浅析房地产企业内部风险控制现状及完善对策

　　摘要：近些年来我国房地产企业的蓬勃发展， 究其原因是因为房地产行业能够为企业带来丰厚的利润， 从而吸引很多企业的涉足。然而房地产企业开发周期较长、开发期间所需投入的资金量庞大， 相应的房地产企业经营面临的风险也随之增高。政府对房地产市场的宏观调控也构成了房地产企业难以控制的风险。为了降低风险， 在经营管理方面， 房地产企业内部风险控制需要比一般企业更加注重和完善。文章就房地产企业内部风险控制问题进行入手研究， 找出在内部管理当中存在的弊端， 提出策略， 从而更进一步地提高我国房地产企业内部的管理水平， 有效控制风险的发生。

　　关键词：房地产企业； 内部控制； 风险控制； 策略；

　　一、我国房地产企业在内部风险控制上存在的弊端

　　（一） 投资风险

　　房地产投资是房地产企业进行开发、经营的基础。房地产投资能为企业带来巨大的利益， 同时也会产生很大的风险。一些房地产企业在投资方面存在盲目从众性。企业内部参与投资的相关人员由于受其他信息的影响， 没有对企业自身投资方面情况成熟认识， 就一些问题存在一定的误差， 并不能全面地了解信息， 例如房地产市场上的供需情况、投资回报率高低或者是投资规模大小等， 企业参与投资的相关人员对这些信息数据没有全面成熟地把控。在没有对房地产项目投资方面进行充分分析、把控、测算之前就盲目做出投资， 势必会给企业带来不可挽回的损失。

　　（二） 融资风险

　　目前很多房地产企业仍以银行贷款作为主要的外部融资方式， 融资资金需要量庞大， 所融资金构成整个房地产项目开发运营过程中重要资金来源。然而银行贷款极易受政策导向影响， 政策支持时， 银行放款快、放款额度大、利率低， 企业以低资金成本状态下运作， 降低了企业经营风险。当房地产市场调控收紧， 银行放款审批时间延长、放款额度受限、贷款利率上浮， 增加了企业的资金成本， 降低了利润空间， 增加了企业的经营风险。同时， 购房者一但受限购、限贷政策的影响， 银行等金融机构会控制个人购房贷款额度的发放。个人购房贷款审批金额下降， 贷款条件增加， 从而购房者的购房需求下降， 导致企业销售量下降， 预售金额减少。预售回款是企业内部融资的主要渠道之一， 预售回款下降， 直接导致外部融资的资金需求量增加， 增大了企业融资压力及风险， 同时对企业的偿还债务能力也产生一定的负面影响。

　　（三） 成本控制风险

　　从房地产企业内部的成本控制方面来看， 要想科学有效的控制成本， 就必须从开始设计入手。首先， 在初步设计阶段， 如果事先敲定了设计构思方案， 那么随之而来的工程概预算也应该敲定， 成本控制必须从这个环节开始， 但现在很多房地产企业都将工程概预算的工作外包给中介机构， 这种方法可以说是一把双刃剑， 尽管有利于企业内部减轻工作负担， 降低工作成本， 但是这样一来就没有办法从根本上解决成本控制的问题， 使得成本控制工作不能够和风险管理工作相结合起来。

　　（四） 工程建设施工风险

　　房地产企业在工程建设施工过程中也存在着很多风险。一些企业因为前期设计缺陷等问题， 增加了修复性施工或已施工部分拆除重建的工程， 这些不但使企业的工程成本上升， 而且对施工结点的完成也具有一定的考验。延误工期会增加企业的资金成本和管理成本。为了在规定的时间结点达到预售、交房条件， 该项目会加快施工进度， 在此期间会因施工现场管理不到位， 施工方偷工减料、施工人员不尽职尽责， 而会造成施工安全及工程质量的隐患。

　　（五） 内部控制制度不够成熟、监管力度薄弱

　　许多房地产企业所设立的内部控制制度不合理， 没有一定的可执行性， 在执行的力度上不够严格， 在内部控制的某个环节没有落实到位， 比如在内部控制的监督管理阶段或考核阶段， 内部风险控制也就只能是纸上谈兵。此外， 有些企业内部设立的审计部门形同虚设， 只有很少的工作人员甚至只是一个空部门。然而内部审计不是一个独立的部门， 和董事会相互关联， 受到高层领导的制约， 在对内部风险控制方面不能够做到完全客观评价， 在执行总要监督工作的时候也就只能流于表面， 不能够深入落实监督工作， 最终导致审计部门只能是一个摆设， 并没有实际的用处。

