提出政府引导下完善广东养老地产发展的对策。主要包括：清晰角色定位；推行专门养老用地和健全养老保障政策；地方政府加强对市场规范化管理；充分整合资源发挥地方政府职能等。
关键词： 养老地产多中心治理理论发展对策。
ABSTRACT
In recent years, with the development of economy, the "421" structure family has become the main body of the society, the aging of the population has become more and more serious, and it has the characteristics of large scale, fast speed, structural imbalance, large number and rapid growth of the elderly. The development of pension real estate can make up for the fact that the single pension model is increasingly unable to meet the growing material life and refinement of the elderly. The need of God's life. However, the development of old-age real estate is still in the exploratory stage, and due to the different national conditions, many developed countries can only learn from the development experience of old-age real estate. In addition, due to the special properties of old-age real estate, to solve the development problems of old-age real estate, the government departments should play a leading role, take the initiative to work out a feasible top-level design scheme jointly with all parties, so as to make the old-age real estate from development to operation. There are standards to follow in all aspects of management to reduce investment risk. The development of pension real estate is not only related to the livelihood of the elderly, but also plays a leading role in the development of urban structure, urban vitality and related industries.
Based on the theory of multi center governance, this paper analyzes the development of Guangdong pension real estate from the perspective of multi center governance by using literature research, qualitative analysis and system research. Through the analysis of the current situation and the necessity of multi center governance of Guangdong elderly care real estate, and from the perspective of multi center governance as the starting point, the paper analyzes the multi-agent of Guangdong elderly care real estate, analyzes the existing problems and causes, and obtains relevant countermeasures and suggestions. The paper is divided into five parts: the first part mainly introduces the research background and significance, research status at home and abroad, research content and methods, and innovation; the second partmainly expounds the definition, classification, characteristics and other related concepts of pension real estate, and summarizes the demand level theory, welfare multi theory, public product theory and multi center governance theory; the second part mainly introduces the demand level theory, welfare