房地产负债经营风险控制的基本理论

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    【题目】房地产公司负债运营中的风险管理探究
    【第一章】风险管理在房地产企业负债经营中的应用引言
    【第二章】房地产负债经营风险控制的基本理论
    【第三章】DH公司负债经营风险控制的现状分析
    【第四章】DH公司负债经营风险的控制不力的后果及原因
    【第五章】提高DH公司负债经营风险控制力的对策
    【结束语/参考文献】房企负债经营风险管控分析结束语与参考文献

　　2 房地产负债经营风险控制的基本理论

　　2.1 负债经营相关概念

　　2.1.1 负债经营

　　负债经营也称举债经营，是企业在生产经营过程中，出现自有资金不足的情况时，通过多种途径获得贷款，如使用融资租赁、发行企业债券和获得短期信用等方法取得资金的常用经营方式。

　　2.1.2 负债规模

　　负债规模是指企业负债总额的大小，也可理解为负债总金额占企业资金总量的比例。企业的负债规模过大时，其经营策略较为激进，高负债会造成企业需要支付较高的资金成本，进而又会使得企业持有的现金量过低，这导致企业持续经营能力易受资金周转情况的影响，进而又会造成企业的资金链较为脆弱，并出现较高的财务风险。

　　2.1.3 负债结构
　　
　　负债结构是指企业负债中各种负债数量的比例关系，其中长期负债与短期负债之比是企业较常用于衡量负债结构是否合理的方法。

　　2.1.4 负债经营风险

　　负债经营风险是指企业无法及时应对内部环境的变化，或者无法及时适应外部环境变化而导致的风险。也可以理解为负债前提条件发生变化所导致的，企业没有能力偿还已经到期的债务，而使得企业出现无法持续经营的风险。

　　2.2 房地产企业负债经营风险的种类

　　不同行业的负债经营风险也不同，而房地产企业具有资金需求量大、资金回收期长的特点，这使得企业负债经营存在以下四种风险：利率变动风险、无力偿还风险、再举债风险和信用风险。

　　2.2.1 利率变动风险。

　　贷款利率的升高或者降低会使得贷款利息出现相应的上涨或者下跌，这样会让房地产公司出现利润降低或者收益增加。这种利率波动的不可预测性所导致的企业盈利能力的不确定性就是利率风险。因为房地产公司无法独自筹集如此巨额的资金来维持日常的经营，导致其不得不以负债形式对外筹资。与此同时，受我国筹资渠道较为单一的影响，房地产公司不得不依赖银行贷款来筹集资金，进而造成房地产公司资产负债率高于 50%,并使得房地产行业出现高负债经营的特性。

　　银行贷款的利率受国家宏观政策的影响较大，这让企业为了降低资金成本而调整资金结构，进而也就改变了企业的资金走向。利率的升降变化会从三个方面影响房地产公司的财务状况：第一，升高的贷款利率使得房地产公司负担更多的贷款利息，并使得公司可以随时使用的营运资金减少，从而造成企业在经营不善时资金链更易紧绷，进而增加了公司财务风险；第二，间接导致房地产公司资金回收难度加大，因为大部分购房者通过银行贷款获取购房款，增加贷款利率会使得购房者的还款难度增加，而有些购房者会担心难以负担后期高额利息而放弃购房计划，这样购房者减少并导致房地产行业的整体房价下跌，导致资金回收额也随之减少；第三，利率的上升会使得现金流折现率增加，进而导致净现值减少甚至为负，这样房地产公司的价值也随之降低。由此可知，房地产公司的可持续经营以资本市场的资金支持为主，资金链是房地产公司生存和发展不可缺少的一环，利率的变化会使得房地产公司资金链的整体运作受到影响，从而易出现资金链断裂的风险。

　　2.2.2 无力偿还风险

　　房地产市场的买方市场与卖方市场相互转化，会导致房地产价格变化，租金收入也随之发生变化。这使得购房者和房地产公司都无法准确预估可能获得的收益或者损失，以致房地产公司不得不承受巨大的财务风险。有时房地产公司的房产供给量远远大于购房者的需求量，这导致房地产公司难以卖出房屋，也难以找到房屋租户。也就使得房地产公司的房屋难以销售，并造成存货积压，投资出去的资金难以回收，又导致房地产公司的流动性营运资金减少，并无法偿还贷款和利息，大大增加了公司破产的概率。

　　在这种情况下，房地产公司为了缓解紧张的资金链，并减小售房压力，实行了预售制度。但在销售时公司没有按照规定审核客户的贷款条件，导致售房后房款不能及时回收，而未能起到加速资金回笼的作用。与此同时，公司也可能出现资金不能及时到位的情况，而影响完工项目验收的速度，这又进一步导致楼盘不符合可销售的条件，进而造成销售合同款不能及时确认为收入，资金周转速度降低。另外，受公司资金管理不严、资金到账时间不及时的影响，公司资金回收的风险大大增加，使得公司的现金持有量降低。公司持有的现金流量过少，导致其难以还清高额负债，公司不得不寻找其他途径获得偿债所需资金。这样公司又必须支付更多的财务拮据成本，让本来就不合理的负债结构进一步恶化，不同时期的债务在同一时间段集中偿还，又增加了还款付息压力。进而既增加了资金周转的难度，又影响了企业正常生产经营活动，使得公司获得预期收益的能力降低。

