房地产企业责任缺失及其强化措施（本科）

　　题目：房地产企业责任缺失及其强化措施

　　目录
　　
　　摘要（详见正文）
　　
　　第1章 房地产企业社会责任及其重要性
　　1.1 房地产企业社会责任的定义
　　1.2 房地产企业社会责任内容 
　　1.3 房地产企业履行社会责任的重要性 
　　
　　第2章 房地产企业责任缺失表现形式及造成社会问题
　　2.1 高房价 
　　2.2 房地产企业对购房者缺乏诚信 
　　2.3 住房质量问题
　　2.4 房企内部劳动关系不协调 
　　2.5 环境污染 
　　2.6 纳税与财富不成比例、对公益事业不积极
　　
　　第3章 房地产企业责任缺失产生的原因分析 
　　
　　第4章 社会的积极对应情况及不足分析 
　　
　　第5章 强化房地产企业社会责任的对策性建议
　　
　　第6章  结论    
　　
　　致    谢   
　　
　　参考文献
　　

　　以下是论文正文
 

　　摘要：目前，房地产企业在快速发展的过程中所引发的一系列社会问题，引起社会各 界对房地产企业承担社会责任问题的广泛关注。本文主要根据这一社会现象，以民众的角度为出发点，针对房地产企业社会责任缺失的表现形式以及产生的原因进行解析，并强调进行房企社会责任强化的必要性。对目前社会的积极对应情况及不足部分进行分析，经过整理，针对漏洞部分提出强化房地产企业社会责任的对策性建议。  
　　
　　关键词：房地产企业; 社会责任; 问题; 缺失; 对策;                                                        
　　
　　第1章 房地产企业社会责任及其重要性 
　　
　　1.1 房地产企业社会责任的定义 
　　
　　“房地产企业社会责任”是指，房地产企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。 
　　
　　1.2 房地产企业社会责任内容 
　　
　　1.2.1 对购房者的社会责任  房地产企业是通过向购房者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织，企业为购房者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务，满足购房者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对购房者的主要责任集中体现在对购房者权益的维护。如果企业侵犯了购房者的权利，使购房者的利益受到损害，企业的行为就是不负社会责任的行为。
　　
　　1.2.2 对企业人的社会责任  房地产企业在生产经营活动中使用员工的同时，要肩负保护劳动者人身安全，身体健康，培养和提高员工政治、文化、技术等多方面素质，保护劳动者合法权益等责任；这就要求企业创造良好的工作环境，提供合理的工作报酬和适当的工作保障，重视工作的安全性。  对股东而言，要及时报告企业的财务状况；创造更多的利润，使股息优厚，保障股东投资安全。 
　　
　　1.2.3 对环境的社会责任     伴随着房地产企业一个个项目进行的同时，许多社会问题也呈现在了人们的眼前：社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。保护生态环境成为房地产企业应尽的义务和正确的战略抉择，履行对环境的责任，是开发商不可推卸的。房地产企业必须树立人与环境和谐的价值观，努力做到尊重自然、爱护 自然，合理地利用自然资源，减少项目开发过程中的资源、能源消耗；减少排放，妥善处理有害废弃物 (垃圾、污水等)；开发和使用绿色环保节能新技术。 
　　
　　1.2.4 对社会发展的社会责任  企业与社会有着千丝万缕的联系，企业的生存与发展不仅需要社会为其提供各种资源，还需要社会为其创造一个公平公正和运行有序的市场环境。既然社会赋予了企业发展所需要的条件，那么当企业有了发展也理应回报社会才对。尤其作为改革开放受益者的房地产企业，要增强感恩意识，倾情回报社会，主动履行“企业公民”的责任，支持社会公益事业，做消除贫困、先富帮后富和实现共同富裕的促进者。在发生重大自然灾害和突发事件的情况下，应当提供力所能及的财力、物力、人力等方面的支持和援助。 
　　
　　1.3 房地产企业履行社会责任的重要性 
　　
　　1、房地产企业承担社会责任，是社会经济发展的需要。  我国的房地产业随着国民经济的飞速发展，已经逐渐成为国民经济和地方经济的主要支柱性产业，不仅极大地缓解了广大居民的住房紧张问题，提高了我国的经济发展水平，而且对于我国其他行业发展的影响和带动作用也是日益明显。因此，我国的房地产企业必须考虑企业的决策和行为对社会的影响，率先履行社会责任。 
　　
　　2、房地产企业承担社会责任，是企业自身长远发展的需要。  企业承担了社会责任，自然就会提升其信用等级．同时其公众形象也会深得民心，进而一方面会使企业很容易吸引社会上优秀的人才走进企业，成为企业的骨干力量；另一方面，会使潜存的购房者很愿意并放心地去购买企业销售的商品房。销售是企业的主要资金来源，尤其是在金融危机的特殊经济环境下，销售可以说是企业的命脉，拥有了顾客，企业就能生存。承担社会责任对于上市的房地产企业来说意义更是重大。那些承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选．因为他们相信这样的企业风险会更低，成长性好，所以就愿意购买并长期持有，这样一来就会带动股票的价格上涨和股票价值上升，从而使得企业获取了长远的利润，增加了股东权益。
　　
