分析房地产基金内控乏力的原因及措施

房地产毕业论文精选毕业论文10篇之第九篇：分析房地产基金内控乏力的原因及措施

 

　　摘要：房地产基金蓬勃发展解决了房企资金短缺的燃眉之急,但不断发生的社会责任缺失事件正给资本市场造成负面影响,也制约着房地产基金业进一步发展。本文基于社会责任,从内部控制五要素角度分析房地产基金内控乏力的原因,提出完善房地产基金内部控制的合理化建议。

 

　　关键词：房地产基金; 内部控制; 社会责任; 社会责任风险;

 

　　一、引言

 

　　房地产基金是指募集资金定向投放到房地产行业，专门从事房地产相关项目投资、收购、开发、管理经营和处置等业务，以获取经济利益的基金组织。由于资金募集形式不同，我国房地产基金大体可分为公募型（即房地产信托投资基金）和私募房地产基金，本文所研究的是私募型房地产基金。2017年以来，在落实金融去杠杆和“房住不炒”的宏观背景下，政府主管部门出台多项监管政策有针对性地收紧房地产信贷资金投放，无论是银行、信托还是资管都面临前所未有的监管压力。之前多层嵌套、结构化以绕过监管的做法在上下穿透审查的强监管态势下无所遁形，银行、信托、证券等融资渠道被严厉封堵，银行开发贷、信托计划、险资债、资管计划、海外发债等传统融资形式大幅放缓。在此波监管下，操作灵活便捷、存在监管空白地带的房地产基金市场优势日益凸显，大量资金链紧张的房地产开发企业通过房地产基金获取前期拿地、项目开发、债务置换、资产收购等所需的资金。据《2018地产基金研究报告》，截止2018年12月底，我国764家管理人已发行2538支人民币房地产基金，总管理资金规模接近1.5万亿。仅2018年，新增已备案房地产基金408支，承诺募集资金总额高达3000亿元。

 

　　房地产基金充分发挥直接融资、价值投资和服务实体经济的功能，成为当下最热门的房地产企业融资渠道。作为资本市场重要的参与者，房地产基金掌握着巨量的社会财富资源，理应承担更为特殊的社会责任，包括社会责任管理、客户责任、合规责任、伙伴责任、员工责任、公益慈善、精准扶贫、环境责任和社会责任投资等。与蓬勃发展不相协调的是，部分房地产基金消极履行社会责任，2018年以来我国已发生多起房地产基金风险事件：房地产基金到期无法发放收益，基金管理人员、基金运行主体失联甚至跑路；个别房地产基金高管公开发表负面言论，鼓吹逃避应向员工、投资人、监管部门等承担的社会责任。公开新闻显示，某公司旗下房地产基金资金链断裂，无法按约偿付到期本息，约1.5万房地产基金投资人的60亿元资金受到影响，出现投资人维权过激现象。系列恶性事件严重侵害房地产基金当事人的权益、损害房地产基金行业的社会形象，违背“因专业创造价值，为信任奉献回报”的基金业社会责任宣言。

 

　　二、社会责任视角下房地产基金内部控制五要素分析

 

　　财政部专门制定《企业内部控制应用指引第4号———社会责任》，引导完善内部控制制度，建立与履行社会责任相匹配的内控方案。社会责任风险事件频发暴露出当前部分房地产基金公司实施内部控制的五大要素存在缺陷，内部控制设计或执行存在不足，在房地产基金未履行社会责任或履行社会责任不恰当时未能发挥应有的控制防范作用。

 

　　1. 内部控制环境方面。

 

　　内部环境规定房地产基金的纪律和架构，是房地产基金建立与实施内部控制的基础，社会责任履行受房地产基金治理结构、机构设置及权责边界、企业文化等内部控制环境影响。在治理结构上，通常由职业经理人管理房地产基金事务，基金投资人较少参与基金事务管理；部分房地产基金各部门权责边界不明，岗位责任制落实不到位，群言堂变一言堂；管理人员风险意识和法制理念淡薄，房地产基金内部未形成将社会责任自觉融入经营活动内部控制业务各环节的氛围。

 

　　2. 风险评估方面。

 

　　及时识别潜在风险，制定合理可行的风险对策并付诸实施，是房地产基金实施内部控制、落实社会责任的重要环节。多数房地产基金已建立风险评估制度方法，但很多风险管理制度照搬照抄业内其他公司，适用性和可操作性不足；风险控制部门开展工作缺乏独立性，风险评估结果容易受到内外部因素干扰，风控人员难以采取积极措施应对各类风险。风险管理形同虚设，容易招致合规审查、备案失败、评级下调、资金周转困难等，无助于防范影响房地产基金正常运作的社会责任风险。

 

　　3. 控制活动方面。

 

　　部分房地产基金追求短期利润和管理资产规模最大化，对日常运作中可能出现的各类问题重视程度不足，基金内部权责分配不合理、授权审批不规范、会计系统与预算体系落后，运营分析与绩效考评流于形式，未能发生应有功能，导致控制力严重缺乏。某些房地产基金内部权力过度集中，领导人一支笔；前台、中台、后台人员岗位分工存在交叉，项目投前拓展、投中评审、投后稽核未有效隔离；会计控制扭曲，财务数据反映的业务情况不及时、不真实、不可靠；基金运营分析机制拘于形式，未深入研判底层房地产项目和上层基金运行中存在的问题，往往出现较大社会责任风险后才予以控制。

 

　　4. 信息与沟通方面。

 

