房地产纠纷案仲裁的特点与程序

　　摘    要：　近年来，社会经济在快速发展的同时，城市化进程的步伐逐渐加快，各项基础建设规模不断扩大，在很大程度上，也极大地促进了房地产行业的迅速发展，在建设规模和数量大幅度增长的同时，也逐渐显露出了一些问题和缺陷，国家相关部门已经针对当前房地产市场的发展趋势，陆续出台了一系列的调控政策与措施，对市场进行宏观调控，但是当前仍存在诸多问题急需解决，相关制度体系亦在进一步完善中。在房地产纠纷案件当中，科学合理的仲裁手段亦能及时、有效化解纠纷，文章通过对房地产纠纷案件仲裁的原则处理程序进行了分析，并进一步探讨了房地产纠纷的实务问题，希望能够在房地产纠纷案件审理过程中充分发挥仲裁手段的重要作用。

　　关键词：　房地产; 纠纷; 仲裁手段; 存在问题; 解决策略;

　　房地产作为我国新兴行业，在高速发展过程中，在促进经济快速发展的同时，也带来了诸多挑战，成为重要的社会突出问题，与人们的生活密切相关。一般情况下，仲裁手段主要指的是在出现争议或矛盾的情况下，各方当事人在订立有效仲裁协议的情况下，当事人通过向相关机构提交争议，从而有效解决问题的过程。机构仲裁机构会结合案件的事实依据与当前法律规定，给出合理的裁判，达到解决纠纷的目的。房地产当中的纠纷仲裁，和人民法院的审判活动存在一定的不同。

　　一、房地产纠纷案件中必须遵循的原则

　　（一）公平合理原则

　　公平合理原则主要是对民法基本原则的具体化，其反映出了民法的价值与精神思想，并且将其当作是更加广泛的指导性思想，要遵循一般指导思想，一种可作为判断基础的准则，而不是具体的法律规则。在民事活动中以利益均衡作为价值判断标准，所以，公平原则是一条法律适用原则，当民法法规缺乏规定时间，可根据公平原则来变动当事人的权利义务，司法判决应当兼顾公平合理，作出合理判决。针对当事人之间的合同关系提出要求，当确定合同内容时，应当遵循指导性原则[1]。

　　在房地产纠纷案件处理过程中，一定要严格参照具体的实时状况与法律依据，将两者之间有效结合起来，从而保障房地产纠纷相关问题能够得到公平合理解决，从而有效解决当前存在的矛盾。在进行仲裁解决相关问题过程中，必须要遵循有法可依，依法处理。其次，对于一些法律法规并未作出明确规定的情况，仲裁机构方面是有权利根据公平合理的基础原则进行处理。

　　（二）协议管辖原则

　　仲裁协议不存在级别管辖或者是地域管辖等区别，仲裁机构的选择应当由双方当事人自行协商确定。在各方存在有效仲裁协议下，仲裁委员会具有管辖权。依《中华人民共和国仲裁法》相关规定，对于仲裁协议中并未进行明确的事项以及约定的事项超出法律规定的仲裁范围的，则仲裁协议无效。仲裁庭不具备管辖权。如婚姻、继续案等。依照仲裁法司法解释相关规定，当事人向人民法院申请确认仲裁协议效力的案件，由仲裁协议约定的仲裁机构所在地的中级人民法院管辖；仲裁协议约定的仲裁机构不明确的，由仲裁协议签订地或被申请人住所地的中级人民法院管辖。法律就涉外仲裁另有规定的除外。
 

　　（三）一裁终局原则

　　房地产纠纷案件审理过程中，当仲裁机构开展审判工作，并进行了裁判，当事人不能将相同的房地产纠纷案件再次提起诉讼或上诉，依法自裁决书作出之日起发生法律效力，即仲裁结果是具有一裁终局法律效力的；如果双方当事人对最终的仲裁结果不满意，仲裁机构以及人民法院有权不予受理。对于仲裁裁决的申请撤销的，亦必须是符合法定情形，方可向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销[2]。