　　3、房地产企业承担社会责任，是行业发展的需要。  我国房地产行业发展至今相对来说时间较短．与之相应的一些法律法规、监督监管机制等还不健全，这使得某些房地产企业为了获得眼前利益而做出宣传虚假广告、生产和销售质量不合格的房屋、销售的商品房价格不合理、拖欠农民工工资、污水及建筑垃圾处理不符合规定等不负责任的行为。在追求利润最大化时不惜牺牲利益相关者的利益，不但是损毁了企业形象，同时也损毁了整个行业形象，这些都不利于房地产行业的良性发展。虽说企业追求利润也是承担社会的经济责任．但同时也应积极维护房地产市场稳定而有序的发展，这样有助于提升行业形象，推动房地产行业持续稳定地发展。 
　　
　　第2章 房地产企业责任缺失表现形式及造成社会问题 
　　
　　分析房地产业承担社会责任不仅是企业伦理和社会道德的要求，更是市场经济发展的必然，实践证明只有那些在市场上具有良好道德操守的房地产企业，才能得到社会认可并在竞争中立于不败之地。但是从以下几个方面可以看出，当前房地产业中的有些企业对承担社会责任在认识上还存在不少差距，在行动上甚至见利忘义逃避社会责任。 
　　
　　2.1 高房价 
　　
　　在我国的住房领域 ,房地产业发展和提高人民居住生活水平 ,一直是一对难解的矛盾。要害就在于 ,长期以来我们把房地产拉动经济发展 ,放在了超过民生的头等位置。例如 ,把房地产业定为支柱产业。由于对房地产业缺乏合理的定义 ,致使 “支柱产业”及其有关的扶持政策 ,主要被 “房地产开发经营业”所独享 ,造就大量超级地产富豪群体产生,而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前 “望楼兴叹”。   构成现行我国房地产业主体的房地产开发企业 ,它们的盈利和成长 ,并不是建立在为社会提供 “质优价廉”的服务基础上。恰恰相反,它们中不少是利用现行土地制度和政策的漏洞获得暴富,依靠让公众不堪重负的“高房价”来支撑自身发展。并且 ,为了维持自身的高利润 , 对各种可能替代开发商功能的尝试和努力 ,竭尽打击和抑制。这样的产业发展 ,实际上就建立在有可能损害民生的基础上了。
　　
　　2.1.1 高房价的界定 
　　
　　“高房价”指的是在投机行为作用下出现的脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬的房地产价格。从理论上讲，房地产的价格应取决于房地产的收益与效用。可是当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，甚至会产生房地产泡沫。  近几年来，我国住房价格持续攀升，逐渐超出了普通居民的购买能力。下表是1996年至2008年全国房价收入比情况：【图2-1】

　　
　　“房价收入比”是衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间关系的综合指标，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。从上图可以看出：1997年—2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，全国房价收入比保持着一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2008年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达历史最高水平。  按照国际标准，房价和居民家庭年收入比值一般在3～6之间，而我国2004年以户均75平方米计算的比值就达8.2，按户均100平方米计算为10.9。而在北京、上海等几个房价高的城市中，这一比例更是在12以上，远超过了国际标准。2005年全国70个大中城市房屋售价的增长率为7.6％，2006年全国的增长率为5.5％，使房价收入比值继续扩大。 
　　
　　2.1.2 高房价引发的社会问题及分析
　　
　　1、过高的房价会剥夺普通居民的购买能力  抑制自住型需求，使得市场中所剩的都是投资的“理财型需求”。结果是不但不能带来房地产的繁荣，反而容易形成泡沫和波动的风险。
　　
　　2、随着房价走高，炒房现象也随之产生。  炒房一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。其中“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌，最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格，无形使房价严重背离它的真实价值，也易催生房产泡沫和金融风险。
　　
　　3、高房价不利于刺激消费和拉动内需。  较高的房价使得广大民众沦为房奴，个人可支配收入不断下降，也增加了人们的预防性储蓄需求，这些因素都会严重阻碍消费和内需的启动。金融危机已经使得我国依靠外需的增长模式面临挑战，如果房价继续长期不断的上涨，会给本已萎靡的内需雪上加霜。 
　　
　　4、高房价加剧了社会分化趋势。  住房消费已成为贫富分化最集中、最突出的领域。就如2009年福布斯中国富豪榜上显示，一半左右上榜富豪的主业为房地产。随着房价不断涨升，居住地域和居住水平出现明显分化，“富人区”和“穷人区”现象在我国一些大城市表现得越来越明显，房产成为一个人身份、地位、财富的重要象征，畸高的房价正在使富人和穷人之间形成一道巨大的裂痕。     
　　
　　开发企业追求利润最大化的行为无可厚非。但是,当民生与经济发展发生冲突的时候，应该以能不能提高民生水平，作为经济发展甄选的基本原则。从高房价引发的诸多社会问题中可以看到，过快上涨的房价，必将是国家对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓认为房地产企业社会责任缺失的主要理由。 
