物业管理合同，主要指的是物业管理企业对小区业主以及业主委员会的聘任还有委托提供物业的服务进行接收，业主支付服务费用的书面协议。它确认了物业管理企业以及业主每个人都享有的权利还有相关的义务，可以说是一种业主和物业管理企业关系的法律的文件，为当事人双方的活动和范围和以及准则提供了参考，可以说是业主的权利的保障书，对整个物业管理活动是一种核心。它主要有社会化和专业化以及经营化的特点。准确的认识物业管理合同有关的内容并且注意相关事项，有着十分重要的意义。
一、物业管理合同的主要变更
1. 物业的管理合同中主体的变更
第一，物业管理合同中主体的变更主要产生于业主或者是开发商中有一方要求转让合同权利义务。债权人转让权利的，需要对债务人进行通知，没有经过通知的，这个转让对债务人则是没有效力的。债务人把合同的义务全部或者是部分转交给第三个人的，需要由经债权人同意。物业管理合同业主在进行物业所有权或者是使用权的转让过程中产生的物业管理合同权利和义务之相应转让，也需要对物业管理合同的另一方当事人物业管理企业进行通知。而对于开发商或者是业主把合同义务移转至物业买受人以及物业使用人时是不是需要由物业管理企业同意，通常认为，物业管理合同中业主或者是开发商在进行物业所有权使用权的转让过程中所发生的相应的转让，不管是权利的转让还是义务的转让，都不需要由物业的管理企业同意，只需要通知物业管理企业就可以了。
第二，物业管理合同中另一方的主体物业管理企业可不可以转让物业管理业务呢？物业管理条例中有规定，物业管理企业不可以把物业管理合同的全部利益还有整体责任转让给另外的企业法人或者个人以及经济组织，只可就一部分的专项业务委托给第三人。对于物业管理企业把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业是不是需要得到业主一方当事人的认可，在法律上还没有一个非常明确的规定，可是因为物业管理企业不能够把物业区域中的整体物业管理全部委托给他人，这也就代表着物业管理企业并不能够离开合同的关系，同时第三人对合同关系的加入也是对债权人有好处的，因而原则上也不需要获得业主一方的同意，只需要通知业主单方就可以了。
2. 物业管理中合同内容的变更
物业的管理合同可以说是合同当事人双方进行商量后才成立的。所以，由协商后的这样的方式能够变更物业管理合同内容是不需要在进行说明的。这里主要强调的是这个协商统一是制定物业管理合同的当事人的协商，而并不是任意一个单个业主都能够直接进行参加和协商的。业主要参加物业管理合同变更的协商，首先必要条件就是一定要由业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议，最后在业主大会决议的基础上通过业主委员会这个代表机构来和物业的管理企业进行商议。所以说，物业的管理合同的变更并不是简单的业主去和物业管理企业进行协商的问题。在实际的操作中，物业的管理合同是进行登记或备案制度的，也就是说，在进行物业管理合同变更里面，还需要去严格依照物业管理合同成立和生效的手续履行相关的登记以及备案制度的手续，只有在履行了相关规定的手续以后，物业的管理合同的变更也才可以生效。
二、关于物业管理合同的解除
1. 物业管理中合同解除的条件
物业管理合同的解除，主要是指物业管理合同的当事人在有着法律效力的合同还没有进行全部的履行完成之前，停止这个合同的效力。约定解除物业管理合同主要是存在两种情况：第一种就是在物业管理合同中有解除相关条款约定的，如果解除物业管理合同的条件已经具备的时候，解除权人就能够解除物业的管理合同；第二种是在物业管理合同中就算没有进行解除条款的约定，在物业管理合同执行的过程中由合同当事人商量之后达成统一，也能够解除物业管理的合同。
2. 物业管理中合同解除的一些法律后果
第一，可以说物业管理的合同是继续性的合同。对于继续性的合同来说，在合同产生的债务的关系存续的基础上，需要通过债务人继续履行债务，让他可以能实现债务的意图，而债务人继续履行债务的形态，主要是为实施继续性行为，或者是为个别给付行为。如果提前消灭继续性的合同的效力的时候，假如使其具有了溯及力，那么也就令已履行的部分无效。
第二，物业管理合同解除产生的责任和承担。在物业管理合同进行解除的时候，解除方需要解除合同给对方产生损失的，除了不能够归责于解除方的事由以外，还需要赔偿对方的损失。
三、物业管理合同的法律效力
1. 物业管理公司的义务
一是按照业主的团体的指示对委托事务进行处置的义务。第一，业主的团体有一定的指示的时候，需要尽可能地按照业主的团体的指示去处置物业管理事务。第二，物业管理公司在十分紧急的情况下是能够不去依照业主团体的指示，进行相关事宜的处理的。第三，物业管理公司在进行紧急情况的处理以后，有着向业主团体去告知的义务。
二是财产转交义务。物业管理公司因为处理物业管理事务而获得的财产，还有因为物业本身的特点而获得的财产（主要有因为比较好的地理位置而获得的墙体广告的收入），需要转交给业主团体进行处置。
2. 业主团体的权利以及义务
第一，支付费用的义务。这里所指的费用主要可以分为两种：第一种，就是为了处理具体的物业管理事务所进行支出的相关费用。第二种，主要是物业的管理合同作为有偿的委托合同，业主有权利去依照合同约定去支付相关的管理的费用。第二，补偿受托人损失的义务。在物业管理合同关系里面，假如业主在委托的物业管理公司之外另外的运用委任的第三人去处置物业管理事务，而对物业管理公司造成一定损失的，物业管理公司就能够去向业主进行赔偿损失的要求。
四、结语
物业管理的合同里业主不管是转让权利还是转让义务，都不需要去得到物业管理企业的同意，只需做到通知物业管理企业就可以了。物业的管理合同内容的变更能够由业主委员会和物业管理企业进行商量。业主委员会能选择由缔结新的物业管理合同解除前期的物业管理合同。因为物业管理十分需要有持续性以及稳定性，所以在合同双方的当事人都不能够享有合同的解除权。
参考文献：
[1] 朱群芳 . 物业管理合同种类辨析 [J]. 江南大学学报 （ 人文社会科学版 ），2014（4）。
[2]梁慧星。中国民法典草案建议稿[M].北京：法律出版社，2013.
