我国中小房地产企业发展问题与战略转型(2)

　　4.融资渠道狭窄，资金链不稳固。目前，中小房地产企业的融资渠道很狭窄，资金主要来源于银行信贷资金，因此，中小房地产企业的发展完全取决于银行信贷政策的宽松程度。2013 年年底以来的信贷紧缩，使许多中小房地产企业面临着空前的资金链危机。在当前市场低迷、央行银根未松动的形势下，银行、信托等纷纷减少房地产行业的贷款，进一步压缩了中小房地产企业的融资空间。自 2014 年 2 月“兴业银行停贷”事件以来，各大商业银行、信托机构等纷纷缩减与房地产相关的贷款规模，直接导致一大批中小房地产企业资金链断裂而破产。此外，中小房地产企业实力弱、信誉差，进一步加大了中小房地产企业获得贷款的难度。2014 年以来，随着中诚信托事件、超日债等违约情况的出现，市场对于信用债风险问题的关注力度加大，使得中小房地产企业获得的贷款资金逐月减少。在当前的形势下，中小房地产企业资金链不稳固的特点将会进一步被放大。

　　5.人才匮乏，影响企业的持续发展。目前，大部分中小房地产企业都面临着人才短缺的问题。首先，中小房地产企业实力弱、影响小、稳定性很差、人员流动性强，企业难以提供合适的薪金来吸引设计、营销、策划、管理等方面的人才加入。其次，许多中小房地产企业不重视智力劳动。这些企业宁愿将资金花费在工程上，也不愿在设计、管理上多投入分毫；不愿培养企业自身的营销人员，过分依赖炒作、策划、宣传等手段，导致企业销售业绩不佳，影响企业的资金回笼。再次，大部分中小房地产企业缺乏有效的人才激励机制，无法挽留高素质的人才，造成大量高素质人才向大型房地产企业流动，导致严重的人才短缺问题，影响了企业的长远发展。

　　6.产品缺乏竞争力。目前，由于中小房地产企业没有长远的战略规划、市场定位不明确、管理机制不健全以及融资能力差等原因，难以开发出企业自身的核心技术，导致企业的产品缺乏竞争力。主要表现为：（1）产品质量存在缺陷。大部分中小房地产企业没有建立完善的质量保证体系，没有通过 ISO9000 系列的认知，生产和管理很不规范，导致产品的质量不合格。（2）产品技术含量低，建设过程能耗高、污染重。在产品建设过程中，采用新技术、新设备和低碳材料的力度不够，导致建设过程中的资源消耗大、能耗高，且污染严重。（3）设计非人性化，超大化户型面积、欧陆化建筑风格和宾馆化装修实在不符合居住的人性化设计[2].

　　四、当前我国中小房地产企业战略转型的对策

　　结合当前房地产市场的新形势以及房地产行业自身的特点，笔者认为我国中小房地产企业的战略转型可以从以下几个方面着手：

　　1.明确自身定位，制定长远的战略规划。目前，我国房地产市场分化明显。一、二线城市经济发达，产业雄厚，教育、医疗、就业等优势资源高度集聚，吸引力大，而土地却较为稀缺，房地产供不应求。反之，很多三、四线城市经济发展水平并不高，购买力较弱，人口及资金净流出，市场空间本就有限，再加上上一轮调控之后，有大量开发企业涌入三、四线城市，推动当地土地大量释放，商品房海量上市，库存持续走高，供求失衡状况不断累积[3].因此，中小房地产企业应该将自己的市场定位在三、四线城市甚至以外，主动放弃一、二线城市的市场，在自己的定位市场内将产品做精、做细。此外，可以实施目标集聚战略。战略要尽量聚焦，包括区域及城市布局、产品线规划等，不要太过发散。万达、碧桂园等凭借一个产品模式就做到了上千亿，是战略聚焦的成功典型。而很多中小房地产企业，什么产品类型，包括旅游、养老地产等，也都想尝试，很难能形成独有模式和核心竞争力。

　　2.实施联合开发战略，降低经营风险。中小房地产企业可以利用各自的优势资源，共同开发一个或多个项目，促进共同发展。中小房地产实施联合开发战略的优点主要有：（1）多个中小房地产企业联合，获得了与大型房地产企业相抗衡的资本，从而缓解中小房地产企业融资能力差的弱点，降低企业的经营风险；（2）在联合开发的过程中，各中小房地产企业可以实现优势互补，增强自身的综合实力。

　　3.规范管理方式，建立健全的管理机制。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[4].其次，要根据企业自身的实际情况，建立适合于企业自身发展的管理模式，不照抄照搬别的企业的管理模式。再次，建立企业监督机制，提高企业信息的透明度，提高企业效率。

　　4.实施“多元化”融资战略，拓宽融资渠道，巩固资金链的稳定性。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资：（1）股权融资。中小房地产企业可以通过出让企业的部分股权来进行融资，吸引基金或社会闲散资金来投，降低企业的资金压力。（2）在场外交易市场（OTC）发行私募债券。2014 年 6 月 18 日，重庆 OTC 在全国率先发行房地产私募债券，为中小房地产企业融资添加了一条新渠道。（3）民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于中小房地产企业融资[5].（4）抵押融资。中小房地产企业可以利用手中现有的资源或土地来做抵押，向银行等获取资金来进行开发投资。

　　5.加强人力资源管理，引进人才并培养人才，促进企业可持续发展。房地产项目开发涉及的环节多、部门广，而每个环节都需要在专业人才的指导下才能完成，每个部门都需要专业人才。因此，人才对于企业的发展是至关重要的。这就需要中小房地产企业做好以下几个方面：（1）根据企业自身的实际情况，设计合理的薪酬管理制度，吸引人才的加入，同时，通过构建人性化的管理、改善工作环境等方式来提高人才对企业的满意度与忠诚度，最终留住人才，减少人才外流；（2）加强对引进人才的培养，对引进的人才进行定期或不定期的培训，拓宽他们的知识面，使其成为既具备房地产经营相关的专业知识和实践经验，又具备市场营销、财务分析等方面知识的复合型人才。

　　6.实施产品创新和产品标准化，提高产品的竞争力。根据房地产市场的特点以及中小房地产企业的实际情况，提高产品竞争力主要有两个途径：一是产品创新，二是产品标准化。首先，实施产品创新。产品创新包括两个方面：①单一产品或单一项目的设计创新，例如户型创新、外立面创新、围墙式样创新等；②产品线创新，例如万达集团推出的第四代产品“万达城”以及万科的“幸福系”等。产品创新可以提高产品的附加值，增强中小房地产企业的经济效益。其次，实施产品标准化。目前，房地产市场几乎所有的一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市、不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。据统计，2014 年百强房企中 92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发，每个企业平均有3.7 个产品系列。之所以越来越多的企业纷纷走上产品系列化、标准化的开发之路，根本原因是产品线开发可实现快速周转，能大幅降低成本和费用。因此，中小房地产企业也可以走产品标准化之路。[图略]
　　
　　[参 考 文 献]

　　[1] 徐蔚冰。新一轮房地产市场调整的特点与前景[N].中国经济时报，2014-08-06（10）。
　　[2] 陈林杰。我国中小房地产企业发展问题与对策[J].建筑经济，2007,（5）。
　　[3] 张玉良。房地产企业的转型与当下中国改革的机会[N].第一财经日报，2014-04-08.
　　[4] 廖志宇。房地产制度管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.
　　[5] 杨皖苏，朱远，吴坤灵。新形势下合肥市中小房地产企业发展对策研究[J].工程管理学报，2010,（2）。