　　一方面房地产基金内部信息沟通反馈不畅，信息传递手段落后，重要社会责任信息被遗漏或只被少数人知晓，导致内部决策未充分评估社会责任影响。另一方面，房地产基金往往按固定内容和格式对外披露信息，非常规信息较少披露；信息披露报喜不报忧，隐瞒重大风险事项甚至发布虚假信息误导信息使用者；在经营不当引发负面舆情后，又不做好投资人沟通安抚工作，对投资人合理诉求视而不见，招致社会信任危机和维权行动。

 

　　5. 监督方面。

 

　　一些规模较小、成立不久的房地产基金尚未建立专职内部审计部门，通常临时抽调业务骨干组成内审小组专项审查内部控制的有效性和社会责任履行情况，对房地产基金业务是否落实社会责任的日常监督存在较大缺失。房地产基金托管人是否应监督管理人社会责任履行情况尚存在争议，且在揽储任务、托管费收入压力下，托管人存在怠惰监督的动机；部分房地产基金尚未委托外部专业机构对基金履行社会责任实施外部监督审计，房地产基金活动受到的外部监督明显不足。

 

　　三、加强内部控制，助力房地产基金落实社会责任

 

　　实践表明，内部控制与社会责任是相辅相成的，实行合理的内部控制有利于企业重视社会责任履行、控制社会责任风险发生的可能性和影响程度。房地产基金快速发展的同时，应积极履行社会责任，探索将社会责任理念融入公司内部控制实践，实现房地产基金价值与社会责任协同增长。

 

　　1. 融入社会责任理念，筑牢履行社会责任的内部控制环境基础。

 

　　一方面应注重社会责任文化建设，引导房地产基金从业人员（特别是高级管理人员）树立社会责任意识，大力宣扬承担社会责任的必要性和积极意义，培植全员社会责任感、抵制不良行为的企业文化氛围，筑牢履行社会责任的内部控制环境基础。一方面应科学合理设立房地产基金的组织结构，在平衡经济效益和社会责任的基础上，建立权责利相互制衡的管理机制，合理划定各机构、各岗位的职责分工；并选聘具有较高综合素养的员工，加强员工职业操守和法制观念培训。

 

　　2. 加强风险评估，完善风险管理体系。

 

　　为尽可能降低社会责任风险，房地产基金应首先设定社会责任目标，在风险管理过程中融入社会责任理念，建立科学的风险评估体系。其次，房地产基金应利用信息技术收集所有可能的导致社会责任风险的危险性因素，建立风险数据库，全面提高全员社会责任风险意识和辨别防范意识。在房地产基金资金募集、项目投资、项目管理和项目退出等阶段动态跟踪风险因素，充分评估基金面临的社会责任风险，遵守相关法律法规和道德操守，尽可能消除风险因素可能给社会、给基金带来的负面影响。

 

　　3. 强化业务控制，全面落实管理规范。

 

　　房地产基金应加强募投管退业务活动的控制，事前、事中、事后各环节充分履行社会责任。首先，房地产基金应根据业务流程的特征，制定切实可行的管理规范、操作指引和岗位手册等，对各环节的流程进行规范和控制。在房地产基金的运作过程中严格执行《私募投资基金管理人内部控制指引》和其他各项管理要求，认真落实不相容职务分离、授权审批、会计系统、预算管控、运营分析与绩效考评等具体控制手段。建立社会责任事后考核评价机制和激励约束机制，将社会责任的履行情况纳入部门、个人的绩效评价，考核结果与薪酬、晋级、评优等挂钩，激发房地产基金上下履行社会责任的积极性。

 

　　4. 畅通信息传递机制，促进社会责任信息沟通协调。

 

　　综合运用现代信息技术搭建信息交互机制，建立上下互联互通的信息传递渠道和方法；与社会责任相关的信息应及时、准确地收集和反馈，保证信息在房地产基金内部有效传递。按照法律法规和基金产品的要求，定期如实披露房地产基金的运行情况，在房地产基金出现重大风险时应及时履行风险告知义务，保障外部利益相关方充分的知情权，引导相关方审慎决策。还应编制房地产基金年度社会责任报告，对外披露报告期内房地产基金承担社会使命、参与社会公益事业的情况，宣扬房地产基金积极落实社会责任的先进事迹和优秀做法。

 

　　5. 内外部监督同步，完善监督体系。

 

　　在建立房地产基金社会责任考核指标体系的基础上，建立健全社会责任考核的流程和方法，充分发挥房地产基金监事会、内部控制委员会等职能机构的功能，对履行社会责任的情况进行内部监督。及时反馈、纠正内部发现的问题，避免房地产基金社会责任问题扩大化，防范更严重的社会责任风险。应总结期内房地产基金履行社会责任的经验和不足，以在后续基金活动中推广或改进。有条件的房地产基金还应聘请专业的审计机构，对房地产基金社会责任方面的内部控制设计的有效性和内部控制运行的有效性进行必要的外部审计，出具《社会责任审计报告》。

 

　　四、总结

 

　　将社会责任理念嵌入房地产基金内部控制体系，把履行社会责任与内部控制有机结合，有利于降低房地产基金面临的社会责任风险，增加房地产基金的持续发展能力和良好社会声誉，实现房地产基金经济价值与社会价值的协调增长。

 

　　参考文献

　　[1]唐洋,曹秋云.企业社会责任内部控制建设研究[J].湖南财政经济学院学报,2014(5).

　　[2]邓莉.基金公司内部控制中存在的问题与优化[J].中国集体经济,2019(5).

　　[3]陈晓倩.私募投资基金管理公司的内控管理[J].时代金融,2019(14).