内蒙古房地产业融资问题探析

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　　【题目】内蒙古房地产业融资问题探析
　　【第一章】内蒙古房地企业融资发展探究绪论
　　【第二章】房地产融资理论概述
　　【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题
　　【第四章】新华联雅园房地产项目融资实例分析
　　【第五章】内蒙古房地产融资项目的启示与建议
　　【参考文献】内蒙古房地公司融资建设研究参考文献
　　
    摘 要
　　
　　房地产业是推动我国经济快速增长的产业之一，房地产业的健康稳定发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，对经济的增长产生深远的影响。

　　内蒙古自治区作为我国近年来经济快速发展的地区之一，其资源推动的经济发展模式使其与经济发展水平密切相关的房地产的发展也具有了独有的特质。2012 年爆发的鄂尔多斯房地产业危机，吸引了我国甚至全球众多学者、政府官员与企业家的关注。人们都在探求造成这一现象的深层原因，反思这一现象的危害并寻找其解决办法。其中一个核心问题就是在这种经济与社会环境下，这一区域的房地产企业如何应对这种危机？房地产企业的融资问题一直是中国房地产企业面对的最主要问题之一。对这一问题的解决也就成为应对危机的核心问题之一。

　　本研究以内蒙古新华联雅园房地产项目为例，通过回溯性反思详细剖析了这一项目的融资决策及实施过程，以期为相关企业的决策提供有益的借鉴。

　　研究首先通过文献回顾界定了房地产融资的概念，并对其基本特征、影响因素、基本原则和主要模式进行了介绍。接着，研究通过比较详实的数据分析了内蒙古地区房地产业近十年的发展状况及存在的问题；并且通过纵向和横向的比对剖析了内蒙古房地产融资的现状与不足。研究的第三部分首先介绍了 AAA项目的基本状况，包括立项背景、财务预算和 SWOT 分析；然后回顾了项目如何结合融资的相关理论，通过对三个维度、六项指标的科学考量确定其采用的融资模式并且在项目实施的不同阶段如何保障融资的顺利进行。研究的最后一部分对这一项目的融资进行了总结并提出了相应的政策建议。

　　关键词：房地产 融资 成本 风险 对策　　
　　
　　目 录
　　
　　第一章 绪论 ……1
　　1.1 研究背景及意义 ……1
　　1.1.1 研究背景 ……1
　　1.1.2 研究意义 ……2
　　1.2 研究的思路与方法 ……3
　　1.2.1 研究思路 ……3
　　1.2.2 研究方法 ……4
　　1.3 研究内容 ……4
　　
　　第二章 房地产融资理论概述 ……5
　　2.1 房地产融资的概念及特征 ……5
　　2.1.1 房地产融资的概念 ……5
　　2.1.2 房地产融资的特征 ……5
　　2.2 房地产融资的影响因素和基本原则 ……6
　　2.2.1 房地产融资的影响因素 ……6
　　2.2.2 房地产融资的基本原则 ……7
　　2.3 房地产融资方式 ……8
　　2.3.1 外部融资 ……8
　　2.3.2 内部融资 ……11
　　
　　第三章 内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题 ……12
　　3.1 内蒙古房地产发展状况 ……12
　　3.1.1 内蒙古住宅项目的投入发展状况 ……12
　　3.1.2 内蒙古住宅项目的销售发展状况 ……13
　　3.1.3 内蒙古住宅项目的商业分析 ……13
　　3.2 内蒙古房地产发展存在的问题 ……14
　　3.2.1 房地产发展存在泡沫 ……14
　　3.2.2 房地产市场过剩明显，风险不断积聚 ……15
　　3.2.3 投资者对于房地产市场价格存在非理性预测 ……15
　　3.3 内蒙古房地产融资现状 ……16
　　3.3.1 内蒙古房地产资金来源分析 ……16
　　3.3.2 内蒙古房地产融资比较 ……16
　　3.4 内蒙古房地产融资问题 ……17
　　3.4.1 自筹资金比例过高 ……17
　　3.4.2 房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注 ……18
　　3.4.3 地方政府融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联 …19
　　3.4.4 房地产企业融资的限制因素较多 ……19
　　
　　第四章 新华联雅园房地产项目融资实例分析 ……21
　　4.1 新华联雅园项目基本介绍 ……21
　　4.1.1 项目概况 ……21
　　4.1.2 项目市场定位 ……21
　　4.1.3 项目 SWOT 分析 ……23
　　4.1.4 项目财务预算分析 ……23
　　4.2 新华联雅园房地产项目融资决策 ……25
　　4.2.1 融资模式决策 ……25
　　4.2.2 融资时机决策 ……28
　　4.2.3 融资比例决策 ……28
　　4.3 新华联雅园项目融资实施 ……29
　　4.4 对项目融资实施中出现问题的反思 ……32
　　
　　第五章 启示与建议 ……34
　　5.1 构建多层次资本市场实现融资模式多元化 ……34
　　5.1.1 完善场外交易市场 ……34
　　5.1.2 发展房地产投资信托 ……34
　　5.2 鼓励房地产企业进行融资方式创新 ……35
　　5.2.1 设立私募股权投资渠道 ……35
　　5.2.2 动产融资 ……35
　　5.2.3 融资租赁 ……36
　　5.2.4 开发商贴息委托贷款 ……36
　　5.3 健全政策制度建设，完善金融市场体系 ……36
　　5.3.1 加强房地产金融风险的监管 ……36
　　5.3.2 建立政府主导的住房抵押货款担保制度 ……37
　　5.3.3 完善房地产信用评级体系 ……37
　　5.3.4 完善相关法律法规建设 ……38
　　5.4 提高企业自身实力，增强企业融资能力 ……38
　　5.4.1 加强企业财务管理，提高风险预测和抵御能力 ……38
　　5.4.2 提高企业投资效益，加强企业内部管理 ……39
　　
　　参考文献 ……40
　　致 谢 ……42