　　2.2.3 再举债风险

　　房地产行业的经营特点使得其成为资本密集型行业，必须有足够的融资能力获得大量资金。这是因为房地产项目从立项开发至销售完成的全过程都需要投入大量资金，以保证项目正常运行。

　　受我国金融环境和观念制度的影响，中小房地产企业只能通过银行贷款获得大部分融资款，与发行公司债券和发行股票相比，银行贷款成本低、筹资期限短且形式灵活。虽然银行贷款利息具有抵税作用，但是银行贷款的利息率受国家经济政策和银行信用政策影响较大，如果出现国家经济政策紧缩的情况，就会进一步造成银行升高贷款门槛，这样企业资金周转速度也会随之降低，这又增加了企业的还款压力和借款难度。其他金融行业根据该公司的经营和财务情况又会将其信用评级降低，并列为重点审查对象，这样大大增加了企业再次从金融机构获得贷款的难度。

　　2.2.4 信用紧缩风险

　　房地产企业的运营特点决定了其资金回收的速度慢、账期长。这使得房地产企业从项目开发至项目验收中经过的每个阶段，都不得不通过金融机构筹资，以获取企业持续运营所需的资金，保障项目正常运行。房地产开发企业的筹资渠道单一，其资金主要来自于内部自筹资金、销售预收款和向金融机构取得的贷款，其中银行贷款占比高于 50%,是此类企业最主要的筹资方式。若出现银行提高贷款利率的情况，房地产企业的贷款风险就会增加，这种资金周转不良的情况又会造成企业经营不善，加大还款难度，将风险也转嫁至银行，进而波及整个金融市场。

　　因此，银行和其他金融机构在决定是否给企业发放贷款之前，会根据房地产企业的财务状况分析其发展潜质，同时预测其是否会按时归还债务，所以综合实力强且经营状况较好的企业有较高的信用评级，容易获得金融机构的贷款。

　　在房地产市场不景气的时候，房价也随之下降，使得本身就背负较高债务的企业经营风险增加，造成其回收的资金减少并增加了日常成本费用，这又会使得企业持有的现金存量降低。在此情况下，银行会为了规避信息不对称的风险，而降低对所有房地产企业的信用评级，并提高其发放贷款的门槛。这样就使得本来就已经出现现金短缺的房地产企业融资代理成本升高，进而出现信用紧缩风险。

　　2.3 房地产企业负债经营风险的控制手段

　　房地产企业负债经营风险控制的手段主要有：风险分散、风险转移、风险降低及风险回避。

　　2.3.1 风险分散

　　企业经常通过两种方法分散其投资风险，以完成预算指标，获得目标收益：

　　一种是与同行业所处位置相同的企业联营，通过共同经营、共同出资的方式实现共担风险、共享收益的目标，来减少各企业独自承担的风险，并实现分散企业风险的目标；另一种方法是企业通过投资多种项目来实现多元化经营，因为在企业同时持有多种产品情况下，若出现一种产品销量不佳而另一种产品销量较好的情况时，销量大的产品盈利会弥补销量不佳的产品亏损，这样就减小了企业因为产品销路不畅而破产的概率，这能帮助企业获得比较稳定的综合经营成果。

　　2.3.2 风险转移

　　房地产企业在开发过程中，将本身没有能力承担或者不愿意承担的风险，通过保险或者签订经济合同的方式转移给他人，以减小这些风险可能造成的损失。不同于放弃项目活动这种降低风险的风险规避方法，风险转移是在持续开展项目时，将一些可能造成企业出现较大损失的风险项目和一些可能引起企业法律责任的风险项目转移给第三方。

　　2.3.3 风险降低

　　根据企业面临情况的不同，企业可以选择三种方法来降低风险。第一，当决策者分析出企业因减少损失而获得的收益高于风险控制成本时，企业更愿意通过付出一些代价来降低风险损失。第二，企业可以通过提高产品质量、改进产品设计这种方法来降低风险，房地产公司则可以通过增加房屋开发类型来降低市场销售风险，这样也提高了公司自身抵抗风险的能力。第三，企业制定管理制度时，可以通过改进内部经营环境来减少内部流转成本，降低企业发生损失的概率。

　　2.3.4 风险回避

　　企业发现自身的经营活动存在损失概率高，且影响程度非常大的风险时，企业会倾向于选择回避风险。企业回避风险的方法有两种，一种是在项目决策阶段就设计多种方案，比较并选择这些方案中风险最小的方案，另一种是企业在实施方案过程中，每个阶段都重新识别、评价风险，及时调整经营方案，并取消高风险方案。

