中国房地产宏观调控政策回顾与反思(2)

　　1.5 经适房、廉租房保障乏力

　　中国房地产市场的尖锐矛盾与中央政府将为70% 到 80% 的家庭提供经适房的任务甩给了市场，要求“多数家庭购买或承租普通商品住房”,却又无法保证市场能够解决这个问题有密切关系。

　　1994 年开始实行的经济适用住房制度，存在准入门槛低、收入认定程序简单、管理体制有漏洞等很多问题。“房妹”事件中，郑州某区房管局长一家四口，每人两个户口（基层派出所民警参与倒卖户口），窃据了 29 套房产，多套为经适房[8];2005 年至 2009 年，可供郑州市民公开选购的经适房房源，仅占总房源的 1/3,其他都被职能部门私自截流[9];2007 年 5 月福州推出的经适房，面积最大 180 平方米，远远超出了中低收入者的购买能力[10];北京出现了 230 平方米、6 台电视、7 个空调的“经适房”,让人咋舌[11];杭州经适房小区“新江花园”离市区20公里，一点都不“经济”;北京“广华新城”经适房项目则成了中石化等央企的福利房[12].规划、户型、面积的不合理、违规开发、不合理分配使经适房没有保障到低收入人群，而用于低收入人群的经适房则频现质量问题。北京明悦湾小区九栋保障房，六栋需要拆除重建[13];深圳市“民生工程”深云村、桃源村两个经适房项目存在严重的楼板渗水、墙体开裂现象[14];安庆龙安商贸小区甚至出现了楼板踩穿、房屋沉降等危房现象[15];海南经适房项目的开发商则有恃无恐地使用质量远低于国家标准的瘦身钢筋[16];河南郑州、青海湟中多个保障房项目因严重质量缺陷被推倒重建[17],种种乱象不胜枚举。

　　2 海外房地产市场管理经验

　　2.1 立法完善，注重公民权益和可持续发展

　　世界发达工业国家都有关于城市规划、农地保护、土地征收、征地补偿等的完善法律体系及执行细则，且都注意保护公民权利、保护耕地，促进可持续发展。英国通过《城乡规划法》、《新城镇法》等加强对耕地的保护，并有法定的公众参与程序，确保土地规划的合理性和顺利实施[18-19].美国土地规划的制定，公众参与也必不可少，社区委员实际参与土地使用的听证与审查，有效杜绝了地方政府出于 GDP 进行的土地开发和城市拆迁[20].西班牙《土地法》规定城市规划必须努力实现公民“体面和充足的居住权”,城市规划修编时，必须公开过去 5 年中与其相关的所有利益方，以发挥公众监督，防止以权谋私[21].德国宪法则规定，政府不能进入拆迁和房地产开发领域谋利，一定年限的建筑物会被保护起来，成为建筑文物，这与中国喜欢拆旧建新的传统简直天壤之别。许多国家还用列举加描述的方式界定了何为公共利益，何为公平合理的补偿，有效减少了不必要的农地占用和大拆大建，避免了拆迁矛盾。

　　2.2 住房信息系统和估价系统

　　许多国家（地区）都有完善的住房信息系统，且万公众公开，尤其“以房查人”刘于防范购房陷阱，保证公平交易，促进含理税收发挥了重聋作用。奕国很今商业网站（如 ZILLOW）和地方政府网站都提供房屋信息查询服务，输入房屋地址，可以明确查询到业主姓名（不包括业主所有个人资料），土地和建筑物的面积，目前的房屋估值，交易历史，房屋结构，甚至完税记录等。香港的土地注册处（Land Registry）也提供对物业相关信息的查询服务，用户注册后，可以查询任意一个物业的业主姓名，交易记录，有无抵押等，该系统有效防止了占有双重房屋福利等非法行为。英国房产税的征收也以居民登记的数字化、实名制和系统化为基础。

　　许多国家多根据房屋市场价值征税，由政府进行价值评估。加拿大有卓有成效的计算机辅助批量评估系统，还建立了房地产税评估争端解决机制。新西兰政府提供物业评估，作为征收物业税的基础，业主有权提出异议，重新认定其房屋价值，该价值是将来卖房时最重要的参考依据之一，任何人在地方政府网站都可以查到房屋估价，所以没有人会为了少缴税而故意少报房屋价值；法国政府则让产权人自己申报住房价格，如果估价过低，明显低于市价，有逃税企图，政府可优先购买，申报人不得反悔（这对中国二手房交易时为偷逃税款而订立的阴阳合同是个很好的借鉴）。各国也对估价师设立信用档案，保障整个行业的社会公信力。

　　2.3 宽税基，少税种，税制科学，可操作性强

　　“宽税基，少税种”是国外房地产税制的基本原则。如美国涉及房地产的税种有房地产税、交易税、遗产赠与税、所得税，房地产交易多借助专业人士进行，信息相对透明，且政府重在保有环节征税，房屋持有成本较高，这是美国政府防止房地产投机的重要手段；英国通过住房财产税和营业房屋税来抑制房屋的炒作，并征收遗产税；日本主要有固定资产税、都市规划税和事业所税；德国甚至规定对超过合理价格（由政府评估）20% 的房屋，买方可以法院起诉，超过 50% 则开发商已触犯刑法，构成犯罪。

