摘 要
在我国当今房地产行业高速发展的环境，常常出现因质量问题而导致的各种安全问题；特别是一些大型房地产建设项目，因规模较大，质量要求高且时间周期较长，需要大量的建设资源投入，使得项目在建设实施中存在诸多不确定因素。如何采取科学、有效的管理方法和手段，灵活高效地解决房地产项目质量管理中遇到的各种实际问题，成为了众多房地产企业面临的难题。因此立足于房地产的实际情况，本文选取 T 房地产公司开发项目为研究对象，对该房地产公司开发项目质量管理方面的问题进行诊断和分析，目的是把控全局，继而在整个项目建设全生命周期中实现项目质量的保障，为 T 房地产公司开发项目全面开展项目建设的实施提供参考。
本文以开发项目全面质量管理为研究方向，首先对 T 房地产公司开发项目概况进行介绍，对公司开发项目质量管理进行分析，总结出 T 房地产公司开发项目出现的质量问题；然后这些质量问题进行诊断分析，利用层次分析法进一步对该公司项目的质量影响因素进行评价，找出 T 房地产公司开发项目质量问题的关键影响因素；从事前、事中、事后全过程质量管理三个维度对 T 房地产公司开发项目存在的质量影响因素，从人机料法环五个方面提出科学、合理有针对性的优化策略及建议；最后，为确保优化策略的有效实施，制定配套的保障措施，保障项目质量的预期目标的实现。
通过在 T 房地产公司开发项目质量管理中引用层次分析法对项目的全面质量管理问题因素进行诊断和优化的实践证明，人机料法环五个维度的优化对策和保障措施的建立，对 T 房地产公司开发项目质量管理的提升和改进都产生了积极的影响。由此可以对越来越追求品质的房地产质量项目管理提供积极的指导和借鉴作用。
关键词： 房地产开发项目；全面质量管理；优化对策；层次分析法。
ABSTRACT
In the environment of rapid development of real estate industry in China, various safety problems caused by quality problems often appear. In particular, some large real estate construction projects, due to their large scale, high quality requirements and long time cycle, need a large amount of construction resources investment, so there are many uncertain factors in the construction implementation of the project. How to adopt scientific and effective management methods and means to flexibly and efficiently solve various practical problems in the quality management of real estate projects has become a difficult problem faced by many real estate enterprises. So based on the actual situation of real estate, this article selects the T real estate company development project as the research object, the real estate company development projects on the issue of quality management diagnosis and analysis, the purpose is to control the global, which in turn is realized in whole life cycle of the whole project construction project quality safeguard, development project for T real estate company fully carry out the implementation of the project construction to provide the reference.
Taking total quality management of development projects as the research direction,this paper first introduces the general situation of T Real estate Company's development projects, analyzes the quality management of the company's development projects, and summarizes the quality problems of T real estate company's development projects.Then these quality problems were diagnosed and analyzed, and analytic hierarchy process (AHP) was used to further evaluate the quality influencing factors of the company's project, so as to find out the key influencing factors of the quality problems of the development project of T Real estate Company. Engaged in the three dimensions of quality management before, during and after the whole process of the quality of the development project of T Real estate company, put forward scientific, reasonable and targeted optimization strategies and Suggestions from the five aspects of man-machine material method. Finally, in order to ensure the effective implementation of the optimization strategy, the supporting safeguard measures are formulated to ensure the realization of the expected goal of project quality.
By reference in T company real estate development project quality management analytic hierarchy process (ahp) to the project of total quality management factors in the diagnosis and optimization of practice has proved that the man-machine material method of the optimization countermeasures of the five dimensions and the establishment of safeguard measures for T real estate company has promoted the development of project quality management and improvement had a positive effect.Therefore, it can provide positive guidance and reference for the real estate quality project management which pursues quality more and more.
Key words: real estate development project; Total quality management; Optimization strategy; AHP.