　　
　　2.2 房地产企业对购房者缺乏诚信 
　　
　　陕西省消协投诉监督部部长张正佑说：“诚信是市场经济的灵魂，市场经济在一定程度上是一种信用经济”。但是近些年来我国经济活动中不讲信用、违规、违约、违法现象呈现出有增无减的态势。这其中又以房地产市场领域表现较为突出。房地产企业利用其“卖方市场”的优势地位，对购房者施行信息垄断缺乏诚信，其中的主要表现方式有：  1、开发建设时违法违规  在开发建设房地产时，房地产企业违法违规现象时有发生。包括：未依法办理立项、计划、用地、规划、建设、销售手续；未办理规划手续或擅自变更规划设计方案；未取得开工许可擅自开工建设；未取得预售许可擅自预售商品房；未经验收或验收不合格就擅自交付使用等。  2、商品房销售面积“短斤缺两”行为  这是目前消费者反映突出的问题之一。有的房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊，或将分摊的公共面积再次出租或出售；有的是预售时违规进行面积计算，在面积测量计算中弄虚作假；有的在合同中不按规定表明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。这些因素都造成了大量“短斤缺两”现象。 3、房地产中介活动中的违法违规行为。  发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；以假出租、出售等方式骗取中介费；出具不实的房地产估价报告，伪造、涂改、转让房地产中介注册、资格证。 4、 发布虚假和不规范广告  房地产开发商发布虚假和不规范广告，直接导致购房人上当受骗，这是大量纠纷产生的源头。一些公司不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布广告，或承诺与实际不符或无法兑现的内容；有的甚至盗用其他项目预售许可证进行广告宣传。  对于消费者来讲，和一个以诚信为本的企业打交道，才可以明明白白的购放心房，免去不该有的麻烦和纠纷。只有“言必行、行必果”，才能在市场上占有一席之地。从企业角度讲，诚信是检验企业外部形象、社会公信力和市场认知度的重要标尺。日趋完善的社会机制和日益规范的经济运作“游戏规则”，使诚信成为企业的立身之本。 
　　
　　综上所述，中国房地产市场的信用危机已经到了严重的程度，如果不加以控制和解决，将直接影响到我国经济和社会的和谐、稳定与发展。因此，作为经营不动产行业，讲诚信则更有重要意义，建立“诚信楼市”是房产市场当务之急。 
　　
　　2.3 住房质量问题 
　　
　　2.3.1 房屋质量事故频发  下表为2009年全国消费者组织受理的商品房投诉情况： 【图2-2】 

　　
　　图上可以看出，全国消费者组织共受理质量投诉7916件，占全年房产投诉总量的52.7%。可见，质量问题仍然是房产投诉的焦点。  2009年6月，5岁半的女童小叮当在北京纳帕溪谷的家中玩耍时，因壁炉大理石装饰板坍塌被砸身亡。事发3个月后，直到有媒体报道，开发商才发出了迟来的道歉。原来，沉重的壁炉竟然是用胶水粘在石膏板上。  同年8月底，北京首个限价房项目旗胜家园被曝存在质量问题，有业主家的阳台墙用手一抹就成粉末；而根据最近的信息，经过一周左右时间的排查，瑞旗家园入户154户，检查出25户阳台隔断板栏板存在质量问题。相关负责人表示，约有500户可能存在潜在的质量问题。  从上海“楼脆脆”到成都的“墙歪歪”、从北京的“墙脆脆”到别墅“胶水门”，近两年以来，房价一路走猛的同时，一系列有关房屋质量问题的报道不断涌现出来。原本就口碑欠佳的房地产开发商企业更是成了众矢之的。
　　
　　2.3.2 房屋质量问题引发的社会问题分析
　　
　　1、购房者对房屋质量的质疑  回想2009年发生在上海的“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故，以及各地不断传来的“楼薄薄”、“楼脆脆”、“楼歪歪”等新闻，如此多的房屋出现质量问题，这让老百姓不寒而栗。购房者对于国内商品房建筑质量产生了普遍怀疑，在新浪网开展的一项相关调查中，有超过77%的人表示“严重怀疑目前的建筑质量”。  房屋质量得不到保证，不仅直接损害了业主的权益，也间接导致了一场社会信任危机，更是让购房者对房屋质量保证失去了信心。
　　
　　2、房地产企业推卸责任引起民愤  “胶水门”的悲剧发生3个月后，除事发后的那封慰问信外，物业和开发商并无丝毫道歉表示，更不用说赔偿；开发商法律顾问称，在责任鉴定未出来之前不能道歉，否则会损害到公司的声誉。直至该事件被相关媒体报道，迫于压力，开发商方面才对此事件作出了回应，向事故家属表示道歉，赔偿了人民币200万元作为精神抚慰。  尽管此次事件带有一定的极端性，但是其中反映出的很多问题却具有普遍性。经过总结不难发现，每当有房屋质量问题见诸媒体时，基本上伴随而来的都是开发商的拖延、推诿、沉默、避重就轻。  对于房地产企业的这种不负责行为，购房者表现出深恶痛绝。不少民众多次通过互联网等媒介揭示出房地产企业推卸责任的丑恶言行，并结合媒体的力量对其进行申讨。同时也为其他房地产企业敲响警钟。可见，房地产企业忽视社会责任的行为，越来越不得人心，如若继续视百姓的利益于不顾，必将与可持续发展原则相悖，直至消亡。
　　
