货币政策作用于房地产价格的历史分析

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　　【题目】货币政策对房地产市场的影响探究
　　【第一章】基于货币政策的房地产价格变化探析绪论
　　【第二章】山西省房地产市场的发展概况
　　【3.1  3.2】货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析
　　【3.3  3.4】货币政策作用于房地产价格的历史分析
　　【第四章】货币政策对山西省房地产价格影响的实证分析
　　【结论/参考文献】货币政策对房产价格的作用研究结论与参考文献

　　3.3 货币政策对山西省房地产价格影响的历史分析

　　自从 1998 年房地产商业化以来，我国中央银行在不同的经济时期，出台了不同的宏观经济政策对宏观经济进行调整，这些货币政策对山西省的房地产价格产生了怎样的影响，下面就我国历年的利率政策、信贷政策以及汇率政策对山西省房地产价格的影响做一个简要的分析。

　　3.3.1 利率对山西省房地产价格的影响

　　在我国利率市场化之前由央行决定存款与贷款的基准利率和调整幅度。从1998 年以来，我国利率的调整过程可以大致分为以下四个阶段。

　　（1）第一阶段：1998 年-2002 年

　　在这一阶段，我国受到 1998 年亚洲金融危机的影响，经济形势一片低迷，还面临通货紧缩的压力，我国央行也出台了一系列宽松的货币政策，用以反通缩，促进经济增长、扩大社会需求、提高投资和消费、缓解就业压力、遏止物价水平的下降。从 1998 年-2002 年，一年期贷款利率变动水平。

　　1998-2002 这一阶段，我国宽松货币政策刺激了我国房地产价格的上涨，山西的房地产价格也不例外，房地产价格和房地产开发投资规模都得到了大幅度的提高。从表 3.2 可知，在 1998 年 2002 年之间，房地产的平均销售价格从 989 元/平方米上升至 1435 元/平方米，2002 年的价格是 1998 年的 1.5 倍。房地产的开发投资规模也得到了大幅提升，最高涨幅高达 45%,房地产价格和利率呈现出明显的反比关系，利率的降低会促进房地产价格的升高。

　　（2）第二阶段：2003 年-2008 年 9 月

　　2003 年-2008 年上半年，我国经济持续、快速增长，房地产行业发展过热，房地产价格的不断上扬，此时我国的货币政策也发生了转变，由宽松货币政策逐步转变为稳健的反通胀的紧缩性的货币政策，对贷款基准利率进行了上调。

　　房地产价格经过上一轮的持续上涨，出现了过热的迹象，山西的房地产价格在这五年内也增长了近 50%,我国央行出台了紧缩性的货币政策，在一定程度上影响了山西省的房地产价格，使得 2003 年、2004 年的增长率放缓，但在 2005 年又突然逆政策而大幅增长，在 2006 年又迅速回落，出现负增长，但在 07、08 年房地产价格非但没有下降，还反弹上升，房地产开发投资规模的增长幅度有所放缓，但整体还是保持增长的态势。这说明这一阶段的政策效果不佳，贷款利率的上调对抑制房地产价格的上长的效果不佳，但也在一定程度上减缓了房地产价格的增长率。

　　（3）第三阶段：2008 年 9 月-2009 年 5 月

　　2008 年 9 月，美国发生次贷危机，我国政府立马出台一些扩张性的宏观经济政策来拯救即将走向低迷的市场经济。在通胀恐慌、外贸出口受阻的情况下，房地产成为拉动我国经济增长、扩大内需的又一主力，对房地产连续数年的宏观调控在即将取得成效的时候，骤然停止。从 2008 年 9 月，央行连续降息，同时配合其他政策来刺激房地产的发展；但从 2009 年的宏观政策来看，5 月为政策的区分点， 5 月前出台的政策对房地产市场的发展产生了有利的影响。

　　从山西省商品房的平均销售价格来看，央行的五次降息并未达到理想的政策效果，商品房的平均销售价格只是有小幅的上涨，2009 年 5 月的价格比 2008 年 9月上涨了 17%.从下表可以看出，这一阶段的政策效果一般，直到 2009 年 2 月才有所体现，这说明产生了的时滞。

　　（4）第四阶段：2009 年 5 月-至今

　　在"四万亿"救市计划的刺激下，虽然我国免受金融危机的影响，经济保持稳定的增速，但是各地物价飞涨，全国房价更是不断飙升。央行在 2009 年后半年五次加息，同时"国八条"、"国十条"等房地产调控措施也相继出台，但我国面临着经济增长速度放缓的压力，所以在 2012 年、2014 年三次下调利率。贷款利率变动。

