我国中小房地产企业发展问题与战略转型

　　一、引言

　　自 1998 年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国房地产业经过了十多年的飞速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济增长、推进城镇化进程、提高人民生活水平等方面作出了巨大贡献。这十几年可谓是房地产业发展的“黄金时期”.

　　但是，社会在发展，时代在变迁，“黄金时期”已经一去不复返。自 2013 年年底以来，国内信贷紧缩持续，造成利率上涨，影响了房地产企业的融资能力，压缩了房地产企业的利润空间。2014 年 2 月，兴业银行宣布暂停办理房地产夹层融资业务和房地产供应链业务。随后，更多的银行宣布暂停办理房地产相关的融资业务，进一步压缩了房地产企业的融资空间，直接导致了一大批中小房地产企业的破产，如浙江兴润置业等。由此，房地产业的发展进入了“白银时代”.在新的形势下，房地产企业将遭遇生存考验，七种开发商将被淘汰：一是靠关系拿地，自己没有能力开发的；二是知识陈旧，不学习更新知识储备的；三是技能单一，目光短浅的；四是反应迟钝的；五是自以为是的；六是心理脆弱的；七是智能低下的[1].房地产企业由于自身的不足，将会面临更多的考验。据兰德咨询公司资料显示，截止到 2013 年底，我国中小房地产企业数量占整个市场企业总数的 90%以上（如表 1）。尽管近年来，中央和地方各级政府不断加大宏观调控力度，逐步提高了房地产行业的进入门槛，淘汰了大批中小型房地产企业，但我国房地产行业的市场集中度仍然不高。2013 年，我国房地产行业前十的企业市场占有率仅为 12.9%（如图 1）。因此，广大中小房地产企业仍有较大的发展空间，中小房地产企业仍将长期存在。

　　在新的形势下，中小房地产企业将面临更为严峻的发展环境和更多的发展机遇。如果不进行战略转型，它们将会在行业洗牌中被洗出局。如何在这种新形势下进行战略转型，是中小房地产企业亟需考虑的问题。

　　二、当前我国房地产市场发展现状

　　自 2010 年初以来，中央政府为整顿房地产市场秩序、稳定房价，先后出台了一系列措施来强化宏观调控，同时积极敦促各地方政府出台新地产调控政策，以遏制不断上涨的房价，引导房地产市场健康发展。自此，地产调控新政策接二连三，从调控到坚决遏制房价快速增长。从 2010 年 1 月的“国十一条”和 2010 年 4 月的“新国四条”,到2010 年 9 月的“9.29 新政”和 2011 年 1月的“新国八条”,再到 2013 年 2 月 20日出台的“国五条”,先后五次升级调控力度。从限购令到提高首付以及银行加息等，调控政策纷纷接踵而至，其直接目标就是遏制房价的高增长势头，防止房地产泡沫，促进房地产市场稳定、健康发展。尽管 2010 年之前，中央政府也出台过许多调控政策，包括 2005 年 3 月的“国八条”、2006 年 9 月的“国六条”、2009 年 12 月的“国四条”等，但收效甚微。此次一系列的调控政策，方向十分明确，即降低房价、降低楼市风险，防止地产泡沫，而且此次的一些列调控政策力度和密集程度都是空前的，这也显示了政府坚定的决心。此次一系列的调控政策对房地产市场产生了明显的影响。自 2013 年“国五条”特别是2013 年下半年以来，全国各地一路疯涨的房价开始出现下跌情况，到 2014 年 6 月，全国 70 个大中城市大部分出现房价持续几个月下跌的情况。这说明，政府的一系列宏观调控政策取得了效果，有效地抑制了房地产泡沫，房价正走向理性的发展轨道。

　　1.全国商品房库存持续攀升。自 2013 年年底信贷紧缩以来，全国各地一路上涨的房价出现分化，出现下跌的势头，改变了消费者对未来房价的预期，许多消费者纷纷采取观望的态度，导致房地产市场交易量迅速下降，使得全国商品库库存急速攀升。据国家统计局最新数据显示，截止到 2014 年 7 月底，全国商品房待售面积突破 5.5 亿平方米，达到 5.523 亿平方米（如图 2），达历史之最，同比增长 24.7%,环比增长 1.5%.据目前的趋势来看，全国房地产待售面积将会持续增长，商品房库存量将进一步增加，预计在 2014 年下半年迎来新高。

