S工业物流园项目可行性研究

　　摘 要

    本文是针对 H 公司 S 工业物流园项目所撰写的商业计划书。H 公司是业务多元化的大型国有独资企业，主营业务包括房地产开发、物业管理、酒店管理、进出口贸易等。近年来，随着国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，且风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。在这种背景下，H 公司及时调整投资策略，从住宅房地产开发中抽身，进入物流地产。

　　本文根据房地产开发项目可行性研究与经济评价理论，结合国内外相关参考文献和研究资料以及自身的从业经验，对 S 工业物流园项目进行可行性研究，主要内容包括：项目的市场环境和竞争性分析、营销管理、运营管理、财务分析和风险分析等。研究的目标一方面在于为相关债权人提供项目投资信息，更有效地完成项目资金筹集；另一方面为 H 公司的 S 工业物流园项目的投资提供决策依据。

　　本文主要从以下三个方面对项目进行分析。﹙1﹚市场环境和竞争性分析。包括外部环境、市场需求和项目竞争性分析。﹙2﹚营销计划和人力资源计划。﹙3﹚财务计划。分析项目的经济效益，估算项目投入，预测项目收入，评价项目盈利能力，并进一步分析存在风险和提出规避措施。通过市场分析可知，近年来，珠海市经济运营良好，物流地产市场需求旺盛，H 公司 S 项目在当地具有较强市场竞争能力，只要加以适当的市场发展策划，注意避开项目的劣势和威胁，通过准确定位，制定营销策略，项目具有可行性。项目在实施过程中可能遇到一定的经营风险、市场风险和政策风险，但由于采取了有效的管理和一定的控制措施，这些风险是可以降低的。根据以上分析研究成果显示，S 工业物流园项目经济效益较高，风险较低，项目具有较好的市场前景和发展优势。

　　本文的研究意义体现在对整个项目开发流程和对项目融资的分析两个方面。一方面，通过分析本项目开发流程，避免了盲目性决策，做到清晰定位项目，合理安排技术，准确预算资金，加快利用企业资金，既对 S 项目的开发具有实证意义，又对同类地产开发项目具有参考意义。另一方面，通过分析本项目融资实施可行性，来探讨此类企业房地产项目融资实施模式和策略，对同类型企业房地产项目融资的实施具有借鉴意义。

　　关键词：商业计划书 物流地产 可行性研究 投资决策

    Abstract

    This article is aiming at writing a business plan for the H Company's S IndustrialLogistics Park Project. H Company is a diversified medium-sized state-owned enterprise,whose main businesses include real estate development, property management, hotelmanagement, import and export trade, etc. In recent years, with the increase of the country'smacroeconomic regulation and control over the real estate, profit margins of residentialproperties are shrinking, while risks are increasing. The real estate market investors areactively looking for a variety of new investment opportunities and even try to transform. Inthis situation, H Company adjusts its investment strategy in a timely manner: getting awayfrom the residential real estate development, and get into the logistics real estate.

　　According to the real estate development project feasibility study and economicevaluation theory, and combining with the relevant references and research data at home andabroad as well as the work experience of this author's, this article studies the feasibility of SIndustrial Logistics Park Project, whose main content includes: the analysis of the project'smarket environment and competition; market positioning and sales strategy, project operation,financial planning and evaluation, etc. The goal of this research on the one hand is to provideinvestment information to relevant creditors so that they can complete the fund procurementfor the project more effectively; while on the other hand to provide decision-making basis forH company S Industrial Logistics Park Project.

　　This article analyzes the project mainly from the following three aspects: （1） the marketenvironment and competitive analysis, including external environment, market demand andproject SWOT analysis. （2） the project operation, product positioning and marketingstrategies. （3） project investment estimation and economic benefit analysis. By analyzing theeconomic benefits of the project, including evaluating the project input and forecasting theproject revenue, further analysis of the risks can be made and prevention measures can be putforward.

