中国房地产宏观调控政策回顾与反思(3)

　　为此可以仿效美国标准 ,“在调查时点无人居住的房屋即为空置房屋，即使有人居住，如居住者另外有常用住址，也算空置房”.再结合实地走访，水电记录（不宜作为单一指标），房屋信息登记系统、民众监督举报，甚至网络平台，以获得真实的空置数据。可以率先在一些房价畸高的城市进行试点，对空置半年以上的房屋业主开征惩罚性的房屋空置税，空置税税率应是惩罚性的高税率，空置税（资源浪费税）的征收不是目的，目的正是减少空置，防止资源浪费。

　　土地的闲置方面，应完善土地出让合同，使地方政府和开发商在权利义务方面彼此对等，使政府也有违约成本，推动政府谨慎决策，科学规划，公平补偿，诚信执政。对开发商，应通过调研确定合理的开发和销售周期，明确规定各期楼盘的开工竣工时间，令其按时将房源全部公开，并严惩违约行为。应从重征收土地增值税，使囤地无利可图，结合市场准入手段，促使开发商及时将住房推向市场。从压制需求转变为增加房源供给，可以精准打击炒房炒地者，防止资源浪费，这是解决中国人为制造的供不应求的房地产乱局的有效手段。

　　3.3 房地产税制改革，对第二套以上房屋征收房地产税

　　中国房地产税制复杂，包括营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等十几种。税之外还有费，包括土地出让金、各种管理费、手续费，不下百种。不合理的税费，尤其是巨额的土地出让金是房价高昂的主要推手，而重交易轻保有的税制则鼓励了投机。

　　政府应致力于清费改税，适当归并一些税种，以“宽税基，少税种”为原则，建立以房地产税、所得税、营业税等为主体的税制框架，适时出台遗产税。第一套自住住房实行低税甚至免税，对第二套以上房屋按面积或房屋市场价值开征房地产税。考虑到中国庞大的空置房数量，房地产税不应只对增量房开征，因为存量房的巨大浪费是中国畸高房价的基础。房地产税的征收应同时发布详细的执行细则，保障社会低收入群体、鳏寡孤独的生活。应扶植房地产税成为地方主体税种，将地方政府从土地财政的利益链条中剥离。此外应立法规定税收的取用和监管、公众监督途径等，保证税收公开透明，取之于民，用之于民，否则房地产税只不过为部分官员攫取灰色收入提供了另一条途径。

　　有专家建议，自第三套房屋开始征收房地产税，笔者认为，正如国家规定旅游景区三年之内不准涨价，而各景区变成了每三年必须提一次价一样，自第三套房屋开始征税将变成鼓励每户居民都去购买第二套房，只有先对第二套房屋征税，实现居者有其屋之后，随着实体经济的不断强大，才可以放宽到对第三套以上住房开始征税。增加保有环节税负的同时，应减轻流通环节税负，保护首次置业需求，促进房屋资源合理流动。当房屋保有成本大于囤积居奇的利润时，囤积和空置现象将自然减少。自第二套房开征的房地产税，加上住房空置税，土地闲置税，剑指炒房囤地者，他们必须为过量占用并浪费社会资源、扰乱市场的行为买单。

　　3.4 完善社会保障房、廉租房制度

　　运用市场手段促进房价合理回归的同时，政府应承担起在保障低收入人群居住方面的重大责任，加强立法，严格监管，通过政策扶持，吸引大型知名开发商进行经适房项目的开发，广泛听取公众意见，合理规划，选定地理位置，科学设计户型与面积，并保证施工质量。建立严格的收入认定、资质审核、使用监管制度和退出机制，严惩经适房腐败行为，禁止购买保障房出租谋利的行为，对收入增长后已不属于保障范围的应限时交回房产。保障房以出租为主，并严格限制上市交易，将有助于防止倒卖谋利等非法行为，保障房的租金，可以仿照加拿大，按收入上缴租金，收入越高，适用比率越高，迫使高收入者远离经适房市场，使经适房、廉租房真正用于保障低收入者的生活，从而缓解社会矛盾。

　　3.5 城镇化问题和小产权房问题

　　中国正在经历“城镇化”过程，有鉴于欧美等发达工业国家正在经历的“后城市化”阶段，并结合前苏联时代“城市化”的教训，中国要避免“城镇化就是城市的扩大化”的思路，应合理规划，科学设计，集约利用土地，防止城市规模的无限扩大。发达的城镇星罗棋布，可以减小单个城市无限扩大带来的环境、资源、基础设施等的压力，促进当地经济的可持续发展，这远比在中国建造一个又一个超级巨无霸更合理。而且城镇化的核心不在于盖什么样的房子，而在于新兴产业的建设和兴起，没有产业只有房子的城镇迟早会陷入人去楼空的困局，可见产业的兴起和重塑才是城镇化的关键。