multi theory, public product theory and multi center governance theory. The third part analyzes the current situation of the development of Guangdong old-age real estate; the fourth part puts forward the problems of the development of Guangdong old-age real estate under the multi center Governance: the low participation of the government in the development of the old-age real estate, the weak support of the government policy, the insufficient leadership of the government to the market, the insufficient integration of the government to social resources, etc., and respectively from the local government to its own main body. The reasons are analyzed in depth in the aspects of unclear role orientation, restriction of local government's scientific guidance by relevant system construction, imperfect market construction and industry standards without government guidance, and difficulty in coordinating and integrating social supply gap. The fifth part is to put forward the countermeasures to improve the development of Guangdong pension real estate under the guidance of the government. It mainly includes: clear role orientation; implementation of special land for the aged and sound pension security policy; local government to strengthen the standardized management of the market; Fully integrate resources and give full play to local government functions, etc.
Key words: Old-age real estate Multicenter Governance Theory Development Countermeasures 。
第一章 绪论
1.1 研究背景 。
与世界上的许多国家相比，中国特色的老龄化结构主要是老年人口增速快、需要照顾的老年人人数逐渐增多、老年人口基数大等特点。同时，随着社会经济模式的不断革新，妇女就业的参与率高、人口的流动速度不断增加等因素，导致中国的家庭规模逐渐缩小，每个家庭的养老效能也逐渐减弱。为了应对我国不断增加的养老需要，我国在近几年推出了许多政策来支持“社会化养老”，并且致力于推动民间的组织，使他们积极兴办养老行业。在这样的大背景推动下，“地产+养老”的模式就逐渐作为一种符合产业模式，在市场上兴起。可见，养老地产的发展状况会直接影响到老年人能否更好实现老有所居、幸福养老，这也是政府、社会、市场都需要正视的一个重要问题。
第一，我国的老龄化问题较为严重。我国虽然在改革开放后，积极实施计划生育的有关政策，虽然控制住了迅猛增长的人口数量，但也加剧了我国年龄结构比例的失调，例如出现了“4+2+1”等不合理家庭结构等。老年人年龄在（60—65）的人数逐渐增多，这无疑对我国的社会养老保障体系提出了一个巨大的挑战。
第二，房地产行业在养老产业中有着举足轻重的作用。在许多城市的居民中，我们不难发现中老年的人口比例不断上升，但是老年人的住房比例还未能达到我国的发展要求和标准，老年人的生活水平也因此得不到保障。通过有关资料显示，我国仅有6%的老年人拥有住房，这也从一个角度体现了老年人拥有住房比例的低下，我国房地产行业也存在着很多发展不均衡的现象。如果不对养老问题做出一些科学合理的解决方案，也将影响到社会的和谐与发展。
第三，养老地产的发展正处于探索阶段。我国目前的养老地产因为建设配置简陋、房屋的养老功能较为单一、许多养老产品并不能满足老年人的需要。还有一些养老项目缺少老年服务的措施，在软件方面例如休闲娱乐、医护等问题上没能很好地满足老年人的需求。因此，总的来说，目前的养老地产发展并不能很好地满足老年人的需求和人口老龄化的需要。
就广东而言，如何引导养老地产发展从而让老年人幸福养老，减轻“421”家庭养老压力，对解决老百姓关注的民生问题，具有十分重要的现实意义。所以，由广东入手对养老地产发展状况进行研究分析，并以多中心治理理论的角度来找出养老地产发展中的问题原因，继而加深养老地产发展各中心主体的互相认识与了解，知道各自的难处，了解互相如何更好的发挥自己的角色来达成共同的目标，助力解决多数人的养老问题。
因此，本文结合广东养老地产发展的多主体分析，探讨能够促进广东养老地产健康发展的科学策略及举措，为政府管理机构和项目开发的相关决策提供一定的参考与借鉴。
1.2 研究意义。