　　Market analysis shows that in recent years, economic performance of the the ZHUHAImunicipal is robust, and the real estate market is in great demand. Since H Company hascompetitive strengths in the local market, therefore, as long as proper market developmentstrategy is made; weaknesses and risks are avoided; and through accurate positioning to pushout products in a phased manner, while adjusting marketing strategies timely, this project hashigh feasibility. Certainly, risks of various kinds including operational, marketing and politicalmight be met, but through effective control and management, these risks can be reduced. Thus,to sum up, S Industrial Logistics Park Project is prospective with high economic benefits,while risks are moderate.

　　The significance of this study lies in the project development process and the analysis ofproject financing. On the one hand, through the analysis of the project development process,blindness decisions can be avoided; project positioning is clear, reasonable technicalarrangement and accurate budget funds are made, and can speed up the utilization ofenterprise funds. This not only has positive significance for the development of S project, butalso has reference value to similar real estate development projects. On the other hand, byanalyzing the implementation feasibility of this project financing, the financingimplementation models and strategies of the similar kinds of real estate projects are discussed,which can also be referenced by similar real estate projects.

　　Keywords: business plan; logistics real estate; feasibility study; investment decision-making
 

　　目 录

　　摘要

　　ABSTRACT

　　目  录

　　第一章  绪  论

　　1.1  选题的背景和意义

　　1.2  相关理论及研究综述

　　1.2.1  物流地产的内涵

　　1.2.2  国内外物流地产的研究现状

　　1.3  研究的主要内容和方法

　　1.3.1  研究的主要内容

　　1.3.2  研究的方法

　　第二章  项目概述

　　2.1  H 公司概况

　　2.2  项目所在地概况

　　2.2.1  经济概况

　　2.2.2  功能板块

　　2.2.3  经济区划分

　　2.2.4  区域现状及规划

　　2.2.5  对外交通

　　2.3  项目建设的意义及必要性

　　2.3.1  符合国家战略产业的发展规划和产业政策

　　2.3.2  符合珠江三角洲地区改革发展规划

　　2.3.3  符合由传统物流业向高端现代物流业转型需要

　　2.3.4  符合高栏港产业定位和发展战略

　　2.3.5  项目具有较好的投资前景

　　2.4  项目的规划及建设内容

　　2.5  项目实施进度计划

　　2.6  本章小结

　　第三章  项目市场环境分析

　　3.1  宏观市场需求分析

　　3.2  服务区域市场需求分析

　　3.3  企业业务外包意向分析

　　3.4  竞争对手分析

　　3.5  本章小结

　　第四章  项目营销管理

　　4.1  营销目标

　　4.2  营销的总体战略

　　4.2.1  品牌营销战略

　　4.2.2  差异化战略

　　4.2.3  合作战略

　　4.2.4  信息化战略

　　4.3  营销策略

　　4.3.1  定制营销策略

　　4.3.2  机动营销策略

　　4.4  营销活动

　　4.4.1  招商准备

　　4.4.2  招商方式

　　4.4.3  招商活动

　　4.5  本章小结

　　第五章  项目运营管理

　　5.1  组织架构

　　5.2  人员招聘

　　5.2.1  人员招聘基本原则

　　5.2.2  人员招聘流程

　　5.3  人员培训

　　5.4  人员薪酬福利

　　5.4.1  分配原则

　　5.4.2  工资构成及发放办法

　　5.5  本章小结

　　第六章  项目财务分析

　　6.1  投融资计划

　　6.1.1  投资估算

　　6.1.2  资金来源

　　6.1.3  融资及还款计划

　　6.2  经营预测

　　6.2.1  收入预测

　　6.2.2  成本及费用支出预测

　　6.2.3  损益表及现金流量表编制

　　6.3  财务效益分析

　　6.3.1  财务净现值

　　6.3.2  内部收益率

　　6.3.3  投资回收期

　　6.4  本章小结

　　第七章  项目风险分析

　　7.1  财务敏感性分析

　　7.2  风险定性分析

　　7.2.1  政策风险

　　7.2.2  市场风险

　　7.2.3  成本风险

　　7.2.4  融资风险

　　7.2.5  技术风险

　　7.3  本章小结

　　结  论

　　参考文献

　　致    谢