　　3、房屋质量问题背后的“人为”因素  在莲花河畔景苑倒塌之后，从公开的事故原因调查信息判断，楼房两侧同时高堆土和挖基坑是主因，但目前还流传的解释有“偷工减料说”、“地基不牢说”、“河畔高楼不宜说”、“防汛墙影响说”等等，不论是哪种说法，矛头似乎都指向了下面的地基和基础问题。然而，地基和基础只是楼房倒塌的表层原因，实质是“人祸’而非“天灾”。顺着“人祸”的思路探究，于是发现，营业执照过期、政府人员参股、土地批复有问题，等一系列深层次的“人”的问题逐渐浮出水面，透过一层层烟霭，我们看到的是闵行区梅陇镇政府相关部门和人员在行政执法上存在的问题。  我们从这次倒楼事件中看到，房地产行业没倒在房改初期600元一平方米的瓦房年代，没倒在“包工头”把持建筑队伍的十年前，没倒在土地价格由政府划拨的零地价年代，没倒在建筑材料五大三粗的大跃进年代，而是倒在了规划、贷款、施工许可、招投标、资质管理、工程监理的多环节腐败上，如果不改变这种现状，那么倒掉的将不仅仅是某一幢楼，抽离的或许将是楼市公平的梁，撼动的是楼市的民生基石。
　　
　　2.4 房企内部劳动关系不协调 
　　
　　有些房地产企业缺乏对职工的责任意识，片面追求利润的最大化，侵害职工的合法权益。其主要表现是：  1、劳动报酬达不到标准。 2、社会保障不到位。  3、侵犯人身权利及人格尊严。 4、拖欠员工工资。 
　　
　　2.5 环境污染 
　　
　　2009年由中国环境文化促进会发布的“环保民生指数”表明，环境污染已经对公众的“衣、食、住、行”等各方面都产生了严重的影响，其中39.7%的公众担忧装修涂料安全。目前，我国房地产企业在资源和环境方面存在的问题主要是：  1、缺少资源和环境意识。有些房地产开发企业不按国家有关节能和环保要求进行房屋开发，为了追逐利益的最大化，不惜破坏资源、污染环境、危机生态。  2、不经评估滥上项目。有些浪费资源和污染环境的房地产项目根本没有经过评估论证就上马，造成事实后在采取各种手段打通“关节”，有的甚至被查封后仍然强行施工。 3、房地产业的超常规发展，不仅透支了市场上的未来消费，也透支了资源和环境的消耗，带来经济和产业增长的不可持续性，甚至还可能带来难以预测的颠覆性、破坏性后果。 
　　
　　2.6 纳税与财富不成比例、对公益事业不积极 
　　
　　近几年，房地产业已成为崛起速度最快、产生亿万富翁最多的暴利行业。据权威机构的调查数据显示，房地产业是十大暴利行业之首。在各类宏观调控政策之后，房价依然猛涨，可在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”。由于依法纳税意识淡薄。一些房地产企业甚至选择了种种逃税漏税的对策，其中既有少报营业收入、少报税前利润、虚增成本的惯用手法，也有利用对新开业企业予以扶持的税收优惠政策，每隔两至三年重新注册一家新企业的伎俩。 对公益事业缺少热心。尽管少数房地产企业在社会公益事业方面的贡献得到民众的称赞，但总体上房地产企业还没有养成参与社会公益事业的习惯，有的是把社会公益事业视为家在企业头上的额外负担，缺少回报社会的爱心，对社会公益事业不管不问。  所有这些都表明，房地产企业承担社会的责任还有很长的路要走。而且当我们进一步去深究这些问题产生的原因时，还会发现房地产企业社会责任缺失不仅有着经济层面的原因，也有政治、文化、社会层面的原因。扭转这种状况仍需要做出长期加持不懈的努力。下面将进行深一步研究。                                                       
　　
　　第3章 房地产企业责任缺失产生的原因分析 
　　
　　3.1 房地产企业追求暴利的资本本性 
　　
　　3.1.1 导致房价的快速上涨      房地产企业追求暴利的资本本性是导致房价快速上涨的主导因素。房地产开发企业在房价上涨的过程中,为了追求利润最大化,采取各种不合理的手段促使房价加速上涨。虽然, 房价的涨幅,并不是开发企业可以完全决定的, 但是房地产企业并没有考虑到消费者、投资人的利益，而是采取信息垄断、欺骗等方式促使房价进一步上涨 。  企业利益至上，作为市场微观主体的企业是理性的，其目的就是追求利润的最大化。但是企业的利益包括短期利益(即利润最大化)和长期利益(即以利润为基础下的持续发展)。在企业发展的早期阶段，企业为了生存，只考虑到企业的短期利益，会不择手段的追求利润的最大化。但是从长远发展来看，以利润为基础下的持续发展才是房地产企业的生存之道。
　　
　　3.1.2 导致住房质量问题  为何现在的房屋价格水涨船高，而房屋质量却仍令人担忧呢？从2007年开始，许多城市相继出台了《住宅工程分户验收管理(暂行)办法》，决定将住宅工程的质量验收由原来的整栋楼抽检变为一户一验。面对如此严格的检验，为何房屋还频频出现质量问题呢？其主导因素还是房地产企业追求暴利的资本本性。具体归结于： 1、开发商企业追求暴利  实施多年的预售房制度助长了开发商“重销售、轻质量”的“恶习”。 根据山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会的统计，近年来，在涉及房产质量的案件中，预售房案件所占的比例高达80%以上。对于开发商而言，房子尚未盖完就已经收到了房款，不必再过多担心市场销售的风险，因而在房屋建设质量管理方面的责任压力明显减少了。  2、施工方企业追求暴利  近年来，我国商品房建设领域一直是一个卖方市场，主动权掌握在开发商手中，建筑施工方往往只能不断压低利润甚至大量垫资才能承揽到工程。因此现行建设管理中逐渐形成“层层转包、分包，层层剥皮”的恶性链条，使得“偷工减料、以次充好”的情况屡屡发生，给房屋质量埋下隐患。 
　　
　　3.2 消费者的弱势地位 
　　