　　从下表可以看出， 2010 年还在延续上一阶段的政策效果，在 2011 才显现出这一阶段的政策效果，房地产价格下降了 1.57%,这说明利率在山西省房地产市场的传导存在时滞。面对经济下行的压力，2012 年、2014 年央行三次下调利率，意在保持宏观经济健康、稳定的发展，从表 3.10 可以看出，2012 年 6 月~2013 年 12月间，山西省的房地产价格基本保持稳定，有小幅的波动，保持上涨的趋势，但进入 2014 年之后，山西省的房地产价格出现连续五个月的下跌，房地产市场有衰退的趋势。

　　由上述分析可见，鉴于利率调控的灵活性，近年来央行加强了对利率这些价格型货币工具的运用。就山西省的调控效果来看，利率的变动能够对房地产价格产生影响，但政策效果并不是十分理想：利率的下调能够的刺激房地产价格的不断走高，且发挥作用的时滞较短；但利率的上调却很难控制房地产价格的升高，而且利率作用的产生存在一定的滞后性。

　　3.3.2 货币供应量对山西省房地产价格的影响

　　货币供给量是我国货币政策传导过程中所衡量的中介指标之一，货币供给量的增加意味着商业银行可以发放更多的贷款，房屋需求者和房地产开发商更易取得贷款，会刺激房地产需求增加，进而使得房地产价格升高。

　　为了解决货币供应量在区域无法量化的问题，本文选取的山西省金融机构贷款余额为广义货币供应量（M2）指示变量，从图 3.1 可以看出，广义货币供给量 M2与山西省金融机构贷款余额的变动趋势保持高度的一致，货币供应量不断的增长使得山西省金融机构贷款余额不断的增加。

　　山西省金融机构贷款余额与山西商品房平均销售价格变动趋势图，山西省金融机构贷款余额 2000 年~2008 年之间都保持平稳的增长，但在 2008年是一个转折点，受到金融危机的影响，我国实行了了宽松的货币政策，出台"四万亿"计划、不断下调贷款基准利率等措施刺激经济增长，从下图可以看出，2008年~2012 的山西省金融机构贷款余额呈直线上升趋势，直接带动房地产行业的发展，房地产价格不断走高。由图 3.5 可以看出，原本已经受控的房地产价格，在2008 年的宽松货币政策刺激下，从 2008 年开始持续上升，2010 年价格同比 2009年，增长了近 30%,这是近十年来山西省房地产价格的最高增长率。

　　综上所述，货币供应量的增加会使得山西省金融机构的各项贷款余额同比增加，金融机构贷款余额的增加使得商业银行的信贷能力大大加强，在山西省这种供需两旺的房地产市场，大量的信贷流入房地产市场使得山西省房地产价格迅速上涨，这也解释了为什么利率政策不能很好的调控房地产价格，这背后的原因是我国货币投放量不断增加，这两种政策博弈的后果下利率还是输给了货币投放量。

　　3.3.3 汇率对山西省房地产价格的影响

　　从前文的分析可知，汇率对房地产价格产生影响的机制主要有两种途径，第一条途径为短期国际资本流入，第二条途径为货币供给量途径.

　　从表 3.12 可以看出，在山西省房地产开发投资资金来源中，国内贷款、房产企业自筹资金、其他资金来源占了山西省房地产开发投资资本来源的绝大部分，利用外资、外商直接投资比例非常低，最高时也仅有 1.79%,这是因为山西省为内陆省份，对外开放的程度比较低，还有受到房地产开发市场在外资准入、外资参与上等规定设置了较高的门槛和限制。因此，从第一条影响途径来看，短期国际资本对山西省房地产价格的影响非常小，基本可以忽略不做计算。但是从图 3.9 可以看出，在 2008 年 5 月-2013 年 8 月之间，美元兑人民币汇率持续下跌，山西省的房地产价格也持续上升，不能说汇率变动对山西省房地产价格全无影响，我认为汇率的变动主要是通过第二条途径，也就是增加国内货币供给的渠道来影响山西省房地产价格，货币供给增加使得银行的放贷能力提高，商业银行对房地产市场中的投资和消费行为的信贷能力增强，消费者和投资者获得贷款的难度降低，进而刺激了房地产需求扩大和房地产价格的上涨。

　　3.4 小结

　　本章分别从理论和历史的角度研究了货币政策对山西省房地产价格的影响，理论上，货币政策可以通过货币供应量、利率、汇率等政策变量的变化来调整人们对房地产的需求，进而对房地产的价格产生影响。历史分析结果表明：利率的变动与与房地产价格变动方向相反，但是利率的政策效果不能及时显现，具有一定的滞后性；而宽松的信贷政策与房地产价格的变化呈正向关系，央行放松银根会使房地产价格上升。