生命周期视角下以房养老需求价值分析

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　　【题目】生命周期理论下我国以房养老运营研究
　　【第一章】我国以房养老新型模式探析绪论
　　【第二章】我国以房养老运营模式现状与存在问题
　　【第三章】美国以房养老的经验借鉴
　　【第四章】生命周期视角下以房养老需求价值分析
　　【第五章】中国以房养老运营模式的构建
　　【结论/参考文献】以房养老保险运营方式分析结论及参考文献

    4.生命周期视角下以房养老需求价值分析

　　4.1 家庭生命周期历程划分与需求变化

　　4.1.1 家庭生命周期历程划分

　　以房养老理念的提出在很大程度上是依据家庭生命周期理论，由于不同生命阶段对于住房的需求存在差异，因此使得以房养老打开了突破差异的方法，从家庭生命周期的历程划分，能够让我们对不同家庭生命周期进行描述，从而依据此种描述来为以房养老模式的科学性、合理性运营提供参考和依据。

　　家庭生命周期也称为家庭历程，反映的是一个家庭从结婚成家、子女生育繁衍后代、子女教育转变为劳动力、子女离巢成立新的家庭、老人孤独走完余生的整体过程。按照目前较为成熟的家庭生命周期理论（Wells、Gubar 的九阶段模型）可以将家庭生命阶段进行如下划分，见表 4.1.
　　
　　4.1.2 家庭生命周期需求变化

　　在家庭生命周期理论中，住房作为一种动态的需求物品，在不同的生命阶段对于住房的动态需求变化是不同的。从需求的角度来看，住宅的需求具备普遍意义，但是一个人在不同的生命阶段，住房这种需求的产生、表现、程度等都是不同的。按照前文的划分，主要针对单身期、筑巢期、满巢期以及空巢期对于住房的需求展开分析。

　　住房既是一种消费品，同时也是一种投资品。对于家庭来讲，住房不同于一般意义上的投资品，是一种能够通过抵押权贷款的方式获得投资的投资品。不同年龄家庭资产结构、负债、储蓄等情况，都是影响住房需求、住房投资等方面的关键因素。根据《中国家庭金融研究报告（2012‐2013）》的有关数据，可以看出不同年龄家庭资产结构以及负债和储蓄的目的，见表 4.3. 通过表 4.3 可以看出，在不同年龄阶段的家庭所拥有的资产结构是存在差别的，最为典型的是家庭自有住房在家庭总资产中占据着 59%以上的比重，且呈现出递增的状态。由此可见，住房在我国家庭中占据着举足轻重的地位。同时，结合不同生命周期对于住房需求的变化，可以更加直观的呈现出整体的变化趋势。

　　一是单身期。主要指的是 23 岁至 28 岁的阶段，居住的方式多为与父母同住、租房、集体宿舍等类型，对购房的预期相对较大，且自住的刚性需求较为明显，因此此阶段的收入结余多用来储蓄或者投资低风险产品，以便能够更加快速的筹备购房首付款。

　　二是筑巢期。指的是 30 岁左右的时期，筑巢期的发生与婚姻状况密切相关。当现有住房能够满足筑巢期的居住需求时，则对房屋的需求相对较小，反之则需求巨大。此阶段由于财富积累有限，因此很难依靠自身能力来购买住房，大多数人选择依靠父母或者是贷款的方式来购买住房，以便满足对于住房的需求。

　　三是满巢期。此时期是家庭生命周期中跨度最大的一个时期，从子女出生到子女离巢都是满巢阶段。不论是满巢前期、中期还是后期，对于住房的需求是始终存在的，只不过程度存在差别。特别是在满巢后期，为了满足子女筑巢的需求，因此此阶段对住房的需求更加显着。

　　四是空巢期。此时期作为生命周期的最后阶段，最大的特征就是家庭收入逐渐缩减直至为零，此阶段家庭中的主体已经没有了工作，仅仅能够依靠社会保障或者是退休金生活。此阶段家庭对于住房需求的程度是整个生命周期中最低的，可能出现了住房逆向消费的现象，即以房养老，通过上文所述的以房养老的方式，来充分发挥出住房的最大价值，来满足此阶段对于生活和日常开销，甚至是精神上的保障的需求。

　　4.2 住房价值转换的生命周期表分析

　　根据家庭生命周期的了解与分析，以房养老模式就是在家庭空巢时期的一种为满足需求的转移活动，其核心理念为“60 岁之前人养房，60 岁之后房养人”.在前文针对生命周期分析的基础之上，可以将住房价值转换以生命周期表的方式进行呈现，见图 4.1. 在 A 点时，通常年龄在 25 岁左右，家庭刚刚组建。

　　在 AB 段中，年龄为 25‐60 岁之间，家庭收入增长较快，且在有一定财务积累之后购买了住房，将部分可流动现金转换为了住房不动产，经过实践的积累之后，逐渐形成了对住房产权的聚集。

　　在 B 点，年龄通常在 60 岁左右，进入到了退休年龄，且已经拥有了对住房的完全产权。

　　在 BC 段中，年龄在 60‐75 岁或者是直至死亡之间，在以房养老的模式下，家庭定期向特定机构进行反向抵押贷款，将凝聚的住房资产的所有权释放为流动的现金，但是并不意味着完全失去了住房的使用权，也就实现了此阶段家庭资源的跨期配置以及转换。一方面能够弥补老年人在失去了收入之后生活中其他需求的满足；另一方面也进一步提升了家庭资源的有效配置和合理利用。

　　在 C 点，即个体最终死亡的时期，经济支出与消耗也随之消减。在以房养老模式下，住房将被移交至指定机构，以抵偿贷款的本金和利息，房屋价值的置换全部完成。

　　由此可见，以房养老模式与家庭生命周期的需求是基本适应、符合的，在不同家庭生命阶段中，对于住房的需求、生活的需求都能够通过此种方式得以保障和实现，特别是在空巢时期以及最终死亡的过程中，既满足了老年人的生活需求，提升了老年人的生活质量，同时也能够令家庭资源的价值得以最大化。因此，以房养老模式有着较大的社会意义与个体意义，那么如何确保此种模式能够真正在我国运营起来，并逐渐普及呢 下面将结合我国国情和基本情况，对我国以房养老模式的构建进行研究。