某文化旅游地产开发项目的风险及控制措施

　　摘    要：　随着我国社会经济的高速建设,旅游产业得到了大规模的发展,其中旅游业各方面存在较大的不足,且文旅项目开发存在明显的地域性,项目开发当中存在着较多风险。本文以南京市某项目为对象,主要对文旅项目开发的项目风险管理理论进行介绍,并且对风险管理的过程管控、风险识别、评估控制等方面进行了详细说明,最终结合该项目概况进行风险类型、风险优化控制措施的分析,以便为相关项目建设提供科学合理的参考。

　　关键词：　文旅项目; 风险管理; 控制措施;

　　1、引言

　　文旅产业的建设具备商业房地产开发的较多特性,主要表现为高难度、高风险两个方面,对于文旅产业的高风险而言,考虑到文旅相关项目普遍需要建设在具备旅游文化的目的地,且大多数旅游地主要集中于2、3线城市郊区,这就容易导致人流量较小。此时,文旅项目是否具备良好的社会经济效益与其选址是否合理密切相关。其次,对于文旅项目建设也具备高难度特点,这也主要是由于项目的高风险特性决定的,文旅项目的整体规划设计和后续的运营都需要考虑自然因素的影响,如旺季和淡季。除此之外,文旅项目的经营单位也需要对不同用户的消费需求进行差异性分析,对不同类型的用户造成的文化差异冲突进行有效解决。本文主要结合项目建设风险管理理念,以南京市某文旅开发项目为例子对项目建设中的不同阶段、方面的风险管理进行分析,继而为风险的有效防控提供借鉴作用。
 

　　2、项目风险管理

　　2.1、过程管理

　　文旅项目风险管理的过程较为复杂,整个项目地产的建设不仅需要重点考虑后续获取的社会经济利润,而且需要尽量匹配周围的生态环境,实现可持续性发展理念。为此,在文旅项目的开发过程中,相关参见单位除了对经济风险进行必要的识别预防之外,还要对各种环境风险、社会影响风险等因素进行必要的分析,以此对后续的建设过程进行风险规避。文旅项目开发的过程复杂性主要表现在其内部包含多种项目要素,如衣食住行、游乐、购物等方面,项目风险的过程管理则需要结合实际不同阶段进行有序开展。在风险的潜伏阶段,风险并没有完全显现,但是存在的风险极有可能影响文旅项目的设计开发阶段,对于潜伏阶段风险管控的工作重点则在于风险的事先预防,项目管理风险的预防则主要分为风险的识别、规避以及有效转移,除此之外,管理人员还需要进行风险应急预案的设计编制,其中最主要的工作环节是风险的事先识别,对于项目管理风险的识别主要是将风险进行量化分析,并且对潜在风险可能发生前后进行不同情况的对比;风险的转移规避则是当前项目风险管理的重要措施,项目开发前期,对工作环节存在的风险进行了识别,管理人员可以选择相同作用的工作以代替风险程度高的工作或者直接取消该工作任务,一次实现风险程度高的工作开展带来的建设单位不可预料的损失。风险预案的编制则需要在风险发生时进行紧急的准备工作,做好风险的及时控制处理,其是风险过程管理的核心内容[1]。

　　风险已经发生后,管理人员能够准确计算出风险带来的文旅项目相关损失,发生阶段的风险管理则需要做好不同工作岗位之间的衔接,对成本投入、建设进度、生态协调等方面进行全方位把控,发生阶段风险管理可以按照如下步骤开展。首先是合理选择针对性的风险应急预案,并采取严格规范化的实施;其次是管理人员采取其余动态可变形的措施进行风险的环节,将项目风险控制在一定范围,避免扩大影响;最后,管理人员则需要组织不同部门相关人员进行及时的风险补救。

　　对于风险的事后管理则主要表现在风险产生之后的危机处理预案的实施,管理人员需要采取一切可利用措施进行风险带来的相关损失的控制,并且不同部门需要做好风险数据信息的采集归档,为后续的风险控制提供基础支撑,避免类似情况的产生。

　　2.2、风险识别、评估及控制

　　对于风险的识别,风险识别工作需要以相关建设单位进行充分的现场数据信息的收集和各部门项目情况的详细调查为基础,风险管理人员采取不同技术手段针对项目建设前期的多种类型潜在风险及客观风险进行全方位的分类归纳识别,一般而言,项目风险识别具备较多的应用方法,如常见的流程图法、系统分解法、情景分析法等,风险预先识别对于文旅项目的前期工作开展具有至关重要的作用,其能够优化后续建设资源的配置,完善建设单位的人料机现场组织,能够缩小不必要成本的投入,大大提升文旅项目的建设效率。根据识别的风险,现场技术人员也可以根据实际情况进行施工方案的优化,扩大项目收益率[1]。

　　项目风险评估则需要进行不同风险内容的估计,如风险发生时对项目整体的危害程度、影响范围;项目风险发生的预料时间、项目风险发生的可能性程度;独立不同的风险因素产生整个风险事件的概率等,项目风险评估的流程如图1所示。项目风险评估工作的开展主要是将风险进行不同程度的分类,一般可以将风险程度分成4个不同级别,即忽略级、轻微级、严重级和灾难级,风险评估可以采取如下几种方法进行,项目阶段测试、风险危害可性能分析矩阵、精度数据分级,整个评估工作开展的准确性直接决定了后续项目能否顺利开展,且风险评估工作需要根据风险的预先识别、项目不同工作任务的开展进度、项目单位自工程的建设规模、使用用途等方面为基础信息,这有助于风险评估数据获取的稳定准确有效性。

