摘要：房地产开发贷款是指商业银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款[1]。房地产开发贷款金额大、利率高, 是各家商业银行经营竞争的主要行业之一, 同时也面临较多金融风险。本文将详细剖析商业银行在房地产开发贷款实际操作中存在的具体风险, 并为相应风险的防范及缓释提出对策及建议。
关键词：重复融资; 抵押; 空档期; 资金监控户; 风险缓释;
一、商业银行房地产开发贷款研究背景及现状
房地产行业与商业银行之间属于相互依赖相互支持的关系[2]。一方面, 房地产企业需要大量的资金支持用于开发房地产项目的建设;另一方面, 商业银行的利润大部分来源于房地产贷款的高额利息。因此, 很多商业银行经营者为了扩大银行利润, 纷纷将银行的业务发展重点放在房地产开发贷款业务。由于双方的共同利益关系导致商业银行的房地产开发贷款面临较大的金融风险。
目前我国各家商业银行对房地产开发贷款的授信政策具体要求有所不同, 但大体内容是相同的。本文整合了各大主流商业银行的政策要求, 具体如下:
(一) 关于房地产开发企业开发资质及财务状况等的要求
要求房地产开发企业或其控股股东具有一级及以上房地产开发资质;财务结构合理, 扣除预售款等因素影响后整体负债率应不高于65%;未有大额其他应收、应付等关联方占款。
(二) 关于项目抵押担保方面的要求
房地产开发贷款原则上以项目对应土地及在建工程抵押。
(三) 关于项目合规性方面的要求
确保项目获得立项、环评批复、四证 (土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证施工许可证) 齐全后方可按照工程进度放款。
二、商业银行房地产开发贷款面临的风险剖析
(一) 同一项目重复融资风险
银监会明确要求不同的商业银行不得针对企业的同一个项目进行重复融资。重复融资导致企业贷款资金无法做到专款专用, 同时也加大商业银行的信贷资金安全。但是在实际操作过程中, 商业银行并没有官方的渠道得知企业项目是否已在他行贷款。同时, 并非所有商业银行都要求企业使用贷款项目土地作为抵押物, 最终导致商业银行只能通过企业口述了解项目的贷款的实际情况。加之商业银行业绩导向的经营理念, 故商业银行的项目重复融资情况出现的频率较高。
(二) 非项目土地及在建工程抵押风险
前文提及商业银行要求房地产开发贷款原则上以项目对应土地及在建工程抵押, 但有些房地产企业会涉及一些特殊情况, 如同一个土地证上建设多个项目。由于一个土地证只能抵押一次, 故此类房地产企业无法为每个项目提供对应的土地抵押。此时商业银行只能接受非项目土地及在建工程抵押, 如其他房产抵押等。该种情况下可能会引发同一项目重复融资的风险, 也降低了商业银行对项目本身的控制力度, 增加了商业银行的贷款坏账风险。
(三) 项目封顶土地抵押涂销后更换在建工程抵押的空档期风险
房地产贷款项目封顶, 房地产开发商需要办理预售许可证的前提是项目土地必须是非在押状态。此时开发商会要求商业银行先行配合涂销土地抵押, 待办理完毕预售许可证 (一般需要30~60个工作日) 后再进行在建工程抵押。对于商业银行而言, 其30~60个工作日的无抵押空档期相当于信用贷款, 风险极大。
三、商业银行房地产开发贷款风险防范及缓释建议
(一) 开发贷款企业开立唯一销售资金监控户
目前很多商业银行面对强势的开发商, 一般要求企业贷款项目要开立销售资金监控户, 而不是唯一销售资金监控户。但开立唯一资金监控户可以很好地防范项目重复融资的风险, 确保贷款项目的销售资金全部回笼贷款行, 加强了商业银行对贷款企业资金的把控力度, 确保了商业银行贷款资金的安全。同时, 为了确保贷款项目的完全封闭运作, 贷款行应该与贷款企业约定项目销售现场只能开立贷款行的POS机具进行收款, 个人购房按揭贷款必须在贷款行进行等。
(二) 降低非项目土地及在建工程抵押的抵押率
谨慎评估抵押物价值, 提高抵押物要求, 对于国土资源等部门认定闲置3年以上的房产不予接受, 降低房产抵押的风险。一般商业银行要求房地产抵押率为不超过70%, 对于房地产开发贷款而言, 房产抵押的风险高于项目土地及在建工程抵押的风险, 故建议房产抵押的抵押率不超过50%以缓释抵押风险。
(三) 追加土地作为第二抵押的条款
对于特殊房地产企业无法提供项目土地抵押的情况下, 应积极要求企业在提供其他房产抵押的基础上, 追加项目土地做第二抵押权的处理。虽然第二抵押权需要第一抵押权人先行行权后再行权, 但也加强了贷款行的贷款资金安全程度, 同时再加上之前的房产抵押的担保条件后, 贷款行的贷款资金得到了进一步的保障。
(四) 抵押空档期要求提供100%保证金或相同条件的其他担保
目前商业银行的普遍做法是抵押空档期要求企业提供集团担保即可。但该做法风险较大, 如果贷款企业在抵押空档期出现违约, 银行行权周期长且较困难。建议商业银行要求贷款企业提供100%保证金或相同条件的其他担保, 如要求企业提供相应的股票质押、理财产品质押等担保性较强的担保, 确保商业银行贷款资金的安全。
结束语:
防范房地产开发贷款风险, 必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法, 树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制, 努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式[2]。我国商业银行基层的以业绩为中心的经营理念导致房地产开发贷款在实际操作中遇到很多具体风险。而房地产贷款风险一旦爆发, 危害的不仅仅是具体的银行经营者, 或者是一个银行的网点, 会严重影响到整个银行信贷资产的运营情况, 甚至扩大到整个金融体系的危机。而对银行金融业产生巨大打击的同时, 也会严重危害国家的宏观经济。因此, 银行需要从每一个细节入手, 科学合理地管理房地产开发贷款风险, 建立严格的风险防范规章制度, 加强制度的执行力度, 确保银行信贷资金的安全。
参考文献
[1] 江其务, 周好文.银行信贷管理学[M].中国金融出版社, 2001, (02) .
[2] 耿源.浅谈我国商业银行房地产开发贷款风险及防范[J].房地产导刊, 2014, (08) .