　　从房地产企业的生产来看，关于企业产品——房屋楼盘的信息，在生产者和消费者之间是不对称的，消费者相对属于弱势群体，开发商对自己开发的楼盘的质量、成本、能提供的物业服务以及自身存在的问题等方面的信息十分清楚，而购买者基本处于信息劣势。房地产企业在房屋信息上占有优势，往往会产生弄断某些真实信息的动机，有的通过扩大或夸张售房广告，隐瞒产品关键不良信息，甚至发布虚假光信息误导消费者的选择决策。  每当房屋出现质量问题时，除非预售购买的房屋存在威胁生命安全的结构性质量问题（类似莲花河畔景苑倒塌），一般的质量问题往往只能等开发商维修。而假如开发商建造的房屋与先前许诺不同，购房者更是因为无法举证而难以退房并获得赔偿。当开发企业预售资金没有有效监管而被转移时，购房者更是“求告无门”。  基于以上现状，行业出台更加规范的政策，以及监管措施的严格执行，改变消费者的弱势地位乃是当务之急。 
　　
　　3.3 政府对房地产企业社会责任监督懈怠 
　　
　　由于房地产业对推动地方经济发展具有很大作用，房地产企业是地方税收的重要来源，在政府的经济发展目标驱动和服务型政府定位的条件下，政府与房地产企业实质上是利益共同体。因而，政府管理部门往往只注重房地产企业的利润和税收，而忽视对企业行为的监督。而且政府官员的任期有限，造成许多地方政府大多数只注重眼前的经济利益，而没有考虑长远的发展问题。在这种状况下，政府就会以尊重企业经营自主权为借口，对房地产企业社会责任的履行情况监督不严。    
　　
　　由于政府相关职能部门有法不依、执法不严，没有认真履行自己的监管职责，对违背社会责任的行为“不监不管”，使房地产企业的不法行为无法受到有效的惩戒，或者说受到的惩罚不足以对企业产生警戒和约束作用。这样的执法不严，一方面，使民众对房地产企业产生了普遍的不信任情绪，对那些诚信的企业也造成伤害，不利于房地产市场的健康发展；另一方面，助长了房地产企业逃避、对抗法律的侥幸心理，使企业的社会责任意识更加难以培育和强化。  
　　
　　3.4 相关法律法规不健全 
　　
　　在中国经济体制转轨过程中，许多规范企业社会责任的法律法规滞后于经济发展的需要。至今，我国仍没有一部专门的法律对企业的社会责任作出系统规定，这使企业社会责任缺乏系统的法律约束和保障。目前，我国相关的立法对于企业社会责任还没能有效地作出具体的规范，关于企业社会责任的规定只是散见于个别法律法规和行政性文件中。房地产企业在履行社会责任时，须参照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国环境保护法》等执行，这就使企业既增加了遵守法律的成本，又不能对其行为进行有效的制约。 
　　
　　例如：最近倒塌的“莲花河畔景苑”的业主，他们不仅要承受房屋倒塌的痛苦，还必须继续履行向银行还贷的义务。银行振振有辞地说，房屋倒塌不影响购房者与银行之间的协议，合同继续有效。更甚的是，有“专家”提出，如果所购房作为抵押品不存在，购房者需要提供别的抵押品，追索购房者的其他财产，购房者损失加倍。 
　　
　　无论是开发商，还是倒塌楼房涉及的银行，提出的依据都是合同法。设想一下，如果在合同之中约定，出现类似倒塌楼房的情况，能够豁免消费者的义务，开发商与质量监管部门必须加倍赔偿消费者的损失，同时必须承担消费者的精神损失费，还有哪家开发商敢无视消费者的权益，还有哪个产品监管部门敢伸手要钱大盖公章？这是提前把关的含义:不是多盖公章，而是建立公平的法律体系，进行严格执法，毕竟法律救济是最后的途径。                                                         
　　
　　第4章 社会的积极对应情况及不足分析 
　　
　　4.1 国家相关积极政策及不足 
　　
　　4.1.1 遏制高房价
　　
　　1、抑制高房价的相关政策  为抑制房地产价格上涨过快的趋势，我国政府先后出台了一系列措施。从2005年的“稳定住房价格”、2006年“控制住房价格过快上涨”、2007年“抑制房地产价格过快上涨”到2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”专家认为，从“抑制”到“遏制”，国家房地产调控政策的措辞一再加强，显示出城市房价过快上涨问题，已经引起国务院高度重视。
　　
　　2、政策实施带来积极效应     上述政策的实施，对于遏制房地产价格上涨过快的现象，是非常行之有效的。如 2009 年12月17日财政部等五部委出手打击开发商囤地炒地的政策出台，是对房地产开发商当头一棒。因为，该政策将开发商拿地的首付款比例提高至五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。看上去该政策的出台仅是增加了房地产开发商的营运成本和资金压力、减小房地产商囤地的机率及增长住房供应，但是最为核心的问题是让房地产开发商承担购买土地时的风险。五部委的文件出台，对房地产开发商进入土地市场有严格的资金约束，不仅资金实力不足的企业不能进入该市场，“空手套白狼”不容易，而且进入土地市场要承担风险。面对房地产市场巨大的不确定性或高风险，五部委的政策会完全改变房地产商对住房市场的风险预期，同时，让购买的土地尽快成为住房进入市场，增加住房供给。这些对房地产市场的影响是巨大的。
　　
　　3、政策的不足   “ 国四台”的出台，尽管是一个综合性的决议，分别从增加中低价位的住房供给、强调自住消费、加强保障性住房投入及房地产市场监管上入手来遏制高房价。但是，其政策内容让市场还是以为政府不会对房地产市场进行太大的调整。这是因为，在房地产投资与消费不进行严格区分的时候，如果以投资为主导的市场，住房市场增加供给再大，都无济无事，投资者同样可以炒作中小套型的住房。而保障性住房的增加，所涉及的占 比人群很小。特别是在这个文件中仍然保持所谓“ 改善性住房”，更是让投资者松一口气，认为政府的房地产政策，对于当前高房价不会动真格的。只要允许房地产投资，特别是允许投资者享受购买住房的优惠政策，投资者岂能不千方百计地进入房地产市场？而投资者盛行的市场，遏制高房价只能是一句空话。 