　　二、房地产纠纷案件仲裁的特点

　　第一，虽然房地产纠纷案件的仲裁机构通常都是由政府相关部门进行设定的，但事实上，在实际工作开展过程中，仲裁机构可独立开展相关仲裁活动，行使自身权利；不管是在什么地区，仲裁机构作为比较特殊的机构存在，其不存在隶属关系或者是等级关系划分，通常情况下，主要是比较特殊化的社会公益组织的团体，且拥有一定的法律意识[3]。

　　第二，相关法律中明确规定，房地产纠纷案仲裁不受地域管辖。主要是由当事人自行协商确定。比如，惠州毗邻东莞、深圳、广州地区的房地产纠纷案件，并不一定只依靠惠州的仲裁机构才能进行仲裁，也可就近选择交由东莞、深圳、广州等城市的仲裁机构裁决。

　　第三，仲裁在解决房地产纠纷时，存在处理上的特殊性。如对于卖方出售尚在抵押贷款中的房产，通常在未消除抵押权的情况下，买受人请求出卖人继续履行时，由于抵押银行通常并非买卖合同中的一方当事人。故此，在审理的过程中，仲裁庭通常会依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定行使释明权，若经过审理认为继续履行存在障碍，当事人是否变更仲裁请求为解除合同并支付违约金。若当事人坚决不同意变更的，则可能会驳回仲裁请求，由当事人另寻途径解决争议。比如再次通过仲裁方式，提起合同解除相关诉请并要求支付违约金等。

　　因此，对于有抵押的房产，通过仲裁的方式请求继续履行的情况下，的确会与法院的处理上存在不同，甚至处理结果的差异。

　　三、房地产纠纷的仲裁程序

　　（一）案例分析

　　房屋的出售人刘某某、赖某某与买受人冯某某以及第三人中介公司订立了房屋买卖合同，出卖人多次配合买受人到不同银行办理按揭贷款。其后，因买受人征信因素不能在约定时间通过银行的贷款审批，买受人要求变更协议，并采用第三方袁某某名义购买。出售人同意并订立变更协议。然而，变更后，银行贷款仍不能审批且经过催告买受人没有能力一次性付款，出售人于是单方行使解除权。后买受人诉请至法院要求继续履行并请求判令卖方支付违约金，而卖方则反诉要求确认合同解除并判令两买受人支付违约金。法院二审终审确认合同解除且应由买受人向出售人支付违约金，终审（2018）粤19民终8274号民事判决书已发生法律效力。依上述生效法律文书，买受人袁某某、冯某某应向申请执行人刘某某、赖某某支付违约金136000元及诉讼费5800元。

　　（二）房地产纠纷仲裁程序

　　1．申请受理

　　根据相关规定，当事人申请仲裁必须要符合以下条件：首先，具有仲裁协议，当事人自愿将双方发生的事情或者是可能发生的事情、存在的民事争议关系提交给第三方机构，由其作出裁决。其次，仲裁请求与事实情况比较具体，必须要符合仲裁机构的受理范围，当事人需提交仲裁协议与申请书。本案中，即使出售人刘某某、赖某某与买受人冯某某以及第三人中介公司订立有效的书面仲裁协议，但如果《变更买受人协议书》中的买受人袁某某并没有签署该仲裁条款，则作为案外人的袁某某是否有权加入仲裁程序呢？不同的仲裁机构确立了不同的仲裁规则。若依照《中国广州仲裁委员会仲裁规则》，同一仲裁协议的案外人加入仲裁，要区分是申请人还是被申请人，也要区分仲裁庭是否已组成。依该会仲裁规则第二十三条，申请人追加同一仲裁协议中的案外人作为共同被申请人的，是否接受，仲裁庭组成前由本会决定，仲裁庭组成后由仲裁庭决定。

