住房反向抵押贷款运作模式设计

　　引言
　　
　　当前我国正处于社会经济发展的转型时期，各方面都有待进一步改进和完善。与此同时，我国正逐步迈向老龄化社会“，未富先老”成为我国发展必须面对的问题。为进一步解决我国养老问题，加快住房金融体制创新，我国积极推行住房反向抵押贷款政策，在保证老年人住房不变的基础上，使其通过住房获得合法收益，有效补充社会养老。

　　当然，我国在构建住房反向抵押贷款运作模式时，应该充分考虑我国居民的思想观念、消费取向、土地政策、房产变化趋势等，同时还要加强立法政策宣传力度，以提升其运作的稳定性和安全性。

　　1 政策支持建议

　　住房反向抵押贷款运作模式的构建是一个长期的系统工程，需要政府、金融机构和企业等的协同配合。在此过程中，我国需要进一步加强住房反向抵押贷款运作的法律法规建设，根据实际需求制定相应的优惠扶持政策，创造良好的政策环境。目前，一些发达国家，如美国、澳大利亚、加拿大等已经建立起较为系统完善的住房反向抵押贷款运作模式，有效地解决了居民养老问题。因此，我国可以在学习和借鉴其他国家成功经验的基础上，充分发挥自身优势，因势利导，建立起具有中国特色的住房反向抵押贷款运作模式。但需要注意的一点是，美国等发达国家之所以能够成功运行住房反向抵押贷款，是因为其在土地管理法律法规和财政税法方面给予了很大的政策支持，同时其土地属于完全私有，无需支付相应的土地出让金，同时其土地可以无限使用，不存在土地使用权期限问题，而地价的变更也有其稳定的经济运行机制作依托。在美国，老年人只要参加住房反向抵押贷款就可以依法享受相应的税收优惠，无需额外缴纳财产税收，因此受到了居民的一致欢迎。

　　反观我国住房反向抵押贷款实际，目前我国的相关法律法规建设仍有待进一步完善，国家政策覆盖范围有限，政策支持力度不足，直接影响了其住房反向抵押贷款的运作效果。我国自 2009 年 10 月 1 日起开始实行新《保险法》，该法扫清了传统保险模式下保险公司投资的政策限制，为其可持续发展提供了强有力的政策支持。同时，在土地管理上，我国也修订了原来的《土地管理法》，新法对参与住房反向抵押贷款的住房做出了相关规定，规定其可以在土地使用权限到期后无偿续期，保障了住房人的合法权益。此外，我国还计划制定相应的住房反向抵押贷款试行条例，以明确该政策的运行程序、贷款资格、贷款人和贷款机构的权利义务、合同违约处理办法等。通过分析住房反向贷款的业务性质可知，住房反向抵押贷款虽然是一项新型金融衍生业务，具有一定的创新性，但它本质上仍属于传统社会养老范畴，在相关税费的计算和收录上区别于金融贷款。因此，我国应该逐步建立健全住房反向抵押贷款法律法规，降低交易成本，保障老年人的合法利益，以有效解决其养老问题。一旦出现借贷违约行为或到期回收住房价值低于贷款本息总额等情况，政府部门应积极发挥其社会管理和公共服务职能，通过担保方式合理解决此类问题，树立其公信力。

　　2 运用模式设计

　　在进行住房反向抵押贷款运作模式设计时，我国应引导和鼓励保险、中介、担保等积极参与，明确各自权责，合理划分责任范围，强化其责任意识和风险意识，使其充分发挥自身作用，以有效提升整个运作模式的科学性和可行性。传统金融管理模式下，我国主要由银行负责开办房地产按揭业务，其具有较强的经济实力和丰富的管理经验，能够充分满足房地产反向抵押贷款的资金需求。而寿险公司则可以负责管理和运作，其长期从事养老保险业务具有一定的风险处理经验，同时还能够进一步优化产品开发和推广结构，提升其管理效率和质量。此外，保险公司还长期承办房屋财产保险和住房所有者的人身保险业务，具有明显的人才管理优势，可以为住房反向抵押贷款运作模式的设计提供智力支持。因此，我国住房反向抵押贷款运作模式应该以银行和保险公司为主体，积极借助政府的资金支持，并充分发挥中介机构和担保机构的金融作用，最终实现其预期目标。我国住房反向抵押贷款的运作模式设计如图 1 所示。【1】

　　
　　我国住房反向抵押贷款运作程序如下：

　　①选择中介咨询。房主在决定申请住房反向抵押贷款前应该选择一些权威性和专业性较高的中介机构进行咨询，以便更好地了解和掌握该贷款业务的优缺点、特点、借贷双方权责、适用对象等。在此基础上，房主可以与其家人或继承者平等协商，最终达成一致，决定是否申请该项贷款。②提出书面申请。房主在决定申请贷款后，应及时向当地贷款机构提出申请，以便确认其是否具本申请资格。该贷款机构必须经过政府审核认证才能接受房主的书面申请，否则申请无效。③办理抵押贷款。申请人的书面申请经审理合格后，贷款机构方可委托一些独立、合法、权威的社会中介组织机构审查申请人的诚信度和房产情况，并制定出相应的专业审查评估报告。贷款机构可以将评估报告作为其贷款依据，决定是否放款。符合贷款条件的房主和贷款机构可以在双方平等资源的基础上，依法签订住房反向抵押贷款合同。合同生效后，借贷双方就可以享受其权利，并依法履行其义务。一方面，贷款机构应该按照协议精神向贷款者提供贷款，另一方面借款人也必须按时偿还本息。为保证贷款机构的经济利益，减少贷款风险，若借款人出现违约行为，贷款机构可以依法向政府相关部门申请担保。④贷款存续期满。当住房反向抵押贷款到期或者借款人死亡，则借款人或其继承人可以继续偿还贷款，否则借款机构将有权依法收回抵押住房并将其拍卖以偿还贷款本息。

　　当前，一些发达国家在实行反向抵押贷款运作模式时，为保证贷款活动的顺利进行往往会发行一些反向抵押贷款证券，并划分相应的信用等级，高效整合资源，调整资产结构。这一做法不仅有效的保障了借贷双方的合法权益，还大大降低了项目风险。

　　3 结论

　　综上所述，我国的住房反向抵押贷款仍处于试行阶段，存在政策体制不完备和主体违约问题。要想保证住房反向抵押贷款的成功推行，提升其安全性和稳定性，我国就必须进一步建立健全住房反向抵押贷款运作模式，保障其有效实施。政府应与房地产公司、房地产评估事务所、会计师事务所、律师事务所等中介机构各司其职，形成一个权责分明、运作规范、监管有力、高效的运作模式。

　　参考文献：

　　[1]Kelly T. The New Reverse Mortgage Formula: How toConvert Equity into Tax -free Income [M].New Jersey: JohnWiley&Sons Inc, 2005.
　　[2]王微.住房反向抵押贷款理财产品定价问题研究[D].镇江：江苏科技大学，2009．
　　[3]耿晓君，李芊.我国住房反向抵押贷款运作模式研究[J].创新，2009（12）.