　　
　　据央行与银监会规定，二套房贷款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按有关规定执行。各商业银行将申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。但是距某银行经理表示：“这个规定中，二套房首付四成可以说是一项硬性指标，去哪家银行办理都不可能变动，但利率这一块一直比较灵活，不是死规定，各个银行往往根据自身与客户的情况，区别对待。”同时他还称，规定中家庭人均住房面积低于当地平均水平申请二套房贷，可享受首套自住房贷款优惠的政策，给了银行和客户打擦边球的机会，因为银行很难查清楚贷款人的房子是几个人住，就算知道，只要是资质没有问题，银行往往也会按首套房给予贷款优惠。
　　
　　4.1.2 保障住房质量 
　　
　　1、关于房屋质量问题的相关政策  为维护购房者的权益，解决房屋质量问题纠纷，建设部《建设工程质量保修办法》规定：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》要求，开发企业在房屋销售合同中应明确因住房质量原因所产生的退房和保修的具体内容，以及保修赔偿方式等相关条款。如果保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。
　　
　　2、政策的不足  行政处罚力度不够，《建筑法》、《建设工程质量管理条例》对工程建设各方的违法违规行为给予的行政处罚力度，尤其是罚款力度还不够，尚不足以使被处罚者引以为戒、下不为例。针对建设单位、施工单位、监理单位等的违法违规行为，政府建设主管部门依据 《建设工程质量管理条例》多采取罚款的措施以示惩戒，但罚款的数额相对于被处罚者的利润回报，尤其是开发商的丰厚利润回报而言，可谓九牛一毛，触及不到他们的真正利益。  一系列房屋质量问题的事件，留给社会的不应仅是业主的抱怨和责难，也不应仅是开发商的自我救赎，而更多的应是政府反思如何从根源上避免重蹈覆辙，真正维护广大业主的住宅权益，最有效的药方莫过于出台有利的政策，规范住宅市场，保障住房质量，让购房者对住房质量恢复信心。 
　　
　　4.2 成立消费者协会 
　　
　　中国消费者协会、中国房地产业协会联合发起设立了中国房地产业诚信建设金，三年来在诚信建设金的支持下，中国消费者协会会同中国房地产协会及有关单位，在全国范围内开展房地产业消费状况调查，加强对消费者选购商品房进行指导，征集、评选在房地产市场诚信建设中的典型人物和事件，支持消费者起诉商品房消费纠纷案件，并为建立商品房市场诚信建设和消费者满意度评价体系做了很多探索工作。在维护房地产市场正常秩序，保护消费者合法权益，促进房地产业的发展方面发挥了重要的作用。 
　　
　　4.3 购房者积极维护自身权益 
　　
　　1、以“团购”方式改善其弱势地位。  最近搜房网做了一次关于“团购”的问卷调查，一周内共收到8796份问卷，市场反响热烈。从调查中看，71%调查者明确表示愿意参加团购，28%密切关切进展，仅仅有1%表示不参加。一般来说，团购首先需要有二十位左右的潜在购房者，大家碰头聚会之后选出组织者，讨论每个人关注的问题，最后将问题整理起来，并讨论是否聘请律师；最后签署一份委托书。此时可能需要先与开发商接洽，了解对方是否接受团购。如果开发商愿意接受团购谈判，接下来的团购会议往往有律师出席。“团购”聚集了集体的智慧和力量，争取和保护了购房者的合法权益。  虽然“团购”方式改善了购房者的弱势地位。然而，“团购”毕竟是在房地产市场不规范的条件下形成的消费群“自我保护”模式，随着今后房地产市场及相关法律法规 的不断完善，由于不同购房者对住宅产品的要求千差万别，团购的沟通、组织成本相对于优惠、条款收益来说会越来越大。而且当开发商不肯合作时，“团购”便失去了意义。 2、购房时聘请律师  由于购房者往往欠缺法律知识，一些不良开发商就趁机在购房合同及格式条款上“做手脚”。因此，目前约有5%的购房者会在买房签合同时聘请律师，既有利于维护房地产市场的正常秩序又保护了业主的合法权益。 3、向消费者协会投诉  在遇到房产纠纷时，购房者维权意识不断加强。据统计，在遇到纠纷时向消费者协会投诉的购房者人数明显呈现出上升趋势，说明购房者的自我保护意识进一步得到强化。  但是，一些购房者为维护自身利益而给相关部门施加压力，在诉讼前或诉讼过程中组织购房者采取集体静坐、堵路、越级上访等不理性行为。不仅不能解决根本性问题，而且还给广大购房者在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响。 
　　
　　4.4 部分房地产骨干企业的积极应对 
　　
　　一批房地产骨干企业以身作则，自觉抵制市场经营活动中的不良行为。2006年9月27日，以“诚信、品牌与社会责任”为主题的中国房地产诚信建设会议在杭州召开。中国第一笔用于奖励和表彰房地产诚信企业的基金正式设立并启动，上海中凯企业集团，无锡润地房地产投资集团，山东九巨龙房地产开发集团分别捐赠300万，50万，69.27万元资金。在那次会上，全国155家房地产企业共同举行了履行社会责任的鲜明旗帜。与此同时，江西省众多大型房地产开发企业和中介企业向全省同行发出十条倡议，把控制房价过快上长，确保市场健康有序发展作为自己的责任。由成都市住宅与房地产产业协会发起，当地52家房地产开发企业联名签署了《房地产开发企业规范交易行为诚信承诺书》。  在节能降耗和环保方面，优秀地产企业万科也早就树立了榜样，很早就成立了自己的研发机构，研究新型节能材料，在万科看来，搞湿地能打造一个生态链。中国东部城市缺水，西部城市更缺水，如果以人工湖蓄水，水就不可避免的蒸发。而湿地可以栽种很多水生植物，其蒸发量仅是湖地蒸发量的1/4。同时湿地水量的补充将更多依靠自然降水，而并非人工补水。这其实就是万科对社会负责任的一种表现。 
