房地产估价论文研究分析范文10篇之第八篇：分析房地产估价如何控制或避免评估价值的偏离
摘要：由于行业管理的局限，对应同一个评估对象的价值评估可能出资产评估报告，也可能出房地产估价报告，资产评估报告遵循资产评估准则，房地产估价报告遵循房地产评估规范；那么评估专业人员对两种评估报告不同的思路习惯可能造成评估价值的偏离，文章以不动产为例对此进行全面详细分析，以控制或避免评估价值的偏离。
关键词：价值; 偏离; 分析;
1 评估对象价值确定方法
资产评估房地产估价都是根据评估目的、评估对象范围、评估价值类型及资料可收集状态等情况，分析市场法、收益法和成本法三种价值评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，据此分析选定评估方法。评估人员在资产评估房地产估价两种评估报告中不同的思路习惯可能造成评估价值的偏差，专业评估人员和评估机构应当尽量避免价值偏差，尽力寻求影响评估价值的因素，从而采取相应措施避免评估价值的偏离。
1.1 资产评估方法操作基本思路
以不动产评估为例，资产评估准则提出价值评估三种基本方法为收益法、市场法和成本法，对三种基本方法的评估操作指导思想简述如下。
(1）选用市场法评估不动产时，评估专业人员应收集相关信息：(1)选定交易实例的名称、坐落、产权状况、面积、用途、土地使用期限、建筑物建成日期等；(2)成交日期；(3)成交价格；(4)付款方式；(5)交易情况等。然后评估人员经相关综合分析修正得出市场法评估价值。
(2）选用收益法评估不动产时，评估人员首先应明确：(1)该不动产的经济收益内涵；(2)该不动产未来收益及风险的预测与量化；(3)该不动产收益期限、相关净收益与折现率等；折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。然后评估人员通过对综合评估对象收益期限、收益方式、收益预测方法、风险状况等相关因素分析测算得出收益法评估价值。
(3）选用成本法评估不动产时，评估人员首先应明确：(1)重置评估对象的客观成本；(2)分别估算土地使用权价值和建筑物重置成本及其分摊；(3)可能引起该不动产贬值的相关因素。资产评估专业人员综合考虑重置成本和相关贬值因素后分析得出成本法评估价值
1.2 房地产估价方法操作基本思路
房地产评估规范要求估价人员熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用；评估规范同时强调有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；房地产评估规范三种基本估价方法的操作步骤简述如下。
(1）选用市场比较法估价的基本步骤：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格可比基础；(4)评估专业人员对相关因素进行修正分析得出市场法评估价值。
(2）选用收益法估价的基本步骤：(1)搜集评估对象的有关收入和费用资料；(2)估算评估对象潜在毛收入及相关费用；(3)估算评估对象的净收益；(4)确定适当的资本比率；(5)评估人员选用适宜的计算公式分析得出收益法评估价值。
(3）选用成本法估价的基本步骤：(1)搜集相关成本、税费、开发利润等资料估算重置价格；(2)估算折旧；(3)评估人员通过综合分析得出成本法评估价值。
2 评估方法比对分析
资产评估房地产估价评估操作的基本思路都是分析市场法、收益法和成本法三种价值评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法，再依据评估对象的具体状态选定合适的评估方法。一般情况下资产评估专业人员习惯选择成本法和收益法，而房地产评估专业人员主要以市场法为主、收益法为辅，两个行业侧重考虑的影响因素存在差异。
市场比较法在案例选择上，房地产估价中会特别的注意评估对象与可比案例表象是否同类或相似，且评估人员习惯采用可比实例市场交易价综合调整得出评估价值；资产评估中除了要注意评估对象与可比案例表象类似外，评估人员还会注意该不动产所属企业的行业性质及贡献价值和行业流通限制的影响。
收益法的差异主要体现在折现率的确定上，房地产评估的折现率一般采用租售比或无风险利率加投资风险影响组成，而资产评估中的折现率一般与收益口径对应，再结合行业风险和流通限制确定。
成本法的差异主要体现在税费数额上，房地产估价税费主要体现在法定税费数额上，而资产评估一般依据会计报表查对资产，评估中除了考虑法定税费数额外，还会结合会计报表调整计税基数。
3 评估价值偏离分析
