新城镇化房地产业可持续发展问题与对策(2),可持续发展论文

　　4. 房地产业的“一枝独秀”损害了城镇化的产业协调性。新型城镇化应该建立在国民经济各产业协调发展的基础上，尤其是实体经济更是新型城镇化的基础。房地产业是一个先导型基础性产业，具有整合各类资源，推动产业和城镇发展的服务功能，要为相关产业提供配套服务，并与其他产业协调发展。房地产价格的不断上涨透支了人们的购买力，1业的发展。所以，“一枝独秀”的房地产业发展模式，必然导致其缺乏必要的产业支撑，与城镇功能也不能很好结合，既不利于房地产业的可持续发展，也不利于新型城镇化的健康发展。

　　四、促进中国房地产业可持续发展的对策

　　目前，中国正处于工业化、城镇化加快发展的重要时期。在当前及未来几十年中，房地产业应走可持续发展之路，以确保中国新型城镇化的健康发展。

　　1. 加大政府的调控力度，实现房地产业的健康发展。作为先导型基础性产业，房地产业要和其他产业协调发展。这就需要政府进行总体的土地利用规划和产业发展规划，并以“法”的要求认真执行。

　　政府应运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，对房地产市场进行适当的调控，确保房地产业的健康发展。针对房地产业发展中出现的问题，目前，中国更多地依靠限购、限价等行政手段来调控房地产的价格，控制其上涨速度，短期内是有一定效果的。

　　但是它虽然压缩了开发商的利润，但也损害了消费者的刚性需求，损害了市场机制的调节作用，增加了权力寻租的机会，激活了大城市的“户籍歧视”.因此，在市场经济中，中国房地产业发展必须走市场化道路，以市场化手段作为主要的、基础性的调控手段，将短期的房地产价格调控转变到房地产业可持续发展长效机制的构建上。

　　2. 实行土地和住房的双轨制管理，满足人们住房的差异化需求。住房需求的差异化特征要求实行土地和住房的双轨制管理。因此，对于基本的居住需求，应实行土地划拨制度和保障房制度。采取行政划拨的方式低价供地，建设适应不同情况的保障性住房。政府拥有保障性住房的土地使用权和住房所有权，不与住房户共享，符合条件的低收入群体可以申请租用，缴纳较低的租金。保障性住房应具有通常的居住功能，其面积、结构应设计合理。这可解决进城农民工和刚入职的大学生暂时的住房困难，同时为城镇低收入家庭提供稳定的住房，解除他们的后顾之忧。

　　对为了满足较高水平的居住要求，或者是为了投资赚钱的群体而言，有较强的支付能力，能够按市场价格购买商品房（包括别墅） .因此，对于此类需求，应继续实行土地招拍挂制度和商品房制度。采取市场化供地方式，建设能满足不同需求的商品房，购买者拥有土地使用权和住房所有权。

　　政府可以从商品房（包括别墅）开发、保有和转让环节取得各种税费收入，稳定地用作保障房建设资金，实现以商品房反哺保障房建设的良性循环。

　　政府可根据自身的财力和低收入群体的数量，通过市场买卖，使保障性住房与商品性住房自由转换，满足不断变化的住房需求，并以此调控商品房的价格。

　　在新型城镇化快速发展的背景下，政府应适当调控公租房、廉租房等保障性住房的建设力度，适量购买一部分商品房作为保障房，使低收入居民有房可租、有房可住。

　　3. 改革土地管理制度，实行土地出让金年租制，实现利益多赢。房地产价格的持续走高源于中国土地管理的二元结构和国有建设用地使用权的垄断。因此，必须改革土地管理制度，打破国有建设用地使用权的垄断，建立开放、竞争、有序、统一的城乡土地市场。即要允许集体建设用地使用权入市，增加建设用地的供应量；要允许集体建设用地使用权与国有建设用地使用权公平竞争、公平交易；要发挥市场机制的决定性作用，使市场形成的土地价格能真实反映并有效调节土地资源的稀缺程度。

　　为解决住房交易价格畸高问题，还可以将现行土地批租制度改为年租制度，将土地出让金一次性支付改为分若干年支付，实现政府和各市场主体的利益多赢。对房地产商来说，年租制能够大大减少开发商的开发成本，降低开发门槛，缓解资金压力，规避金融风险；对购房人来说，可以将购房款化整为零，分期支付，减轻了居住性购房者的经济压力，也增加了投资性购房者的保有成本。由于住房是大部分家庭的主要财产，政府可以从中得到稳定的、可持续的收入，使之成为地方政府的重要收入来源。

