房地产企业的行业及财税特征

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　　【题目】房地产公司税务筹划问题探析
　　【第一章】基于财务管理的房地产纳税筹划研究导论
　　【第二章】企业纳税筹划的理论基础
　　【3.1  3.2】房地产企业的行业及财税特征
　　【3.3】M置业有限公司财务管理活动中纳税筹划的实践及评价
　　【3.4】M置业有限公司纳税筹划方案设计
　　【结论/参考文献】房地产行业纳税筹划优化分析结论与参考文献

　　3 基于财务管理的房地产企业纳税筹划的案例分析

　　3.1 房地产企业的行业及财税特征

　　3.1.1 房地产企业的生产经营流程及特征

　　（1）房地产企业的生产经营流程

　　房地产企业是指对专门从事房屋的建设与土地开发、经营与管理服务并以营利为目的的经济组织。其所涉及的业务综合性比较突出，包括的生产经营环节相对较多，而与之相对应的生产经营过程也具有一定的复杂性。房地产企业从最初建立开始，一般要经过设立、筹集资金、土地开发、建造建筑物、持有以及销售这些重大环节，其生产经营过程则包括很多环节，每个环节之间相互影响，共同构成了其生产经营的产业链条。

　　（2）房地产企业的生产经营特点

　　每个行业都具有自身独特的生产经营特点，房地产企业由于业务复杂以及种类繁多，使得其生产经营过程的特点更加突出。其主要表现在以下几个方面：

　　①业务涉及范围广

　　房地产企业经营环节过程中涉及的程序具有一定的复杂性且相较于其他行业所需要处理的业务更多，一般包含征用土地、实施拆迁、建造房屋、验收房屋、销售以及提供物业等领域，在实施过程中又会牵扯到市政、税务机关、财政机关、环境卫生等各个部门，涉及面非常广阔，实际操作程序也比较复杂。

　　②生产经营所需时间长、耗费资金量大

　　房地产企业由于其自身业务的复杂性，从开始设立项目、开发土地、建造房屋、销售到最终结束项目大多要跨越几个年度。尤其是大型项目的开发，周期更长。根据统计调查发现，我国一般商品房的平均经营时间约为 4 年。而房地产企业所处的行业又属于资金密集型，使得其生产经营流程耗费的资金量相当大。

　　③财务杠杆高、现金流转复杂

　　由于房地产企业所处的行业特点决定了其需要有大量的资金做保证，而企业为了满足对资金的需要，通常要向银行及其他金融机构贷款，并且贷款金额较大，这就使得房地产企业的负债比例较高，财务杠杆高。然而高负债比例往往不能完全弥补房地产企业资金的不足，房地产企业大多还会通过预收建设资金、占用建筑商资金以及引进其他方投资资金以缓解资金压力，这也在某种程度上使得房地产企业的现金流转具有一定的复杂性。

　　④成本费用构成复杂

　　房地产企业的成本在整体上可以划分为建安成本、土地成本、税费成本以及融资、管理和营销成本。而这些成本又有很多具体的成本构成。这使得房地产企业的成本费用在构成上比较复杂，各种成本占销售价格的比例大致如图 3所示：

　　⑤在确认收入成本方面具有较大的不确定性

　　由于房地产企业在销售方式上有较多的选择，例如预收、分期收款以及其他独特的销售方式，这在一定程度上导致了在确认收入和成本时具有较大的不确定性，并且在核实成本时往往具有一定的滞后性。

　　3.1.2 房地产企业的涉税种类及税负特点

　　每个行业在税负方面都有其自身的特点。房地产企业由于其业务的复杂性，所涉及的税收种类比较多，税收负担也相对较重。下面简要概述一下房地产企业的涉税种类及税负特点：

　　（1）房地产企业的生产经营流程涉及税种

　　依据涉税的种类分析，房地产企业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、营业税、印花税、企业所得税、个人所得税等，大约占我国所有税种的 3/5,其中土地增值税、营业税、房产税以及所得税在房地产纳税额中所占的比重较高。

　　按生产经营环节的不同划分，可分为流通环节和持有环节。流通环节主要包括的税种有印花税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税、契税、所得税等；持有环节主要包括房产税、耕地占用税、营业税等。按计税依据是否涉及扣除成本费用划分，涉及扣除的主要有所得税、土地增值税和房产税；不涉及的主要有契税、印花税、房产税、城市维护建设税等。

　　（2）房地产企业税负特点

　　不同行业由于其自身独特的业务流程以及国家对其不同的纳税政策，决定了各行业具有不同的纳税特征。下面简要概述一下房地产企业税负的具体特征：

　　①涉税种类多、纳税负担重

　　房地产企业涉及的种类繁多，纳税负担也比较重。在生产经营过程中涉及的税种大约占我国税种总量的 60%,纳税环节也多余其他行业的企业，因此其税负较重。

　　②流通环节税负重、持有环节税负轻

　　房地产企业税负在分布方面存在不合理的情况，重流通轻持有现象日益突出。在流通环节不仅涉及的税收种类繁多并且免税的范围还比较小，而持有环节则涉及的的税种少且免税面较大。依据法律规定，非营业房地产在持有时不交税。

　　③计税基础交叉、重复征税

　　房地产企业存在纳税种类重叠，计税基础交叉，重复征税的特点，例如，对占用的土地，不但要缴纳耕地占用税而且还要缴纳城镇土地使用税；转让土地和房产所有权时，不仅征收营业税而且还征收土地增值税。类似这种重复征税的情况大量存在于房地产企业，这大大加重了房地产企业的纳税负担。

　　④税费混杂

　　房地产企业税收和费用混合，费用挤税的现象非常突出。其在缴纳各种税的同时还需要需要缴纳各种其他费用。

　　3.2 M 置业有限公司背景介绍

　　3.2.1 M 置业有限公司概况

　　M 置业有限公司是某市一家房地产企业，于 1989 年 12 月 16 日成立。拥有多家分、子公司。企业业务涉及房地产开发、建筑、物业管理、钢材、五金、装饰材料、销售等多个领域。M 置业有限公司注册资本 3092 万元，经济性质为全民所有制，具有高素质的技术团队和管理团队。

　　3.2.2 M 置业有限公司财务状况

　　该公司建立已有二十五年，发展状况良好。2013 年，有一千一百多万的净利润，利润率达 25%.现在通过企业 2013 年的相关财务报表和数据，对企业财务进行初步的了解，并对纳税情况做一分析。M 置业有限公司 2013 年度的财务状况及涉税情况如下（为方便计算保留整数）。

　　3.2.3 M 置业有限公司涉税状况

　　从上图来看，房地产企业的营业税、所得税是主要的税负所在。而 M 置业有限公司税负达 94%,税收占去毛利润的 71%,可见，纳税筹划的空间还非常大。该公司主要税费总额与企业的净利润比较接近，并且金额绝对值很大。就这一方面而言，这说明 M企业纳税筹划的空间还是很大的，通过设计合理合法的纳税筹划方案，将会对该企业实现节税起到十分有效和显着的效果。以下本文将通过对房地产生产经营各环节的分析来探讨 M 置业有限公司如何进行纳税筹划以实现扩大税后净利润。