　　在城镇化过程中，应该允许农村结合自身优势，在合理的规划指引下，兴起新的产业，并借助市场化的开发手段，自主地变为城镇，这是缩短贫富差距和城乡差异，实现城镇化的可行途径。中国人民大学公共管理学院严金明教授曾指出，由于现行的农民征地补偿标准偏低，小产权房客观上成为了“农民分享工业化、城市化进程中土地增值收益的重要途径”,可见，所谓的“小产权房”是市场做出的理性选择。据国土部数据，截止 2007 年全国小产权房面积已达 66 亿平方米，北京的小产权房占比约为当地市场总量的 20%,而深圳占比更超过 50%.面对高企的商品房市场，购买小产权房是中国民众在畸高的房价下做出的不得已的选择。简单粗暴地断水断电、禁止购买、甚至拆毁的行为会将这部分刚性需求群体逼回商品房市场，使暴涨的房价更离奇，社会中下层群体更陷入绝望，这不仅是资源的巨大浪费，还可能引发巨大的社会震荡，危及社会稳定。

　　放开集体土地市场，地方政府将不再是土地的垄断供应方，地价自然向真实市场价值回归，间接促进房价的合理回归。

　　3.6 完善房地产法律环境，完善评估体系，保障公民权益

　　完善的法律是缓解社会矛盾的重要举措，是房地产市场健康发展的基石。在中国城镇化的背景下，可能会出现大量的征地和拆迁行为，为避免不必要的占用、不合理的规划、不公平的补偿，政府应致力于完善土地规划、土地征收、城市拆迁等相关法律，建立有效的听证制度，增加民众的参与机会，为民众提供维权途径和法律救助机制，禁止非公共利益而征收集体土地，加强土地集约利用，没有公平补偿之前，不得强行征地，没有达成拆迁协议禁止拆迁。

　　还应不断完善中国的商品房预售制度，允许按施工进度分期支付购房款，避免销售回款被用于杠杆式滚动开发，防止开发过热和形成烂尾楼，这是新加坡、德国法国等的共同经验。也应对银行资本过分青睐房地产，忽视实体经济的趋势予以引导，减少金融风险，并防止金融杠杆的作用无限放大。从 2008 年的“四万亿”投资到近年来我国广义货币 M2 的高速增长（2013年 3 月已达 103.61 万亿元，国家统计局数据），暴涨的钱流大多流向了房地产，助推房价水涨船高。也要探讨房屋保险制度、个人破产制度、以及外资投资房地产的制度等，增强房地产市场抗风险能力。

　　房地产交易、税收离不开估价体系，但中国的估价行业弊端很多，估价师只挂靠不从业，估价机构为获得业务，随意修改参数，迎合委托方，行业垄断、恶性竞争普遍，社会公信力不足。政府在房地产税制改革、土地制度改革的同时，应进行估价行业改革，出台《估价法》，提高行业门槛，对估价机构及估价人员设立信用档案，禁止只挂靠不从业，有刻意高估或低估损害第三方权益的逐出估价行业。发挥行业自律，提高行业威信，并提高估价结果透明度，且要给予民众充分的知情权和申诉权，保障税负公平。此外也应设法引入计算机，提高评估效率。

　　3.7 疏通民间资本投资实体经济的渠道，化解投机心态

　　我国拥有数量庞大的民间资本，截至2010 年，我国民间资本总量已超过48 万亿元（新华网数据）。由于缺乏合适的投资渠道，他们倾向于投资房地产，在地方政府的默许甚至支持下，他们买断当地楼盘供给，再高价抛出，获取暴利，所到之处房价一路狂飙，温州炒房团甚至一路炒到了海外。一些手有余钱的民众也在一夜暴富的图景下，投机心态膨胀，跟风买进，追逐暴利，几成全民炒房之势，而一旦市场萎靡，又恐慌性抛售，很容易导致市场震荡甚至崩盘。2011年温州、鄂尔多斯、东莞陆续发生了数十起因民间借贷资金链断裂引发的老板失踪或者自杀事件（CCTV《新闻1+1》报道），随后导致了当地房地产泡沫的破灭，并引发了实体经济的倒闭潮。可见在投机心态的指引下，大量的民间游资已成为房地产市场发展的不稳定因素。与此同时，中国又有大量中小企业因缺乏资金而濒临倒闭。为此应借鉴“天使投资基金”“创新投资基金”等的运作方式，将庞大的民间资本导向急需资本的小微和初创企业，给民间资本提供公平、对等的市场机会，消灭歧视，打破垄断，化解投机心态，铸就强大的实体经济，这是房地产行业作为支柱产业的基础（很多地方政府都提到美国也把房地产业作为支柱产业，却没注意到那是在实体经济已高度发达之后），也是国民经济稳定发展的基础。

　　4 结语

　　综合以上对历年来国家房地产调控政策的分析，并借鉴国外的成功调控经验，中国的房地产市场在很多方面还需要不断完善和深入变革，包括土地、房屋等基本法律的完善、房地产税制体系的重构、住房信息的联网、金融制度和汇率体系的变革、保障房的治理等，这是中央调控政策需要针对的核心。房价的暴涨只是表象，背后隐藏着社会资源分配的不公、贪污与垄断、社会贫富分化、国民经济的潜在风险，成熟的市场经济国家，政府允许炒股，但决不允许炒房。过多的货币，过分的投机，已严重影响了社会的稳定和中国经济的可持续发展，中国房地产业是一个亟需改革的庞大的系统工程。

　　参考文献：

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　　[2] 金融专家郎咸平：政府是新国五条的真正赢家[EB/OL].
　　[3] 房姐房哥房叔房媳房爷房祖宗，房氏家族全盘点 [EB/OL].