　　
　　4.5 新闻媒体在企业社会责任中积极引导及不足     
　　
　　近年来，新闻媒体在强化房地产企业履行社会责任方面做出了积极贡献。既向社会各界宣传国家的宏观调控政策，又及时反映出房地产企业社会责任缺失的种种现状。从而让市场中处于弱势地位的普通购房人，也能得到话语权的表达，观照高房价下的百姓呼声。  但是部分媒体在事件报道中由于过分追求时效性，导致虚假信息的产生，甚至会误导消费人群。这几年，消费者无论走到哪个楼盘，总能看到一堆媒体授予的名目繁多的奖牌，而这类所谓明星楼盘很多成了问题楼盘。还有我们都很熟悉的这个那个购房团、炒房团，也无一例外都是媒体组织的。信息的透明化是房地产二次调控的重要内容，“国六条”细则提出，要坚持正确的舆论导向，客观、公正报道房地产市场情况，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。媒体对相关调控政策表示关注并进行评论，是一个负责任的媒体都该做的事，但也不能草木皆兵，捕风捉影，或者为了抢新闻，炒新闻，失去了应有的判断。  因此，在房地产宏观调控中，媒体也应自律，慎用自己的话语权，慎用自己的公信力。                                                                
　　
　　第5章 强化房地产企业社会责任的对策性建议 
　　
　　5.1 政府推进房地产企业履行社会责任 
　　
　　5.1.1发挥政府正确的引导作用  1、政府要树立正确的政绩观，把推进企业社会责任工作列为政府部门工作考核内容，对推进企业社会责任做出成绩的地方领导和部门给予表彰，增强地方政府引导房地产企业履行其社会责任的动力。  2、国家行业监管部门要制定一套完善的企业社会责任评价体系，科学评价企业的社会责任，并以年度单位向社会公布排行榜，让企业接受社会的赞誉与监督。  3、引导消费者理性维权。对于部分购房者不理智的维权行为，法院或相关部门应通过法律讲解或说服教育的方法，使其认识到过激行为，最终问题还要通过正当途径解决。因此，在遇到商品房团体纠纷时应冷静处理，可以由政府部门进行组织协调，也可以通过诉讼途径解决问题，引导购房者走上理性维权的道路。   5.1.2完善企业社会责任的法规，加强企业社会责任监督  不断完善法律法规，将企业的相关社会责任要求以法律的形式确定下来，实现房地产企业履行社会责任法制化，强化企业履行社会责任的法制意识，促使房地产企业在生产经营过程中遵纪守法。同时，加大执法监督和违法处罚力度，对严重违反《劳动法》、《生产安全法》和《环境保护法》的房地产企业依法严惩，迫使企业转变经营理念，积极履行社会责任，逐渐杜绝房地产企业种种逃避社会责任的行为。   政府对房地产企业承担社会责任的规制，必须抛弃政府自身的特殊利益，以全社会的利益为前提。 
　　
　　5.2 加速行业的集中，提高房地产行业的进入门槛 
　　
　　国家为了解决广大人民的住房问题，促进房地产行业的发展，对房地产行业设置了比较低的进入门槛。无论是国有还是民营，都可以较轻易进入房地产开发行列。因此我国的房地产行业比较分散，排名前十位的十大房地产公司的市场占有率不到全行业的10%。每个大城市均至少有上千家开发企业，中等城市也有好几百家。而整个香港地区的房地产开发企业也就十几家。百花齐放的局面虽然有利于增加规模，但却不利于整个行业的健康发展。一些项目公司本着追求暴利的思想，不顾行业的长期利益。如果不杜绝这些短期的投机行为，就没有办法从根本上解决欺骗消费者的短期买卖的出现。  所以随着土地使用权“ 招拍挂”的实施，行业向大公司集中的趋势日益明显，随着买方市场的出现，小公司逐步退出房地产行业为期不远。   
　　
　　5.3 改变监理单位的委托人 
　　
　　修订《建筑法》相关条款，将监理单位的委托人从建设单位改为政府建设主管部门或其他有关部门，监理费用由建设单位支付给政府，再由政府支付给监理单位；监理对象和监理内容不变。这样修订的依据在于：根据 《建设工程质量管理条例》第四十六条的规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”既然政府可以委托作为独立法人的工程质量监督机构具体实施其监督职能，那么其为何不能同样委托同是独立法人的监理单位对建设工程的施工工作进行全程监督？这样修订的好处在于：其一，从法律关系上真正解除了监理单位受制于建设单位的束缚，确立其第三方法律地位，使其真正成为工程质量全程监督中的第三方。其二，真正保障了监理单位依法收取服务费的权益，使建设单位在政府部门的监督下，能够按照国家标准向监理单位支付监理费用。其三，真正完善了建设工程竣工验收机制，使监理单位真正从 “四方验收”中独立出来，改变了 “四方验收”中实际由建设单位 “一方验收” 的格局。 
　　
　　5.4 加大行政处罚力度 
　　
　　《建筑法》、《建设工程质量管理条例》实施至今已有九、十年，其制定的许多行政处罚规定已不适应当前国内的经济发展。尤其是罚款数额，对于建设单位来说并不伤筋动骨，相反却变相滋长了其为追求暴利，而肆意违法违规的侥幸心理。因此，上述法律法规中的行政处罚等条款应该及时被修订，与时俱进，从而加大建设单位等的违法成本，使其不敢轻易再犯。                                                        
　　
　　5.5 改良预售房制度 
　　
