目前较多住宅小区均未成立业主委员会，且小区业主已入住多年，在广大业主不知情的情形下，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同是否成立？若合同中确定的物业收费标准未严格按照程序制定，是否会影响到前期物业服务合同的效力？笔者谨以一起物业服务合同纠纷案件为例，谈一谈对前期物业服务合同的定性及效力的看法。
一、据以讨论的案例
涉案小区共有两栋楼房，自 2002 年 6 月开盘销售，至 2003 年 6 月销售完毕，2005 年已全部入住。至今小区未成立业主委员会。2005 年 7 月 19 日，原告某房地产开发有限公司物业管理分公司与被告邱某签订《小区物业管理合同书》，约定由房地产开发有限公司物业管理分公司为包括邱某在内的 XXXX 小区全体业主提供物业管理服务，按照每平方米每月0.74 元收取物业费，并约定合同有效期为一年，期满后根据政府有关收费标准变动的情况和物业管理的实际情况再行调整，如政府对有关收费标准没有变化，本合同将自动顺延。后经协商，上述合同中约定的提供物业服务的主体由某房地产开发有限公司物业管理分公司变更为XX 物业公司。2013 年 1 月 1 日，经房地产开发有限公司选聘，XX 物业公司继续为涉案小区提供物业服务。房地产开发有限公司与 XX 物业公司双方签订了《XXXX 小区前期物业服务合同》，该合同约定收费标准为每平方米每月 1.30 元，并在合同的第 25 条约定了违约金条款（如逾期交纳物业费按照应交数额的 0.3% 每天向 XX 物业公司支付违约金）。按该合同约定，邱某的房屋面积为 116.21 平方米，自 2013 年 1 月 1日至 2014 年 5 月底欠费 17 个月，按每月每平方米 1.30 元计算，共欠物业费 2568.24 元，物业公司主张 2567 元。物业公司主张按合同约定的违约责任，邱某还应向物业公司支付逾期交纳物业费的违约金 3927.51 元，物业公司自行将违约金调整为 2000 元。被告邱某认为物业公司虽具有物业管理二级资质但提供的服务未达到二级资质的服务标准，不应按此标准收费；被告以对前期物业服务合同不知情，原告涨价程序违法为由，拒绝交纳 2013 年 1 月 1 日至2014 年 5 月底的物业费 2567 元，双方遂形成纠纷。
二、问题的引出
本案的争议焦点是 2013 年 1 月房地产开发有限公司与物业公司签订的合同是否属于前期物业服务合同，且效力如何认定，对涉案小区全体业主是否具有约束力。
如果前期物业服务合同成立且有效，则对涉案小区全体业主均具有约束力，被告邱某以对合同不知情、原告存在擅自提价并未予公示等为由拒绝履行交纳物业费的义务无法律依据，法院不予支持。且关于邱某诉请的原告不应按二级资质的服务标准收取物业费的问题，由于本案中物业收费实行的是政府指导价而非市场调节价，根据发改价格【2003】1864 号《物业服务收费管理办法》第 7 条之规定，”物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定“.因此笔者认为如果前期物业合同确定的物业费在政府相关部门公布的基准价及浮动幅度的区间内，若被告要求降低物业费至二级资质标准以下的，法院应不予支持。如果前期物业服务合同不成立或虽成立但无效，则对涉案小区全体业主就不具有约束力，法院应驳回原告物业公司请求法院判令被告邱某交纳物业费及违约金的诉讼请求。
三、合同定性及效力认定之分歧
关于 2013 年 1 月房地产开发有限公司与物业公司签订的前期物业服务合同的定性及效力认定问题，有以下两种不同观点：
观点一：从前期物业合同的涵义及订立合同的目的来看，本案中房地产开发有限公司与物业公司签订的合同不属于前期物业服务合同，对涉案小区全体业主不具有约束力。签订前期物业服务合同是因为楼盘的销售及业主的入住是一个渐进的过程，在大多数业主还未入住之前，要求三分之二以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，建设单位有必要选聘物业服务企业，与之签订前期物业服务合同，在物业管理区域内对物业实施管理服务。因此前期物业服务合同从时间上来讲，是在物业公司与业主签订物业服务合同之前签订的，具有过渡性，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内。原告物业公司提供的《XXXX 小区前期物业服务合同》中亦规定：”在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。“而本案中，物业公司与被告邱某已于 2005 年 7 月 19 日签订了《小区物业管理合同书》，在 2013 年 1 月又与建设单位签订了前期物业服务合同，即前期物业服务合同订立时间在后，这在逻辑上不合情理。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 1 条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。“上述司法解释的本意系适用于建筑物最初向业主交付时，在业主未与物业公司签订物业合同之时，由建设单位为业主选聘物业服务单位。而本案中，原被告双方于 2005年 7 月 19 日即签订了《小区物业管理合同书》，之后原告也一直为被告提供物业服务，被告也一直按每平方米每月 0.74 元的标准支付物业管理费。此时建设单位已无权再为包括被告在内的全体小区业主选聘物业服务企业，而应由业主或业主大会选聘物业服务企业，因此本案不适用上述司法解释。故应认定此合同不属于前期物业服务合同，对业主不具有约束力。
