楼花按揭中的法律风险及防范措施

　　近年来，我国房地产市场的大热催生了大量的贷款购房者，按揭购房逐渐成为我国居民的首选购房方式。按揭一词由香港引入内地。目前我国大陆的房地产按揭实际上包括了现房按揭和楼花按揭。简单地说，楼花即指预售商品房; 楼花按揭制度就是指购房者根据商品房预售合同约定，向开发商支付部分房款，向银行贷款垫付剩余房款，从而将所购房屋抵押给银行作为取得贷款担保的一种法律行为。楼花按揭一方面降低购房门槛，刺激房屋需求，但另一方面带来诸多法律纠纷。笔者将通过探讨楼花按揭不同主体之间的法律关系及其所承担的风险，提出相应的风险防范措施。

　　一、我国楼花按揭制度的法律关系

　　我国房地产的楼花按揭制度涉及的主体主要有购房人、开发商、银行三方，包括房屋的买卖、贷款、抵押、担保等一系列民事法律行为。

　　(一) 购房人与开发商

　　购房人因购房和开发商产生了预售房屋买卖关系，购房人为买受人，开发商为出卖人。购房人与开发商签订房屋买卖合同，约定购买的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

　　(二) 购房人与银行

　　购房人与银行因支付购房款而与银行产生借贷关系和抵押担保关系。借贷关系中，银行为出借方，购房人为借款方。购房人在与开发商签订买卖合同后，银行根据购房人的申请和提供的相应资料，在审查申请人的身份、资信状况后确定是否同意借款以及相应的借款数额与年限，双方签订借款合同。借贷法律关系及时解决了购房者的资金困难问题。因为购房人要将取得产权证的房屋作为担保抵押给银行来申请贷款，因此房屋产权的转移产生了担保法律关系。房屋的抵押担保降低了银行的贷款风险，又促进了借贷关系的产生。

　　(三) 开发商与银行

　　开发商与银行之间存在合作法律关系。一方面表现为开发商与银行的回购法律关系。购房人在不能如约向银行付息时，开发商需要回购其抵押给银行的房屋。另一方面，开发商与银行、购房人存在担保关系，开发商为保证购房人清偿贷款与银行存在保证关系。

　　(四) 其他: 购房人与保险公司

　　购房人向保险公司办理保险产生了保险关系，如房屋险、信用险、寿险、履约保证险等。保险公司在发生保险范围内的事故时支付保险费用，优先偿还购房人的银行贷款。

　　二、楼花按揭中的法律风险

　　(一) 开发商导致的风险

　　1． 开发商所开发楼房由于质量原因或其他原因，无法办理房产证而无效。

　　2． 楼花按揭中，房屋作为标的物是期房而不是现房的形式。如果还款期限届满，而开发商所建房屋因质量不符合合同要求、经营不善、无法竣工等原因，导致房屋买卖合同无法履行，购房人不愿按时偿还银行贷款，这对银行贷款增大了风险。

　　3． 开发商的欺诈行为，一般表现为开发商将银行发放的贷款用于私人的资本运作或抵押，甚至携款潜逃。

　　(二) 购房人导致的风险

　　1． 购房人因意外事故、疾病等原因导致死亡、失踪，无法继续还贷供楼。

　　2． 购房人自身经济能力问题导致无力继续还贷。

　　3． 购房人因主观原因采用虚假手段骗取银行贷款。

　　三、楼花按揭的风险防范措施

　　(一) 购房者

　　1． 开放商决定了楼房的优劣程度，因此对购房者来说，选择一个信誉良好的开发商至关重要。同时，购房者应当重视房屋买卖合同中的关键问题，以便于在期房出现问题时及时维权。

　　2． 购房者对开资银行进行风险防范，包括调查该银行的资信情况、关注按揭合同的具体细节、在银行违约时及时主张自己的合法权利。

　　3． 为了避免房屋因质量、意外灾害的发生出现的损毁，为房屋购买保险。

　　(二) 开发商

　　1． 开发商应当有权行使解约权。银行为了维护自己的利益，避免与购房人发生正面冲突，就会根据先前订立的合作协议，扣取开发商保证账户中的保证金。但根据合同，开发商无法对银行提出任何抗议，所以督促购房人完成还款任务就依靠开发商完成，这在一定程度上增加了开发商的法律风险。

　　2． 在购房人提供真实有效的材料的前提下，约定银行逾期放款的违约责任。为了规避按揭贷款中存在的风险，开发商有必要在《商品房买卖合同》中就购房人买卖房屋的相关细节进行一系列约定，尤其是购房人的违约责任。

　　3． 开发商代为办理房产证，但需与购房人约定严格产权证的办理约定。为了避免在按揭贷款中承担太多不必要的风险，开发商有必要在《商品房买卖合同》中就购房人办理产权证的相关细节进行一系列严格约定，包括办证过程中应由购房人承担的费用以及在不按时缴纳该费用时应承担的违约责任。

　　(三) 银行

　　1． 加强风险监控，完善金融体系。银行的评估人员应当根据当前市价，科学评估房屋价值。严格审查购房者与开发商之间的买卖合同。

　　2． 规范按揭贷款制度和程序。对开发商应当主要审查其资信状况包括房产开发权、公司工商登记、注册资金等内容和开发项目真实性，对购房者应主要审查其资信状况包括主体资格、经济能力、财产状况、买房意图等内容。

　　3． 使合约和协议细节化、易操作化，避免购房者和开发商利用内容漏洞进行违法犯罪的行为。

　　4． 建立并完善风险转移机制，分散或转移自身风险，包括还贷的信用风险、房屋灭失减值的风险等。通过与保险业的合作使保险方与银行都可以获得各自最佳利益。另一方面则是将风险转移至开发商，确立回购关系和附连带责任保证关系。