第一章 绪论
1.1、 研究的背景和意义。
1.1.1 、研究背景。
中国变为世界第二大经济体以来，国内的经济及金融建设更是步入快车道。
各类建设活动越来约密集。不管是国家主导的大型基建、电力、民生项目，还是企业主导的大型建筑工程，都需要合理的工程管理技能服务，促使这些经济活动能健康有序发展。尤其是建筑行业，由于资源需求大，劳动密集型高，未知因素增多，资金需求变大，质量管理问题却越来越多。最近几年，建筑企业事故发生的越来越频繁，建筑企业事故严重危害着人民的生命健康及财产安全，而这些安全事故中，因为项目质量问题导致的居多，因此如何保障项目质量的稳定高效至关重要。
房地产项目质量的好坏对人民的生命健康和财产安全有着直接的影响，房地产开发企业一定要做到对业主或消费者负责，一定要把质量和安全放在第一要素考虑，在注重企业经济利润目标的情况下，提高房地产建筑本身的质量和安全。
在以房地产质量被高度重视的社会背景下，本文以改善 T 房地产开发项目质量为研究对象，统筹分析 T 房地产开发项目出现的质量问题，细化分析问题点原因，对质量问题持续优化，加强质量控制等措施，试图从根本上提高 T 房地产开发项目质量管理与质量控制的水平，助力 T 房地产的健康稳定长久的发展。
1.1.2 、研究意义。
项目管理从提出至今被各行各业应用，尤其是房地产等建筑工程领域都在使用项目管理知识理论体系和方法论，用于解决房地产项目中遇到的各种问题，为这些问题提供重要的解决方案。而项目管理理论知识体系及方法论运用在房地产中质量管理中，“以质量求生存、以质量求信誉”也是我国国内社会普遍要求和关注的热门话题之一。本文 T 房地产公司开发项目为研究对象，对 T 房地产开发在项目质量管理方面存在的问题进行深入分析和研究，给出有针对性的、合理的优化对策，并提供有效的保障措施保障优化策略的有效实施，以提高 T 房地产开发项目的交付质量，具有重要的理论意义及现实意义。
1.2 、文献综述。
房地产项目管理属于项目管理的一种，主要是指导管理者运用系统工程的观点、理论和方法，实现对房地产项目建设全过程全方位的综合管理，形成优质产品。
房地产项目的质量管理，就是房地产企业通过制订相关的质量控制方针政策，设定质量管理的目标，依据现行相关质量标准文件，在一定的期限内，采取相应的措施，对质量有效的控制；发现质量控制隐患问题，并解决问题，使工程质量得以保障；落实质量标准，实现质量管理目标，从而使产品更好的满足人们需要。
房地产项目质量管理内容包括规划与设计阶段的质量、施工过程阶段的质量、运营与维护的质量等，这些方面都得到保证的情况下，才能更好的保证项目的质量。一般，项目质量管理主要包括事前控制、事中控制和事后控制。
项目质量管理在房地产公司项目管理中处于核心和关键地位，发挥着非常重要的作用。而项目质量管理的内容及范围又非常广泛，为了能更加严谨和科学的对 T 房地产公司项目质量管理问题进行研究和分析，通过了解国、内外在此领域先进的研究状态和研究成果是非常必要的。
1.2.1、国外研究。
在国外国家非常重视产品的质量，尤其是先进国家，已经逐步建立了一套完善的质量管理体系。自从任命认识质量管理以来，质量管理逐渐发展成为世界各国房地产企业的核心内容。质量管理体系诞生开始，质量管理向全面系统化、完整化发展。国外的许多学者在质量管理这一理论基础上，也提出了不同的管理理论。
20 世纪 40 年代，被称为“现代质量管理之父”的戴明，提出了 PDCA 循环管理理念，PDCA 质量循环管理理论在日本战后被世界认可，被用于企业的质量管理中。20 世纪 60 年代，美国费根鲍姆和约瑟夫的提出了全面质量管理理论体系，通过质量规划、质量控制、质量改进三个步骤来提高质量管理，而这一理论的提出开创了质量管理理论新时代[1]。
Robert K Hughes,samara Armed(2014)任务质量管理的关键是人的素养，因此对专业人员进行评定在项目质量管理中十分重要[2]。20 世纪 60 年代初，根据行为管理学理论，美国一些企业依赖于员工的“自我约束能力”开展了“零缺陷运动”，从这时开始企业全面质量管理的做法得到了全世界内快速的推广与发展[3]。
Rosert P.Elhott 认为人在项目施工过程中起到的管控作用非常大，他认为应该加强和完善施工企业公司的质量管理制度和质量管理体系，进一步加强对企业全体人员在质量管理的教育和培训工作，尤其是施工监理人员、质量管理人员的素质和能力培养。他认为施工监理人员和质量管理人员在施工企业的质量管理中起着非常重要的作用[4]。
Daniel L.Moody and Graeme G.Shanks 认为将建筑施工项目中的所有要素联系起来形成一股强大的项目管理的综合力量，把这股综合力量用在施工建设项目中最重要的项目质量管理上，可以为项目质量管理带来良好的收益，可以为项目质量管理提供持续的发展力量和效果的持续提升[5]。
Ka Chi Lam and S.Thoms Ng 认为质量管理是施工企业全体员工的责任，他认为应该加强对施工企业项目管理人员以及项目各类操作人员关于质量管理的宣贯和教育，通过完善企业质量管理体系及培训工作，明确和落实全员对质量管理的思想，才能全面提升质量管理的水平[6]。
Eric T.G.Wang and Jessica H.F.Chen 认为建筑施工企业项目质量管理问题是与企业的战略发展同等高度的问题，只有把项目质量管理问题放在战略的高度 ，才能建立起企业战略级高度的质量管理体系和制度，才能将关系到国际乃至人民的生命健康和财产安全的质量管理问题提升到一定的高度，才能更好的提升质量管理工作实施和落实的力度[7]。
Sabin Srivannaboom and Dragan Z.Milosevicrenwei 认为建筑施工企业在未来的发展上会遇到各种各样的问题，尤其是项目质量管理方面的问题，他们认为建筑施工企业制定一套完善的施工质量管理体系是非常有必要的，可以用以应对这些未知的质量问题，同时完善的施工质量管理体系可以使建筑施工在行业的市场竞争中有良好的且持续的发展机会[8]。
国外的质量管理研究发生的较早，目前已经相对成熟和完善，这些研究，在国、内外的建筑施工企业的质量相关的管理中产生了非常重要的影响力和借鉴意义。
【由于本篇文章为硕士论文，如需全文请点击底部下载全文链接】
1.2.2 、国内研究
1.3 、研究目标和研究内容
1.3.1 、研究目标
1.3.2 、研究内容
1.4 、研究方法和技术路线
1.4.1、 研究方法
1.4.2、 技术路线
第二章 T 房地产开发项目质量管理的现状和问题.