案例1选定为广州市花都区某工业聚集点工业一路某厂区房地产的价值评估，评估目的是为某人民法院司法处置估价对象提供价值参考依据。如果抛开评估中的任何限制分别采用市场法、成本法和收益法对该房地产在价值时点权利现状下的市场价值进行评估，仅考虑估价对象的市场呈现状态，得出市场比较法测算单价为3450元/m[2]，成本法测算单价为3050元/m[2]，收益法按租金收益测算单价为2186元/m[2]。那么，其他综合分析考虑的因素不一样将确定的最终评估价值不同。
资产评估报告中对厂区的价值评估一般采用成本法和收益法是评估专业人员的工作惯性思维，各占50%确定最终评估价值为2618元/m[2]；如果厂区以标准化厂房为主，那么可以市场价为测算结果，资产评估准则要求考虑行业流通性折算。2018年统计分析非上市公司该制造业为13.65%，折算后市场单价为2979元/m[2]，与收益法各占50%确定最终评估价值为2583元/m[2]。
房地产评估规范要求有条件选用市场法的要以市场法为主，因此房地产评估一般选择市场法和收益法，且房地产评估中估价师一般无考虑行业流通性折算的习惯，各占50%确定最终评估价值为2818元/m[2]，如果选用市场法和成本法，各占50%确定最终评估价值为3250元/m[2]。
案例2选定某公司一投资性房地产价值评估。若购置时间很短，其账面价值和评估价值均为400万元，由于其没有产生评估增值，因此考虑土地增值税和企业所得税的影响金额均为零，此时资产评估报告和房地产估价报告两者评估价值相同。如果该房地产为10年前购置，现市场价值为400万元，比会计账面值多100万元，如果土地增值税适用税率为30%，那么土地增值税为30万元。假设投资性房地产是采用公允价值模式计量，评估时转为投资性房地产时账面价值为320万元，考虑企业所得税为（400-30-320）×20%=10（万元），此时投资性房地产资产评估值：400-30-10=360（万元），而房地产估价人员的工作习惯很有可能忽略会计账面值的影响，造成两者相关税费差异得出不同评估价值。
以上实例测算结果仅仅只是考虑评估人员对两种评估报告的日常思维习惯偏重而产生的评估价值的偏离，在实际评估业务中很多因素的忽略或偏重都将对评估价值产生偏离。比如评估机构对客户信息了解不全面，比如客户因个人利益或特殊目的而提供虚假、遗漏信息等都可能导致评估报告结果出现偏离。评估结果往往受到多因素影响，且各因素之间存在耦合关系，评估人员对评估过程的把握程度及对各个因素的分析程度都会对评估价值产生影响。
评估价值偏离并不是不可控，不管什么样的影响因素都在评估基本理论和操作程序涵盖之下。作为有经验的评估师或有责任的评估机构应提升内部专业控制水平，保障合法评估程序，建立健全内部管理制度和质量控制制度，完善培训和奖惩机制，提高评估人员专业胜任能力；评估方法的选择要与评估目的一致，避免评估人员机械式地使用资产评估房地产估价的基本方法进行评估工作，也是避免评估结果偏离的首要任务之一；评估专业人员应当保证评估结果在符合人们的价值取向的同时更要符合市场价值形成机制及价值形成规律。
4 结束语
综上所述，资产评估房地产估价中的评估价值偏离是可控的，可通过以下方式实现：
(1）建议评估机构完善培训机制。定期培训能使评估专业人员更好地掌握评估相关法律法规与准则，定期培训能不断更新专业知识，提高评估专业人员对评估准则和评估规范的理解应用能力。
(2）要积极吸收和借鉴相关评估理论，改造并创新评估技术思路。适当引进工程技术、统计和会计相关学科的技术方法，将其他相关学科的价值理论引入日常评估过程中，创新资产评估房地产估价的技术思路。
(3）提高评估人员行业准入门槛。从事资产评估房地产估价工作的评估专业人员，必须具备扎实的理论基础。在评估工作中对价值类别要有全面深刻的认识；当日常评估过程中遇到各种各样不确定因素时，评估人员能结合自己的专业知识和积累的经验，作出正确的理解和正确的判断；评估人员在工作过程中，还应该注意在工作中不断学习，积极总结工作经验提升业务素质。相关管理部门可设立相应措施定期监督评价评估人员的专业胜任能力。
(4）加强评估机构内部管理。评估机构是资产评估房地产估价行业的主体，需要承担其应该承担的任务和责任，因此，必须做好评估行业的内部管理和监督工作，评估机构内部复审制度是非常重要的，不但能够切实提高评估机构本身的专业水平，而且能对评估程序和方法合理性做出正确的选择，从而对评估价值偏离程度进行良好的评判，以避免评估价值的偏离。
参考文献
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