　　仲裁庭具有对房地产纠纷案件形式仲裁权，也是裁决权益的重要组织形式。仲裁庭的组成，通常主要分为两种：第一种是由各方各自选择仲裁员，第二种是由仲裁机构指定。当事人在收到受理通知或仲裁通知之日起于限定期限内没有选定或共同选定仲裁员、首席仲裁员的，仲裁庭全部成员将由仲裁委员会主任指定。组成仲裁庭之后，仲裁机构要根据其实际组成状况及时通知当事人，严格按照法律规定，自行回避，当事人有权行使回避权[4]。

　　2．保全

　　房地产纠纷案件中的保全，其主要被分为财产保全与证据保全两种，证据保全主要指的是在进行仲裁过程当中，在获取相关证据时比较困难，或者是无法获得证据时，一方当事人可结合实际情况申请证据的保全。财产保全主要指的是仲裁机构在未做出裁决之前，一方当事人因另一方当事人的行为或其他原因，可能使裁决不能执行或难以执行的，可以申请保全。因此，财产保全也属于比较特殊的司法保护制度，有利于仲裁程序的稳步开展，最大程度上维护仲裁裁决的法律效力[5]。

　　(1）证据保全。当证据可能会被损坏或者是无法取证的状况下，当事人是可以依法申请证据保全的，并将申请通过仲裁机构提交到相应的人民法院。

　　(2）财产保全。仲裁机构在处理房地产纠纷案件过程中，为了最大程度上保障裁决生效之后能够严格执行，且尽可能减少财产损失的情况，会根据当事人所提出的具体申请，对存在争议的相关房地产经由相应法院作出查封，该查封期间通常是限制交易过户以确保裁决的可执行。

　　3. 开庭与裁决

　　房地产纠纷案件仲裁过程中，一般是需要开庭进行的。如果协议不开庭，仲裁庭可根据申请书以及其他相关材料进行裁决，仲裁不会公开进行。其次，还应当制作相应的裁决书，并由仲裁员进行签名；对裁决书持有不同意见的仲裁员，可不签名，裁决书实施之日起产生法律效力。

　　4. 撤销裁决与执行

　　仲裁案件特别是房地产纠纷案件，存在以下情况时，当事人可向当地人民法院申请撤销：没有仲裁协议；裁决结果不在协议范围之内或仲裁机构没有仲裁权的；仲裁庭的组成或仲裁程序违反法定程序的；裁决所依据的证据是伪造情况的；对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据及仲裁员在仲裁中有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。

　　当事人应当履行裁决，一方当事人逾期未履行的，另一方当事人依法向法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。

　　四、结语

　　随着社会经济的快速发展，房地产行业在快速扩张的同时，也面临着诸多问题与挑战，在对纠纷案件处理过程中，仲裁手段发挥着重要的作用，是极为重要的策略之一。随着各项制度体系的不断发展与完善，房地产仲裁程序也有效解决当前存在的问题和矛盾，不管是仲裁机构相关部门或是政府部门都应当充分意识到，在处理房地产纠纷案件过程中，虽然有着诸多优势，能够创造一定的经济效益与社会效益，但是依然存在一些需要完善的地方。因此，为了保障房地产纠纷仲裁的效率及稳定发展，就必须要积极采取更有效灵活的方法，针对当前我国房地产纠纷案的实际情况，不断地更新与发展，完善相关法律乃至各仲裁机构的规则，才能够充分发挥仲裁手段在房地产纠纷案件处理过程中的重要作用和价值。

　　参考文献

　　[1]牛军．二手房交易若干疑难问题探析——一起二手房买卖纠纷引发的法律思考[J]．仲裁研究，2018(1):76-85.
　　[2] 冯国鸿.关于仲裁审理房产中介居间合同纠纷案件中的若干法律问题的调研报告(上)[J]．仲裁研究，2017,12(1):22-23.
　　[3]王林辉．商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析(上)[J]．仲裁研究，2018,22(1):23-24.
　　[4]吴展．北京房地产中介行业的分析及发展对策研究[D]．武汉理工大学，2003.
　　[5]朱奕帆．浅谈建设施工合同的效力等相关法律问——对一起建设施工合同纠纷案件的分析[J]．法制博览，2017(5):23-25.