NN房地产项目风险分析

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　　【题目】某房地产项目建设可行性探析
　　【第一章】房产企业项目可行性探究导论
　　【第二章】NN房地产项目可行性研究的相关理论
　　【第三章】NN房地产项目市场与建设条件分析
　　【第四章】NN房地产项目融资方案与财务分析
　　【第五章】NN房地产项目风险分析
　　【第六章 参考文献】NN房地产项目分析结论、管理及参考文献
　　
   
　　第 5 章 NN 房地产项目风险分析

　　5.1 分析目的

　　投资一般都会存在风险性，同样房地产投资也存在风险。这是因为房地产的投资金额巨大，变现能力较弱，周转慢。现在整个房地产行业处于一个特别时期，许多开发商对于项目的推进和开展保持着谨慎态度，对于项目的前期调研必须十分详尽。它不仅仅要考虑到经济上的风险，更是考虑市场风险和社会影响风险，还有竞争对手带来的比较风险，定位、定价等诸多因素务必考虑在内。每一个开发项目的风险存在着很大的不确定性，因为它受到国家的政策、市场的千变万化和资金的需求等很多因素的影响。对房地产开发进行风险分析是为了项目在建设过程中，可能存在的风险进行预测和研究，使决策者能更好地把握风险的本质，采取相应的措施来减少不利因素的发生或者避免风险。像现有许多同行都在寻求产品的差异化或者实现自我转型，把资金投入到其他行业，比如恒大集团 2014 年投入的乳业和农产品业，笔者所在的 NN 项目也是一个新型的文化旅游项目，以广西壮族特有的文化底蕴为基础，是所在集团的一个战略布置，希望能够在之前的商业地产项目之上突破创新，打造一个新的突破口，为新环境新形势下房地产行业的转型提供参考，为未来的发展奠定基础。

　　本文采用的是敏感性分析的方法，希望能够从中得出影响项目的主要风险因素，并分析这些因素产生的原因，能够提出一些措施在一定程度上来防范风险。

　　5.2 财务指标风险敏感性分析

　　敏感性分析是比较常见的风险分析方法，本文中分析的各指标对净现值所带来影响变化，希望能对投资项目风险进行分析和合理的预测，因此本文采用敏感性分析法对项目的风险进行分析。主要步骤如下：

　　计算项目的基准净现值，净现值是根据变量的期望值计算得出，通常需要用到预期的营业现金流入和流出、原始的建设投资等变量。 如本文通过现金流入、建设投资、运营维护成本、营业税金及附加，房产税等的预期值来计算得出项目的基准净现值为 67181 万元。

　　选取一个变量，如本文选取的一个变量就是营业收入，假设营业收入存在一定幅度的变化（四种变化情况，分别是增加 10%和 20%,减少 10%、20%），其他因素不变，分别计算出相应的净现值。

　　（3）计算敏感系数，公式如下：敏感系数=指标变动的百分比/变量变动百分比如本文选定变量营业收入变化 20%时导致净现值变动的比例，营业收入的敏感系数=[（185386-67181）/67181]/20%=8.80,即净现值对于营业收入变化的敏感程度。

　　（4）分析得出项目特有的风险。

　　本文敏感性分析指标是项目的财务内部收益率（IRR）以及净现值（NPV），计算敏感系数主要受两个因素的影响，一是选取敏感性的指标，一是不确定因素影响程度。再比较敏感系数绝对值，绝对值与敏感度成正比例关系。项目在建设投资、营业收入两项因素对项目影响较大，选择这两项不确定因素为分析对象，当各因素各自发生增加 10%、20%或减少 10%、20%时，根据净现值的计算公式，得出各种情况下对项目净现值的影响。其中的 NPV 和 IRR 的具体计算公式为：当建设期为零，投产后的净现金流量表现为普通年金形式时，NPV=NCF0+NCF1~n×（P/A,i,n） ;当项目投产后的净现金流量表现为普通年金的形式时，可以直接利用年金现值系数计算内部收益率，IRR=（P/A,IRR,n）=1/NCF .随后下表的计算结果都是根据以上公式得出。

　　假定一：当其他条件都不变时，仅营业收入变化时净现值的变化，详情如下表：
　　
　　假定二：当其他条件都不变时，仅建设投资变化时净现值的变化，详情如下表：
　　
　　上表分别计算了营业收入，建设投资两个变量发生变动时对投资项目净现值的影响，也向我们展现了不同方案所出现的后果。这可以帮助投资者了解项目所存在的特有风险，同时也为决策者进行更好的决策提供依据，例如当营业收入减少 20%（其他因素不变）时，项目的净现值由 67181 变为-51025,这使该房地产投资项目失去了投资的价值，如果这种可能性较大的话，投资者就应该放弃该项目，也可以对项目进行重新的设计，或提出解决方案。我们可以看到营业收入是项目净现值比较敏感的驱动因素，即当营业收入减少 1%时，项目的净现值减少了 8.8%,反映出营业收入对项目影响较大。因此当我们投资这个项目时，我们要充分关注经营收入这一因素。