　　2.4 房地产企业负债经营风险的理论基础

　　2.4.1 财务杠杆原理

　　Louis Charles Gapenski（1987）在实证研究中使用了不同方法检验财务杠杆与企业资本成本的相关性，并得出结论：财务杠杆与企业资本成本呈现很强的正相关关系。

　　企业的负债筹资规模若能够控制在合理范围内，就能够起到降低资金成本的作用，进而使得企业的利润也随之增加。但是目前企业的所有权和经营权分离，这导致企业的代理成本上升，并增加了企业的破产风险，房地产企业更是如此。

　　适当的财务杠杆率能够让企业在经营良好时获得抵税效应，并增加企业的经营利润；但是在经营情况较不景气时，房地产销售收入和利润会同时降低，进而资金周转也出现问题，这时只能通过减小负债规模来缓解资金压力。企业不仅要将负债占资金总量的比例控制在一定范围内，而且还要考虑长期负债和短期负债的分配比例。因为长期负债和短期负债的利息率不同，两者的比例直接影响负债成本。

　　在负债成本低于投资收益时，企业获得财务杠杆正效应，反之，企业利润下降。

　　负债成本过高，会造成企业在维持正常经营的同时需要额外地支付财务利息费用，这也增加了企业资金链的负担，并增加了企业财务风险发生的概率。

　　房地产行业的每个项目都需要不断地投入大量资金来维持其正常运行，该行业的资金密集型性质决定其存在巨大的财务风险。因为任何一个房地产企业都无法独自筹集如此巨额资金，这使得房地产企业不得不寻求外部资金支持，所以其只能通过负债来获得财务杠杆效应，以此来降低资金成本，这就需要企业合理分配负债规模和负债结构。因此，运用财务杠杆原理研究 DH 房地产公司负债经营问题是合理可行的。

　　2.4.2 风险管理理论

　　法国管理理论学家亨利·费尧在其 1949 年发表的着作中指出，风险管理是经营主体为使用较小的经营成本用以降低经营风险，而进行的决策前风险识别和决策时的风险衡量活动，并运用恰当的方法降低或者规避已识别出的风险的企业经营管理行为。

　　为了实现稳健经营，企业必须将风险管理贯穿于企业运营的整个过程中。企业在控制负债成本时往往忽略考虑很多隐藏的财务风险因素，而更注重降低企业资金使用成本。这样企业决策时期望的分析和控制其潜在风险，以维持其持续经营的目的难以真正实现，因此，在节约筹资成本时先要清楚负债成本的时间和收益函数关系，并衡量负债筹资的收益和损失，以判断其风险大小。目前，国内筹资环境单一，且中小房地产企业难以运用金融产品筹资，银行信贷政策对房地产企业的资金链影响较大，房地产行业不景气时更难获得银行贷款。这样企业需合理规划负债规模，控制企业负债的结构并选择多种方式筹集资金来减少资金使用不当而造成的不可预测的后果。为了合理分析房地产企业的财务风险，房地产公司可以收集财务指标，并量化非财务指标，在判断出风险程度后，企业可根据具体情况调节资金结构，并进行精细化管理，以降低资金使用成本并减小风险发生的概率。综合上述分析得出结论，用风险管理理论研究 DH 房地产公司负债经营风险分析问题是可行的。

　　2.4.3 风险控制理论

　　在管理学不断地发展与完善过程中，控制和管理这两种方法逐渐被结合使用，并成为企业重要的风险管理方法。在企业实施决策和完成目标利润的过程中，会出现实际财务数据与之前的财务计划存在较大差异的情况，这需要企业运用系统的方法来分析差异产生的原因，并改进财务计划，从而达到控制财务风险的目的。

　　管理者可以运用财务指标分析投资、筹资和回收整个流程中存在的风险因素，并根据此采取措施应对这些风险，这是公司管理财务活动的重要方法。在企业经营的不同阶段都按照风险识别、风险评估和风险应对的程序进行风险管理，以尽早发现风险，并将识别出的风险选择合适的风险管理策略予以应对，才能以较小的成本有效控制风险。

　　房地产企业在整个资金循环过程中始终伴随着高投入、高回报和高风险的特征。房地产企业在项目经营的前期为获得开发楼盘需购买土地、材料及劳务费等，这需要借入大量资金，在完工验收后又无法预测销售量和资金回收额，这就导致其信贷风险和资金链风险较高，且房地产企业的经营情况和财务状况易受宏观政策和市场景气程度影响。不乐观的外部环境导致房地产企业只能在管理项目时运用制度和措施来加强自身的财务风险管理，通过管理项目的运营风险来降低房地产施工前期和在建项目中的风险事件发生的概率，以减少不必要的工程支出。房地产企业在发展过程中应重视其每个经营流程的财务风险管理和控制问题，所以用风险控制理论研究 DH 房地产公司负债经营风险控制的问题是十分必要的。