　　4. 完善房地产税制度，发挥税收的调节作用。房地产税是房地产价格的重要组成部分。目前，中国正在征收的税种有 18 个。其中，有 10 个税种涉及房地产业，有 5 个税种仅对房地产业征收，涵盖了从开发、建设、销售和转让的全过程。这些税种存在着重复课征现象，税负的环节分布也不合理。如，对土地的使用有城镇土地使用税和耕地占用税，对房产的出租有营业税、所得税和房产税，对房地产的销售和转让有营业税、土地增值税和契税。房地产的税负主要集中在流通环节，保有环节税种过少，免税范围过广，这既增加了房地产交易成本，导致房价上涨，又降低了房地产保有成本，导致房地产大量闲置，助长了投机行为。

　　鉴于此，中国应把房地产税制改革的重点放在房地产保有环节。结合中国不动产统一登记制度的实施，改革现行的房地产税制体系，建立统一规范的房地产税制体系：第一，商品课税方面，取消转让不动产的营业税，纳入到增值税征收范围中；第二，所得课税方面，继续征收企业所得税、个人所得税；第三，财产课税方面，将现行的房产税、土地增值税和城镇土地使用税合并，对土地、房产等财产开征统一的房地产税；第四，行为课税方面，取消城市维护建设税，继续征收耕地占用税、契税和印花税；第五，适当扩大税基，将房地产税扩大到所有房地产，包括房地产的存量和增量，包括在商业用地和划拨土地上建设的个人自用住房；第六，房地产税按人均建筑面积设置起征点，划分税级，按房地产评估价作为计税依据，实行超额累进税率，以照顾基本需求，抑制奢侈需求和投机需求，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力。

　　这样，新的房地产税制度的实施效果如同土地出让金年租制一样，可以增加购房者的房地产保有成本，抑制其投资行为和不合理需求；有利于抑制房地产市场囤房涨价行为，加快房源流转，降低房地产价格；有利于通过房地产市场价格反映土地资源的稀缺性，实现土地资源和房产资源的有效利用；有利于减少因大拆大建造成的资源浪费问题，确保了地方政府收入的稳定性与可持续性。

　　5. 加快房地产业转型创新，创造出“产-城”互动发展的新模式。资源环境约束的强化与国家宏观调控政策的变化对房地产业原有的经营模式提出了挑战，新型城镇化的发展又为房地产业带来了快速发展的契机。房地产业只有适应新形势、新要求，实施转型创新，融入城镇化，服务城镇化，才能抓握机遇，迎接挑战，实现新的突破。

　　（ 1）大力推行房屋标准化生产。由国家制定建筑构件的规格与标准，由生产企业按照工业化的思路，在专门的车间里生产、加工符合一定规格和标准的横梁、墙体、地板、支撑柱、门窗和填充物等主要建筑构件，再由建筑企业将它们在建筑工地吊装组合成住房、厂房、店铺、仓库等，以满足不同的需求。标准化生产不仅能做到稳定质量，提升效率，降低成本，还能拆旧建新，旧料复用，节能环保，是房屋生产的重要创新，也是行业转型升级的关键所在。

　　（ 2）大量使用低碳、环保的建筑材料和建筑技术。应充分考虑低碳、环保因素在房地产业可持续发展中的重要地位，积极运用绿色建筑技术，使用节能环保材料，集约使用土地，积极推进循环经济；新建房屋应减少毛坯房的比重，提高全装、精装比例，推进房屋主体结构与墙体填充物的适度分离。

　　（ 3）积极促进房地产业与其他产业的紧密结合，主动融入新型城镇化。房地产企业要主动适应房地产业发展的“新常态”,加快转型创新，由传统房地产商转型为现代战略投资商，由单一的住宅提供业态转型为实体产业和城镇化的“孵化器”.按照“产业园区化、园区城镇化、城镇生态化”的发展思路，[9]以房地产业为平台，跨界整合资源，大力发展特色与优势产业园区，大力发展养老、教育、文化、旅游等服务产业，提供更多的专业服务和有效的运营管理，积极参与旧城区、棚户区和城中村的改造升级，积极参与政府公用设施建设，促进房地产业与实体产业的相互融合、产业发展与城镇化的互动发展，在新型城镇化中发挥更大的作用。

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