随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题也越来越受到社会人们的关注和讨论。据估计，到2070年左右，中国的60岁以上人口将达到4.4亿。在这样的人口增速问题上，如何正确地处理“养老地产”的产业模式，释放出社会正面临的巨大难题。空巢化、老龄化等目前社会问题，在我国经济增速迅猛发展的背景下，经济转型、就业困难的问题中，愈加明显和突出，特别是体现在了经济和政治的层面上。人口老龄化不只是中国需要面临的问题，也是世界人民需要共同面对的难题，但就像一把双刃剑，老龄化也为我们带来了机遇和挑战。
目前阶段，以家庭为单位的养老形势仍然是社会的主流养老模式，但随着社会老龄化问题的不断加重，功能相对单一的居家型养老模式与人们不断增长的物质文化需要和精神需求逐渐有了矛盾，而养老地产在这方面就可以很好地处理这种矛盾与冲突。因此，研究推动养老地产的发展具有很重要的理论和现实意义。
1.2.1 理论意义。
目前来说，我国很多对养老地产的开发运营模式的研究主要是以国外对养老地产项目作为借鉴的，但是也有少部分针对我国内现有的养老地产项目进行总结和提炼。然而总的来说，我国相关产业人员还是缺乏对符合我国国情的养老地产发展研究。正处于初级起步阶段的养老地产还存在着许多问题，传统的开发和运营模式并不能很好地适应养老地产的发展和运营方式。
本文将从多中心治理角度来研究如何有效推动养老地产健康发展，以补充和完善养老地产研究空白。另外，本文采用文献综合研究分析，并对广东养老地产的多主体作用分析，对影响多中心治理下养老地产发展的因素及其原因进行深入分析，提出有针对性的解决对策和建议，旨在进一步完善多中心治理理论和公共管理理论体系，促进养老地产健康发展，为老年人幸福养老做出努力。
1.2.2 现实意义。
广东养老地产起步不晚，但 2010 年后，广东新建的养老地产项目总体数量较少，新开业运营或近期将开业的项目则更少。本文运用多中心治理理论来分析广东养老地产发展的问题，研究如何促进广东养老地产健康发展。本文研究意义主要表现在以下几个方面：
（1）研究如何引导养老地产的健康可持续发展，有利于适当减轻政府和企业的养老负担。养老地产项目的持续健康发展，不仅可以有助于拉动整个国民经济的增长，还能有效缓解社会有关的就业压力，提升政府财政收入。
（2）研究如何引导养老地产的健康可持续发展，有利于解决社会关注的民生问题。
满足老年人的各种养老需求，提升老年人的幸福生活指数，从而形成健康的老龄化社会，这对于加快我国和谐社会构建的步伐，提升人民的幸福指数有着巨大的社会意义。
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1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
1.3.2 国内研究现状
1.4 研究内容和研究方法
1.4.1 研究内容
1.4.2 研究方法
1.4.3 论文创新点
第二章 广东养老地产发展研究的相关概念及理论依据
2.1 养老地产发展的概念界定
2.1.1 养老地产的定义
2.1.2 养老地产的分类
2.1.3 养老地产的特性
2.2 相关理论基础
2.2.1 需求层次理论
2.2.2 福利多元理论
2.2.3 公共产品理论
2.2.4 多中心治理理论
第三章 广东养老地产发展现状
3.1 广东养老地产发展概况
3.1.1 广东养老人口发展现状
3.1.2 广东养老地产类型
3.1.3 广东部分养老地产介绍
3.1.4 广东养老地产相关政策
3.2 广东养老地产发展模式
3.2.1 政府投资运营
3.2.2 市场运营企业盈利
3.2.3 社会组织与政府、企业合作
3.3 小结
3.3.1 多中心治理必要性
3.3.2 多中心治理需克服的难点
第四章 多中心治理下广东养老地产发展存在的问题及原因分析
4.1 广东养老地产发展的多主体分析
4.1.1 多主体构成
4.1.2 多主体间现有关系分析
4.2 多中心治理下广东养老地产发展存在的问题
4.2.1 政府在养老地产发展中欠主动性
4.2.2 政府政策支持力度比较薄弱
4.2.3 政府对市场引领力度不足
4.2.4 政府对社会资源整合度不足
4.3 多中心治理下广东养老地产发展问题原因分析
4.3.1 地方政府对自身主体角色定位不清晰
4.3.2 相关制度建设制约地方政府科学引导
4.3.3 缺少政府引领的市场建设与行业标准不健全
4.3.4 协调整合供给社会缺口难度大
第五章 多中心治理理论视角下完善广东养老地产发展的对策建议
5.1 清晰角色定位
5.1.1 政府推动和引导
5.1.2 政府鼓励市场投资
5.1.3 政府创新社会支持
5.2 推行专门养老用地和健全养老保障政策
5.2.1 限定养老用地审批标准
5.2.2 完善养老保险制度
5.2.3 加大对养老地产业建设的财税优惠力度
5.3 地方政府加强对市场规范化管理
5.3.1 承认非营利性养老服务地产项目的合理获利
5.3.2 依据养老需求确定对市场整体布局
5.3.3 完善养老地产行业规范
5.4 充分整合资源发挥地方政府职能
5.4.1 培养养老地产专业型社会服务人才
5.4.2 促进养老金向普惠型发展
5.4.3 加强与社会的良好互动
结 论
作为准公共产品，养老地产既有商品属性，又有社会福利属性，旨在利用养老配套设施及专业养老服务改善老人晚年生活，实现养老需求。广东经济发展速度较快，同时人口老龄化问题也在逐渐加剧，各类养老问题不断增多，发展养老地产有着积极的现实意义。本研究课题对一些相关概念及理论进行了阐述，站在多中心治理角度下，分析和探讨了广东养老地产发展情况，得到的研究结果有：
（1）广东老龄人口绝对数庞大，“421”家庭养老压力加剧使养老地产需求有所增长。广东相对来说经济发展较快，老年人口的储蓄也在增多，也为发展养老地产奠定了坚实的经济基础，但同时养老地产的发展还受到多主体多方因素影响。
（2）结合文献和定性分析研究，笔者提出政府引导下完善广东养老地产发展的对策建议。如清晰角色定位、推行专门养老用地和健全养老保障政策、地方政府加强对市场规范化管理、充分整合资源发挥地方政府职能，等等。
参考文献