　　同样的当建设投资增加 20%（其他因素不变），可以看出项目的净现值由67181 减少到 14785,减少了约 3.54 个百分点；建设投资对项目净现值的呈负方向变动，即当增加 1%的建设投资时，项目的净现值减少 3.90%,所以项目的投资额对项目的经济价值有较明显的影响。

　　5.3 防范措施

　　通过敏感因素表分析表中得知营业收入敏感系数绝对值较大，因此经营收入对项目的影响较大，敏感度较高，风险因素也较大。所以在项目的实施过程中应降低建设投资成本，提高经营收入，减少不确定风险因素产生。降低建设成本、提高收入的具体措施如下：1、对投资项目进行充分的调查和合理的设计，因为房地产项目投资巨大，所以一旦签订合同，就要对合同做好充分的了解。

　　同时要采取相应的牵制策略，大项的变更协商的签订应采用四方会签制，不能仅仅只设计一方或两方。同时各部门也应当加强沟通与交流，对项目要进行集体决策或民主表决制。同时，在合同的签订过程中要按照一定的程序，不能越级进行操纵，更不能将权利交给一个人。我们应该合理的加强工程、成本、财务、营销等多个部门的联合牵制，对于重要的合同，重大金额的合同更要严格把关，达到风险的最小性或者零风险。2、加强合同管理。房地产开发通常涉及很多合同，特别是对建设方的合同，应当有专人对合同进行管理，同时对于投资的项目要公开招标，以减少建设的成本，节约资源。 防止建设方偷工减料，控制造价。同时建设公司和开发设计部门在项目的工程实施过程中要全面的优化设计，多方综合考虑与实际情况相结合的工程技术指导与施工方案；在每日的施工管控中，务必充分的做到对事前控制、事中控制、事后控制的良好把握，保质保量的完成任务，减少开发周期，降低了工程造价成本，相应的对投资成本进行可控。同时发挥万达集团品牌库资源的优势，因为品牌库里很多供应商都是与整个集团经过多方合作，不管是在质量上还是在服务上，甚至在价格。

　　上都占有绝对优势，更值得我们的信任，严禁暗箱操作，公开公平透明才能够更全面的对合同进行管理。3、材料和设备采购的成本控制。对材料设备的采购应经过招标或谈判，实行联合采购，这样可以选择较好的供应商，获得质高价优的材料，以保证建筑的工程质量。各大部门之间也应相互配合，如销售部门和采购部门应加强沟通和交流，销售部门对价格的合理性和供应商的供货进行详细的了解，同时和采购部门交流信息，减少成本和费用，以争取最优决策，达到企业利用资源的最大化来产生价值。4、加强费用的管控，在此包括销售费用、财务费用和管理费用。比如管理费用中的业务招待费和差旅费，必须实行部门限额制，对于业务的真实性与合理性要做到金额可控、风险可控。5、降低贷款的资金成本。比如我们的进行文化贷款和开发贷款的合作过程中要做到“能不贷就不贷，能少贷就少贷，能选择利率低的就选择利率低的”,作为上市公司有效的降低企业的资产负债率，降低资金的使用成本，当然前提是保证项目的正常运营。由于 NN 的投资金额大，然而自有资本金较少，避免不了银行贷款的比例相对较高。市场风险与利率风险难免存在，但为了尽可能的降到最低，必须预测到项目营运期的盈利性，以便建设期的资金能够按预期及时回笼。 6、提高资金的使用效率。严禁公司具有大量闲置的资金，每个账户应该做协定存款，收入较多的账户应当购买保本收益型的理财产品，让公司的每一分钱都花在实处。7、充分利用万达集团自身优势。NN 项目投资公司属于大连万达商业地产股份有限公司的控股子公司。文化产业现已成为万达集团的支柱产业之一：

　　万达集团已经跨越多年成为在全国文化产业领域金额投资比重最多的企业。万达院线在全中国排名，已经成为上市公司，上市后连续十二个涨停，旗下一共具备 71 家五星级评级的影城，600 块银幕，全国的票房占到了超过 20 个百分点。后又并购了美国梅克斯影院，现在在全球电影院线名列前茅。所以在 NN 项目建设和运营过程中，应充分利用万达集团在文化领域方面的经验优势，避免少走弯路，可以从中减少项目在建设和运营中的不同风险。8、增加工程中的保障措施为整个建设过程保驾护航。比如申请的三星绿色标识建筑，每个地块都有墙改费、城建配套费、农民工保障金的按时缴纳等等。