　　房地产税在国外多属于地方税，被用于公共事业和基础设施建设，房产税越高的地区，教育质量越高，生活环境越好。

　　国外还有针对低收入群体、弱势群体、首次置业人群等的减免税措施，使税收起到调节收入分配的作用。在美国，首次置业人群享有低税甚至免税。在德国，如居住用房是文物，且维护费用超过房产收益时，可以申请免征房产税。在英国，学生、未成年人、外交人员和残疾人住房免征房产税。加拿大的低收入群体享有退回房产税的政策。新西兰政府则对低收入和年老的业主提供最高每年 550 纽币的物业税减免，接近普通住宅年物业税的 50%.另外，地方政府每年都会公布财政收支和税率标准，充分体现税收的公平透明。

　　2.4 住房保障制度

　　国外的成熟市场经济国家都把住房保障看做政府的责任，如新加坡的“组屋政策”、法国的“廉租房制度”、美国的“住房保障计划”、英国的“共享产权计划”、韩国的“百万户国民廉租房建设计划”、日本的“住宅金融公库”等。其共同经验包括：为低收入群体提供住房保障，政府责无旁贷；公共房屋是住房保障体系的核心；保障房的质量不容忽视，且要听取民众对区位、户型、面积等的意见，科学规划，合理设计，保障房不是贫民窟；住房保障有严格而完善的收入审查、资格审查、动态监控、及合理的退出制度；政府直接资助公屋的建设，并吸引社会资金注入；此外各国都力图避免居住分异，社会分化现象[22-26].

　　2.5 打击房屋空置和土地闲置行为

　　予以坚决打击，见表 2、3.荷兰和瑞典的房屋空置率不超过 2%,这归功于两国严厉打击房屋和土地闲置的行为。美国自1965年开始每年每季度统计住宅空置率（自有房和租赁房分开统计），为避免房屋闲置面临的处罚，业主甚至出钱让人居住。香港地区每年会出台香港物业报告，发布住宅空置率数据，为政府调控房地产市场提供参考。日本、韩国对土地投机重点打击，有效遏制了土地资源浪费[27-29].

　　2.6 投资渠道广泛

　　英国曾设立专门的资本市场，并通过税收等手段，引导民间资本投资中小企业，从而成功摆脱了经济困境。美国设立了“天使投资基金”,为无数创新企业提供了资金支持，大名鼎鼎的苹果电脑、贝尔电话、福特汽车均发端于此。澳大利亚有“澳大利亚创新投资基金 IIF”,由政府资金和民间投资按最高 2:1比例设立混合资金，资助小微企业发展。新西兰有“新西兰创业投资基金 VIF”为民间资本投资实体经济提供了政策渠道。民间资本的注入促进了实体经济的发展，为房地产业的发展奠定了基础，同时也避免了民间资本对房地产市场的投机性扰动。

　　3 中国房地产市场健康发展建议

　　3.1 房屋登记信息系统全国联网，并保证数据的真实与准确

　　虽然中央屡次要求，但中国尚无全国联网的房地产信息系统，最近国务院要求2014 年 6 月底前出台并实施不动产统一登记制度的消息一出来，广州、中山、佛山、宁波多地出现了公务员抛售房源的情况，多套房产 8 折甚至更低折扣成交。说明信息系统联网并公开的政策威力巨大，对于未被曝光的“房氏一族”是一个重大的打击，有助于惩治腐败，促进房价合理回归。然而，住房信息联网只是初露端倪，各地打着保护公民隐私的幌子，严禁房产信息公开查询的报道已经铺天盖地，多地严控“以人查房”“以房查人”,已经为既得利益群体撑起了保护伞。再加上中国尚无官员财产公示制度，也缺乏对腐败的监督机制，恐怕住房信息联网将成为一种摆设，貌似公开实则无用。

　　严控住房查询，貌似保护私有财产，实则堵住了公众监督官员房产及其灰色收入的渠道。房屋信息系统联网并允许公众“以房查人”,是政府取信于民，保证社会公平的有效手段，也是房产税课征的前提。

　　3.2 进行全国空置房屋和闲置土地整治，适时开征空置税（资源浪费税）

　　在推进住房信息系统全国联网的同时，政府应及时开展空置房屋的统计工作，为征收空置税（或资源浪费税）做准备。上海曾在静安区进行空置房调查（“以2010 年 6月30 日为时点，在居住类住房中，可供使用而未使用的住房”），有 6 种情况排除在外：“待装修半年以内、正在装修、装修完待入住半年以内、住户外出长假、间歇居住和住户将房子作为度假使用”（新浪地产，2010 年 9月9日），按照这个标准，整个中国都没有空置房。北京的空置率调查是按水电使用数据进行的，结果催生了畸形行为：开发商对房屋简单装修，企图蒙混过关；有人推出“空房管家”服务，定时开灯、放水；有的甚至提供“身份扮演”.空置房的统计变成了促进资源浪费。