　　二、关于加强我国房地产企业内部风险控制建设工作的策略

　　（一） 投资风险内控策略

　　要想有效解决投资风险的问题， 需要企业参与前期投资测算的相关人员提升对各自专业知识的理解程度及对各种信息的高度敏感性， 包括国家宏观经济形势的变化、政府对房地产市场的政策的变化、经济发展的趋势、人口增减及人口结构的变化、收入水平的高低、消费心里的变化等信息。相关人员还要充分分析周边竞品情况， 了解地块所处位置的气候特点、交通状况、周边配套设施情况、家庭成员构成及文化水平等。综合以上信息， 才能出具最优设计方案、最佳销售排期、降低资金成本， 从而降低项目投资风险， 确保实现目标投资回报率。

　　（二） 融资风险内控策略

　　要想有效的降低融资风险， 把风险控制在可接受的范围内， 在外部融资方面， 就必须与时俱进， 进一步开拓房地产企业的融资渠道。可以选择基金、信托等融资方式；可以寻求意向伙伴共同出资合作开发经营；还可以使用资金跟投等方式筹集资金， 确保资金及时到位， 尽量降低对银行贷款融资的依赖。在内部融资方面， 需要各部门协作， 尽早达到预售条件开盘预售， 财务安排专人跟踪销售回款情况， 督促在合同约定期限内回款。在政府调控期要随时改变营销策略， 保证销售回款数量。同时， 房地产企业还需要结合自身实际情况， 尽量控制企业内部的资产负债率， 完善优化外部、内部融资结构， 提升资金的使用效率， 降低房地产企业融资成本， 将融资的风险降到最低。

　　（三） 成本风险内控策略

　　为了加强成本的风险控制， 房地产企业需要自行对项目做出完整的工程预算， 对成本控制的每一个环节都要进行严格的监控管理。例如在工程洽商变更环节， 对工程内容及工程量严格审查， 必免因大量洽商造成实际工程成本严重超出工程预算。同时企业应结合自身实际情况， 制定各个不同阶段的成本控制工作体系， 调动企业内部相关工作人员及部门进行协同工作， 有效预防控制成本风险。

　　（四） 工程建设施工风险内控策略

　　要做好工程建设施工风险的内部控制， 就要从施工过程的个个环节进行风险管理监督。首先从设计抓起， 严格审核设计方案， 减少因设计缺陷、设计内容缺失等造成的工程变更。工程管理人员应加强对施工现场的监督管理， 合理安排施工计划， 对现场出现的问题及时协调解决， 减少延误工期的因素。企业应加强安全施工风险防范， 将安全生产责任落实到每个人， 实行奖罚制度。还应为工程项目购买商业保险， 降低项目风险。在施工质量方面， 工程管理人员应严格把关， 确保工程保质保量完成， 减少后期维修费用的发生。降低业主因房屋质量问题投诉， 减少相关赔偿金支出， 为企业降低成本， 从而有效的对工程建设施工风险进行控制。

　　（五） 完善内部风险控制制度及监督工作

　　首先， 只有将内部控制管理的制度变得成熟有效， 才能为后面监督工作的运行做出基础的保障。由于房地产企业涉及资金数额庞大， 必须采取科学高效的手段进行管理监控， 因此审计部门的工作就不容忽视， 需要对审计部门的工作引起重视， 对每一个环节资金的需求通过审计部门进行监督， 对资金严格把关。增加和金融机构的合作交流， 获取有效的资金动向。对于资金风险的控制不应该只出现在事后的补救措施上， 应该做到事先预测， 事中控制， 事后总结经验。其次， 审计部门应该直接对接所属董事会， 向董事会报告工作情况， 保证监督工作的客观有效。最后， 企业应利用信息处理手段， 将企业内部相互联系起来， 形成一个企业内部的信息资源共享渠道。在投资之前， 通过共享渠道充分了解自身实际情况， 适当控制企业的资产负债率， 合理融资。

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