　　众所周知，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。例如，商品房预售制度助推了房价的上涨；开发商在预售房期间过于注重销售速度，做出夸大宣传或捂盘销售等投机取巧的行为。  尽管预售制度缺陷很多，但总体来说仍是利大于弊。尤其是开发企业可以充分利用预收款，滚动开发项目，大大加快行业的发展步伐，不能完全否定预售制度在房地产开发行业发展过程中起到的重要作用。因此，对现行房屋预售制度进行改良，逐渐成为主流看法。  要改良预售制度，首先要调整购买预售房的付款方式。改变订房时即刻缴清款项，但交房却遥遥无期的陋规。按工程进度逐层支付；引进专款专用、银行担任付款中间人制度；设付款之间隔时间限制，以利于购房人财务规划。   如此一来，对消费者的好处是可以相对轻松的方式购房，而房屋室内格局甚至管道排法，也可依据实际的需要作必要的调配，使房屋更加个性化与符合自己的需要；至于按工期所缴房款则由银行负责监控，不允许开发商挪作他用，使产生纠纷的可能性大为降低。而对于开发商来说，只要之前修建的产品赢得口碑，便能促进新开楼盘的销售，且因为未动工便开始预售，尚有机会直面消费者需求，作产品规划的调整，关注品牌、质量、加强售后服务，最终得到消费者认同。如此改良既能摒除现行预售制的弊端，亦可望减少纠纷，形成行业的良性循环。 
　　
　　5.6 行业规制 
　　
　　行业协会作为行业的自律性组织，扮演着协调行业内部竞争关系、优化行业结构、促进行业内企业共同发展，以及帮助企业更好地参与国际竞争的角色。随着房地产业的发展，不仅地区性、全国性的房地产业协会普遍建立起来，而且一些专业性的房地产业协会也应运而生，如房地产开发协会、房地产经纪人协会、物业管理协会等。  与政府规制具有行政职能和一定的强制性不同，由行业协会实施的行业规制主要是发挥引导作用，引导企业按照协会的统一要求承担起相应的社会责任。企业与行业协会保持默契的诚信机制，是房地产企业接受行业协会的规制，并在行业协会引导下承担社会责任的前提。这种诚信机制的建立，要求房地产企业必须自觉加入行业协会、遵守协会章程、履行相应义务、维护协会权益、响应协会号召、接受协会监督。  
　　
　　5.7 发挥社会各界对企业履行社会责任的监督作用 
　　
　　房地产企业承担社会责任或违背社会责任的直接利益相关者都是社会公众，因此社会舆论对房地产企业承担社会责任不仅具有鼓励、监督等规制作用，同时又具有予以客观评价的作用，这种评价比来自于政府和行业的评价更具客观性和公允性。  社会舆论规制要充分发挥各种媒体和民间团体的作用，建立多层次、多渠道的评价和监督体系，营造房地产企业承担社会责任的良好氛围。作为社会主义民主政治的重要内容，以及公民实现民主权利的重要途径，社会舆论规制必须保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权。这就不仅需要将房地产企业承担社会责任的情况置于阳光之下，让社会公众充分了饵企业承担社会责任的真实情况，同时还应搭建起企业与社会之间沟通的平台。为此，应鼓励那些具备条件的房地产企业建立承担社会责任的评价体系，定期发布社会责任报告或可持续发展报告，公布企业履行社会责任的现状、规划和措施，完善社会责任沟通方式和对话机制，及时了解和回应利益相关者的意见建议，主动接受政府的指导以及利益相关者和社会的评价与监督。社会舆论规制必须把握正确方向，用正确的舆论引导企业，用科学的理论武装企业，并把现阶段必须履行的社会责任和倡导企业承担的社会责任予以区分，不可以将倡导的内容纳入到现行制度设计之中，更不可以采取过激的手段强制推行。                                                                 
　　
　　第6章  结论      
　　
　　房地产企业是关系国计民生的大事业，也是社会主义市场经济中的重要部分。整个国民经济和房地产业周期很大程度上会发生共振，居民的住房问题是社会安定有序的一个基础因素。因此，房地产开发企业是构建和谐社会中最重要的一环。    
　　
　　在构建社会主义和谐社会的新形势下 ,房地产企业要求得生存和发展 ,必须改变传统的经营理念 ,积极承担相应的社会责任。同时,必须意识到,只有公民 包括企业公民 、政府各自履行其责任 ,社会才会和谐运转。这需要时间,需要各方面共同努力。                                                       
　　
　　致    谢   
　　
　　这次毕业设计论文研究的分析阶段，论文的撰写及修改阶段，都是在刘保华老师的精心指导下完成的。指导老师的对课题知识掌握的熟练，指导态度的严谨认真，分析处理问题的整套思路以及为人处事的方式都给我留下了深刻的印象，同时是我意识到自己的很多不足，感谢刘老师在这段时间里给予我的帮助。  在此，我衷心的向我的指导老师表达崇高的敬意！大学四年中有许多老师和同学给与我学习和生活上的帮助，在此，我也感谢他们陪我一路走过，愿老师，同学们身体健康，工作顺利，心想事成。                                                       
　　
　　参考文献   
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　　[2] 王建设. 房地产企业履行社会责任存在的问题与对策分析[J] -中小企业管理与科技2009(3)
　　[3] 许云华. 论房地产企业的社会责任[J] -特区经济2007,219(4)
　　[4] 陈磊. 浅析房地产业"企业公民"建设[J] -黑龙江对外经贸2008(9) 
　　[5] 宋春华. 开创行业自律新局面为和谐社会建设承担社会责任[J] -城市开发2008(1)