　　图1 风险评估映射模型

　　项目的风险控制则是对文旅项目风险进行风险识别、分析、评估等不同阶段采取有效措施进行风险消除,风险控制主要目的在于最大化项目建设的积极影响、最小化建设中的消极因素影响。风险控制是决定文旅项目建设不同阶段的重要措施,项目风险管理人员需要尽量实现风险的控制,这有助于实施阶段风险发生概率的降低,在事中则要对一些隐蔽工序的施工质量进行详细检查,避免不必要的后续返修返工等,做好风险的严格现场管理。文旅项目的风险主要分为进度风险、质量风险、成本风险、安全生产风险这几个方面[2]。

　　3、某文化旅游地产开发项目概况及风险类型

　　3.1、项目概况

　　南京市某文旅地产建设项目占地总面积为40000m2,其中总建设面积为85000m2,地下建筑面积为15000m2,地上建筑面积为70000m2,整体建筑的占地面积达到了20000m2,建筑密度为50%,绿地率为10%,该项目总共建设有750个停车位,具备文化、旅游、饮食、购物、休闲、商业等多方面的综合一体化特性,除此之外,该文旅建设项目以可持续发展为理念,具备较高的空间层次感,体现了以人文本的空间结构设计,实现了现代感和古代感的完美结合,是南京市综合功能区和全时间段不夜城的表现。

　　3.2、风险类型

　　一般而言,项目建设风险源分类如图2所示,对于本文所研究项目,其内部的风险源主要包括如下几个方面。首先是项目建设的资金投入风险,资金投入风险有两个内容构成,即融资风险、筹资风险。其中,筹资风险的事先识别则需要文旅项目投资人和当地开发建设部门进行联合把控,如对银行项目建设借贷资金风险和建设参与单位的信誉资质等的识别。融资风险则主要需要在建设单位进行项目诸方面成本控制基础上进行合理融资对象的选择,以此对融资风险进行有效规避;其次是文旅项目开发中的技术风险,文旅项目技术上的风险主要表现为该项目的设计规划特点是否与当地的旅游特色相互适应,建设单位需要充分对项目建设流程和进度进行全方位动态管控,并且对项目建设特点是否和当地旅游形象存在差异进行及时判断纠正,对其中存在的技术性风险进行识别控制;建设质量风险决定了项目运行的稳定能力,质量风险表现为旅游产品研发创意和施工技术的匹配性和项目建设方案是否具备足够的科学可靠性,风险管理人员可以在前期对不符合施工条件要求的相关建设产品进行质量判断,对其中存在的质量风险进行及时遏制;成本风险跟文旅项目整体规划是否合理密切相关,项目建设成本的扩增主要表现为项目设计阶段不同子项目的总造价超过了概预算和项目实施过程中扩增的不合理成本。为此,管理人员需要在项目建设的每一个环节进行风险的量化分析,尽可能控制实际成本在可预算范围内,如人工、材料、机械等的成本支出[3]。

　　图2 风险源分类图

　　4、项目风险控制措施

　　4.1、专家咨询机构建立

　　专家咨询机构的建立是文化旅游地产开发项目风险应对的主要措施,风险决策体制应该由项目开发的领导集体、风险研究的内部组织以及专家咨询机构共同构成。其中,项目开发者(项目经理)与项目决策集体是整个体制的核心,也是最重要的决策主体,其需要为相关决策提供准确的资料以便为专家提出相关的风险应对措施提供良好的信息基础。而专家咨询机构则是风险应对措施制定的主要实施人员,相关风险的应对措施大都是根据专家协商后的意见进行落实并为减少项目损失工作的开展提供重要指导作用。

　　4.2、管理培训及项目团队优化

　　加强项目风险的管理培训是提高风险应对效率的必要方法。首先,项目经理要充分认识到项目风险管理培训对整个项目风险管理工作的重要性,并将风险管理的培训工作提升到关系企业发展的战略目标上来。其次,在培训过程中,还需积极营造浓厚的学习氛围,并在处理好建设项目与培训工作在时间上的矛盾的基础上,努力创造培训条件、调动项目员工学习风险管理的积极性,使其能够及时对相关风险进行初步识别和分析。组建高效的项目团队是降低风险事件发生并提高风险应对效果的重要工作。文化旅游地产开发项目负责人以及相关管理人员需要对当前的文化旅游产业以及旅游地产行业的发展趋势进行综合分析,进而在确保当前项目符合整体市场和行业发展规律的前提下,展开具体子项目的开发工作。其次,加强项目团队的组建力度,从而为相关风险的规避提供良好的内部环境。

　　5、小结

　　总而言之,文旅项目作为一个综合一体化的工程,其内部包含了较多种类的风险因素,风险管理人员需要加强对文旅项目开发不同阶段的风险认识,及时做好项目建设前期的风险识别、评估、控制,将风险规避在早期。本文所针对的南京市某文旅开发项目风险管理对于现实中的相关类似工程具有明显的借鉴作用,有助于促进旅游业的可持续发展。

　　参考文献

　　[1]刘立人,童演超,黄杰璋,等.基于CIM模型的全过程工程项目管理风险研究[J].项目管理技术,2020,18(5):98-102.
　　[2]武凯,赵璟.内部控制视角下农业科研单位建设项目管理风险防控研究[J].现代化农业,2019(11):54-56.
　　[3] 陈风.项目管理风险识别在旧城改造中的应用[J].福建质量管理,2019(12):290.