2.1 、T 房地产公司情况.
2.2 、T 房地产公司开发项目质量管理现状
2.2.1、 项目质量管理总体目标.
2.2.2、 项目质量管理组织体系和授权 .
2.2.3、 项目质量管理的特点和依据 .
2.2.4、 项目质量管理的措施.
2.3、 T 房地产公司开发项目质量管理的问题
2.4、 本章小结 .
第三章 T 房地产开发项目质量管理问题的诊断分析.
3.1 、诊断框架流程 .
3.2 、建立诊断评价模型
3.2.1、 质量影响因素分析
3.2.2、 诊断评价模型
3.2.3、 诊断标准.
3.3、 诊断样本数据收集
3.4 、诊断结果评价 .
3.5 、诊断结果输出 .
3.6 、本章小结 .
第四章 T 房地产开发项目质量管理问题的优化对策.
4.1、 优化思路 .
4.2、 优化分析 .
4.2.1、 关键优化因素
4.2.2、 优化预期目标
4.2.3、 质量过程优化分析
4.3 、人员管理优化 .
4.3.1、 强化质量意识教育
4.3.2、 加强员工培训管理
4.4 、机械管理优化 .
4.5 、材料管理优化 .
4.6 、方法管理优化 .
4.6.1、 加强成品保护
4.6.2 、建立完善的奖惩制度.
4.7 、本章小结 .
第五章 T 房地产开发项目质量管理优化的保障措施.
5.1 、保障体系建立 .
5.2、 保障措施 .
5.2.1、 组织管理保障措施
5.2.2、 制度保障措施
5.2.3、 技术保障措施
5.2.4 、经济保障措施
5.2.5、 信息管理保障措施
5.3、 优化实施效果 .
5.4、 本章小结 .
结 论
当前房地产行业快速发展的同时，质量管理问题却越来越多，建筑企业事故发生的越来越频繁，房地产质量问题被引起了高度重视。以上通过对 T 房地产公司开发项目质量管理的研究，从项目质量管理的总体建设目标、组织及权责流程、标准管理及现状和考核结果进行了说明，分析了项目现有存在的问题。通过搭建诊断框架流程，使用 AHP 层次分析法对质量问题的各种影响因素评价，诊断分析出影响质量的原因，明确了需重点优化的方向。在对 T 房地产公司开发项目质量管理优化对策上，落实了一整套的优化对策，包括强化质量意识教育、加强员工培训管理、加强新技能专业性培训、强化材料验收管理、加强材供应商测评、加强样板管理、加强成品保护、加强工程管理台账、建立完善的奖惩制度、加强项目档案管理等对策。在优化方案实施中，制定了一套完善的保障措施，从组织管理保障措施、技术保障措施、经济保障措施和制度保障措施几个维度设定保障措施。在优化对策及保障措施下，T 房地产公司开发项目质量管理的问题优化得到了一定的提升。在整个项目质量管理的研究中，得出以下结论：
1、注重对现状的分析，梳理现存的质量问题。对 T 房地产公司开发项目的质量影响因素进行了多角度的分析，通过拟定科学合理的项目质量标准，为项目质量管理与控制提供有效的标准支撑。
2、注重奖励机制，梳理各组织层级需求，建立科学的奖励机制。对 T 房地产公司开发项目质量影响的关键因素是科学合理的奖惩机制，才会调动全员的质量安全意识和责任心。
3、加强培训体系的搭建，加强全员综合素质的提升。对 T 房地产公司开发项目质量管理建立公司学院平台，员工随时随地加入到学习中，不断提升自己，增加公司的凝聚力的同时在一定程度上降低了员工流动率。
4、注重项目质量管理。T 房地产公司通过项目质量优化和质量各项保障等一系列的措施的实施，使得 T 房地产公司开发项目质量管理通过率有明显的提升，项目整改合格率、材料验收合格率、工序、分项工程验收通过率达到预期目标，交付质量不断提升，在激励加大的情况下，公司整体业绩和利润得到了明显提升，客户满意度和公司整体形象都得到了提升。
项目管理是一个完整性的体系工程，包括项目范围管理、项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理等等。而本文所关注的房地产公司的项目质量管理只是其中一方面，房地产公司项目管理繁琐复杂，难度大、关联方多等等，需要在项目全过程管理中加强施工前、施工阶段、施工后等各阶段的有效实施，协调管理，才能将质量管控效果做到更好。本次研究时间较短、研究能力有限，未能结合项目管理其他管理因素做深入的分析，因此，希望在以后的工作中加强学习，进一步提高这方面的综合水平。
参考文献.