　　2.房地产开发投资增速持续走低。近期房地产市场的不景气导致商品房待售面积增加，降低了房地产开发企业的资金周转速度，增加了企业的经营风险，降低了企业继续开发投资的积极性。据国家统计局发布的数据显示，一年来，房地产开发投资增速在持续放缓，特别是 2014 年以来，下降速度更快（如图 3）。
　　
　　3.土地市场需求量持续下降。房价的下跌导致商品房待售面积增加，降低了房地产开发企业的投资积极性，使得房地产开发企业对土地的需求下降。国家统计局 2014 年 8 月发布的最新数据显示，房地产开发企业土地购置面积出现持续下降的趋势。1-7 月，全国房地产开发企业土地购置面积为 1.7824 亿平方米，同比下降 4.8%,降幅比 1-6 月收窄 1 个百分点（如图 4）。特别是进入 2014 年以来，土地购置面积持续走跌。

　　4.房地产开发企业本年到位资金增速持续放缓。自 2014 年 2 月“兴业银行停贷”事件以来，已有大批的中小房地产开发企业倒闭，其中包括浙江兴润置业。加上去年年底持续的信贷紧缩，导致许多房地产开发企业的资金链断裂，严重影响了房地产开发企业的融资能力，导致企业本年到位资金增速持续放缓。2014 年 1-7 月，全国房地产开发企业本年到位资金 68987 亿元，同比增长 3.2%,增速仅比 1-6 月提高 0.2 个百分点（如图 5）。自去年 1-7 月的一年以来，全国房地产开发企业到位资金增速一直在放缓，特别是进入 2014 年以来，放缓速度在持续加快，从目前的情况来看，这种情况有所改观。
　　
　　5.全国房地产销售市场持续低迷。自 2013 年年底以来，全国各大城市一路疯涨的房价出现分化，纷纷出现下跌的趋势。据国家统计局最新的数据显示，1-7 月份，商品房销售面积达 5.648 亿平方米，同比下降 7.6%,降幅比 1-6 月份扩大 1.6 个百分点；商品房销售额为 36315 亿元，同比下降 8.2%,降幅比 1-6 月份扩大 1.5 个百分点（如图 6）。

　　6.房地产销售价格增速持续回落。自 2013 年年底以来，房地产市场分化，出现下跌的趋势，之后的房地产销售价格增速持续回落，在 2014 年 5 月终于出现下跌。2014 年 6 月，全国 70 个大中城市新建住宅销售价格比上个月下跌了 0.48 个百分点（如图 7）。这说明，中央政府之前的一系列宏观调控政策取得了重大的成效。在政府宏观调控的指引下，房地产市场将会沿着正确的方向健康发展。
　　
　　三、当前我国中小房地产企业面临的主要问题

　　1.企业自身定位不明确。目前，国内房地产市场竞争白热化。一、二线城市的市场基本被大型房地产企业瓜分完毕，中小房地产企业被迫转移到三、四线甚至以外的城市。在此情形下，还有不少中小房地产企业没有认真分析市场情况，没有进行明确的定位，在大型房地产企业后面跟风，在一、二线城市甚至中心城区与大型房地产企业正面竞争，最终被挤垮。

　　2.企业规模小、实力弱，抗风险能力差。中小房地产企业虽然经过了十多年的快速发展，但其规模小、实力弱的特点并未发生明显改观。此外，中小房地产企业的抗风险能力也很差。据兰德咨询公司的数据显示，自 2010 年国家大力度的宏观调控以来，已有超过 1/3 的中小房地产企业破产，预计到 2018 年底，还将有一半左右的中小房地产企业破产。在当前市场低迷的情况下，中小房地产企业抗风险能力差的弱点将会进一步放大。

　　3.管理方式落后。目前，我国大部分中小房地产企业是民营企业，管理方式落后，导致企业效率低下。主要表现为：（1）企业管理制度不健全。许多中小房地产企业受本位思想影响严重，没有建立完整、规范的企业管理制度，企业高层管理人员的理念决定着企业的发展方向。因而，企业的管理行为存在着很大的随意性，造成企业资源配置效率低下，阻碍了企业长远发展。（2）重项目轻管理。绝大多数的中小房地产企业并不懂得企业管理的重要性，他们往往将企业管理片面地理解为一个个的项目，管理企业就是运作一个个项目，就像运作一单单生意一样。这样的企业没有长期的发展战略，也没有研究适合企业发展的经营模式，企业的经营业绩完全依赖于某个项目的运营情况。在市场低迷的情形下，这种企业的经营业绩会直线下滑，甚至会由此而破产。（3）不少中小房地产企业在管理上片面地将大型房地产企业的管理模式照搬到本企业，而不是根据企业自身的实际情况来制定适合于企业自身发展的管理模式。这种照抄照搬的管理模式在很大程度上会影响企业的长远发展。