乡村房地产项目前期策划的研究思路和框架

　　摘要：我国有关营销定位策划实践和房地产营销的理论相对落后， 源于中国的房地产市场形成还是比较迟。在市场的不正常发展时期房地产市场只是曲解、标榜， 甚至异化， 根本没有得到正确、充分的理解和重视。本文主要运用营销理论当中的4C策略等在房地产领域的发展成果和创新， 确定了项目的实际开发较为可行的方向， 对今后将进行的多种开发、营销工作具有一定的实践指导意义， 显现了强大的应用价值。用前瞻的思维研究系统问题的始点和关键点， 符合抓重点， 抓宏观哲学。同时本文坚持"始于客户、归于客户"的理念， 为乡村房地产项目前期策划提供了一种研究思路和框架， 并且为今后相似的乡村房地产研究和实践提供借鉴、参考。

　　关键词：乡村房地产项目； 房地产策划； 前期策划； 市场定位；

　　1 绪论

　　推动我国经济向前发展的三架大马车：消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收， 与群众密切相关的房地产， 则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进， 房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村， 乡村房地产作为一个新兴的产业， 正以其旺盛的生命力， 和无限的发展前景， 受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼， 而是重返乡村， 田园诗画的居住环境， 给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利， 而是成了一种新的潮流。乡村房地产， 更多的要考虑城市元素， 要加上现代的东西， 这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划， 是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴， 但是必须在这个基础上突破， 难度更大。可以说现在城市房地产好做， 乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验， 可以更好的拉动乡村房地产业发展， 实现城乡一体化战略， 加快乡镇融合进程， 可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来， 治好城镇病， 更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。

　　2 乡村房地产项目定位策划实证分析

　　2.1 九江县乡村房地产项目概况

　　九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点， 着重刻画纯生源态的生态环境， 为客户营造诗情画意的人居文化， 塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区， 住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等， 项目规模大小一般， 项目户型以多层住宅为主， 有部分商业产品， 另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境， 创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。

　　本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。

　　2.2 市场调查与分析

　　本研究采取随机抽样的方式进行调查， 于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷， 共发放300份， 回收的问卷数261份， 有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后， 共收集有效问卷243份， 有效回收的比例为81.0%.在选择客户时， 年龄、职业和收入都有显著差距， 因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理， 对问卷中出现的问题进行修改， 不断调整问卷， 以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。

　　样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项， 所以回收的有效问卷数量基本符合要求。

　　2.3 乡村房地产项目目标客户群分析

　　2.3.1 目标市场定位

　　乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村， 乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质， 同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。

　　由于开发区的迅速发展， 乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析， 为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的， 具有原生态化与人文品位高的基本特点， 更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变， 所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境， 让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭， 建设绿色住宅的观念。

　　2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析

　　对本县乡村房地产目标客户群情况的了解， 需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中， 要综合运用多种调查方法， 本文运用三种方法， 分别是观察法、访问法、实验法。

　　根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据， 将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况：根据年龄来看：在35-45岁之间的人最多， 其次是25-35岁与45-55岁的人， 两者共占80.40%.而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析：在有意向购房人中， 外出务工人员最多， 其次是教师。两者占总人数的53.10%.此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看：意向购房家庭中， 享受政府最低生活保障待遇的占1.8%, 人均月收入在3000元以下的占49.30%, 人均月收入3001-5000元的占44.60%, 人均月收入5001-8000元的占3.8%, 人均月收入8000元以上的占0.5%.

　　2.3.3 目标客户定位与分析

　　本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发

简化模糊层次分析法评价供应商方法探讨

　　钟洁 （湖南石油化工职业技术学院石化管理工程系）

　　摘要：供应商评估选择是供应商管理中的"源头", 制造商和供应商的关系不再如过去产品贸易时的单纯， 需要建立起战略性、双赢的合作伙伴关系。对供应商的评估选择， 可利用简化模糊层次分析法设置各层指标权重， 从而搭建一套完整、合理的评价体系， 保证高效的管理。

　　关键词：层次分析法 （AHP） 评估选择

　　制造商和供应商的关系存在两种典型模式：传统的竞争关系、合作性关系 （或叫双赢关系） .传统的竞争关系模式是价格驱动， 合作伙伴关系模式是相互协商协调， 互惠互利， 这是理想的关系模式。由于供应商自身变化以及为适应公司的业务发展的需要， 并综合考虑时效性和供应商选择的工作量， 对供应商的评分宜于每季度进行一次， 在评价中表现优秀的供应商， 制造商将会考虑加大定单， 这就可以要求供应商提供的商品价格根据定单量合理降低， 以达到制造商和供应商的双赢。

　　1简化模糊层次分析法

　　层次分析法 （AHP） :它的基本原理是根据具有递阶结构的目标和子目标 （选择准则） 以及约束条件等对供应商进行评价。国内对供应商的评价方法相当一部分是从国外借鉴中发展得来。例如：张吉军探讨了模糊层次分析法的原理和步骤；赵小惠等应用模糊综合评判法进行了供应商选择研究。简化模糊层次分析法将定量和定性指标综合考虑， 可以降低人为的主观性， 使结果更具客观性。

　　1.1简化模糊层次分析法的解决步骤如下： （1） 明确所研究的问题。 （2） 根据指标体系确定层次表。 （3） 根据指标重要性二元对比原理， 建立优先关系矩阵。 （4） 根据加性一致性将优先关系矩阵转化成模糊一致矩阵。 （5） 根据模糊一致矩阵， 推算各层次指标元素的权重。 （6） 请专家对各项指标进行评价打分， 得到单因素评价矩阵。 （7） 指标的得分乘以对应权重累加得分作为供应商评估的得分。 （8） 利用相同方法， 计算出其他供应商的评估结果， 然后对他们的结果进行比较排序， 选择最优的供应商。

　　1.2简化模糊层次分析法中应用到的原理以及数学公式： （1） 简化模糊层次分析法的主要原理：任意两个因素之间关于某准则的相对重要程度采用0.1-0.9标度。 （2） 指标重要性二元对比原理：若指标因素第K项因素SK （K为整数） 与第一项因素SI进行重要程度的二元性对比， TKI表示重要程度的定性排序标度， 它只能取0, 0.5, 1三个值中的一个。若SK比SI重要， 取TKI=1, TIK=0;若SI比SK重要， 取TKI=0, TIK=1;若SK与SI同等重要， 取TKI=TIK=0.5. （3） 优先关系矩阵是每一层次中的单一元素针对目标元素的相对重要程度， 根据两两比较结果所建立的矩阵， 即优先关系矩阵A:

　　参考文献
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