房地产企业工程质量管理问题与解决措施

　　当前很多房地产开发企业的工程项目质量管理中有很多工程成本和工程质量与进度不平衡现象，大多数房地产开发企业都是看中自身企业的成本与进度而不在乎质量问题。上游的管理人员不了解相应的标准与规范，只注重目标，而下游的施工单位部分工作人员素质不高。因此为解决以上问题，本文研究房地产工程质量管理具有非常重要的现实意义。

　　1 工程质量管理定义

　　质量管理是指确定质量方针、目标和职责，并通过质量体系中的质量策划、控制、保证和改进来使其实现的全部活动。在我国春秋战国的时候就已经有了质量管理的意识，当时的手工业产品的质量管理、技术要求、制造方法等都记载于《周礼考上记》，而科学地实施质量管理，其是近几十年才发展起来的，把质量管理这个概念提出来的是美国，随后日本又在在第二次世界大战后将美国的一整套质量管理方法引进，使得质量管理取得了世界瞩目的成绩。广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工阶段的管理。

　　2 房地产企业工程质量管理存在的问题

　　2.1 质量意识薄弱

　　房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略工程质量管理。在工程进展过程中，由于不重视对质量的管理，造成了工程项目质量控制体制的不健全。另外没有把工程质量控制摆在首要管理制度上，造成质量管理制度成为一种摆设，没有真正的运用到建设工程当中，造成工程项目质量问题频发，无法保证工程的优质建设。

　　2.2 设计阶段对工程质量关注不足

　　质量管理在整个建设过程中有着非常重要的作用，在设计阶段很多企业会把成本控制作为重点，与此同时却忽略工程质量问题的解决。对于一些大型房地产开发企业，因为要加速资金回笼，整个开发的进程非常快，花在设计的时间也会比较少。设计主要包括方案设计以及施工图设计，方案设计阶段通常花费时间比较多，这样就会导致施工图设计阶段的时间所剩无几而导致设计质量不高、漏洞百出，从而影响现场质量控制以及有效的成本节约。另外，很多房地产开发企业只把政府主管部门的审查当作是一个过场，而实质作用并没有得到很好的发挥，再加上大型房地产企业开发项目的设计并不了解当地实际情况。致使现场反复变更来达到相关的验收要求，使得现场的施工质量不断下降。

　　2.3 全面质量管理流于形式

　　提高组织质量管理能力的一个有效方法就是全面质量管理，其要求是全体员工都要参加，然后将质量管理作为中心来进行展开。随着人们对住宅质量要求的提高，全面质量管理得到了有效的推广，可是在很多房地产企业中并没有把其作为一种实质性的推广而是仅仅限于形式。当房地产企业进行考核时，他们主要是针对部门的核心业务来进行，但是对于工程质量就只与项目部的相关人员有关系，这样根本就不能把全员调动起来参与工程质量管理。

　　此外，设计、成本、开发等对房地产开发项目的质量都起到直接或间接的作用。大部分的部门都会因为绩效指标等的考核压力，只会关注自己内部的事情，不会去从全局考虑问题，无法做到全员质量管理。全面质量管理强调预防为主、过程管控，但实际中由于管理人员有限很难做到全过程的监控。

　　3 解决房地产企业工程质量管理存在问题的对策

　　3.1 提高各级施工人员的质量意识

　　在工程项目施工过程中，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果。因此必须让施工人员牢记“质量第一”的观点，将质量创优意识让员工时刻牢记。首先，要把质量责任制落实到管理人员，让每个施工人员都有质量管理意识，保证好每个施工过程以及环节的相关质量。要对施工人员不断加强相关的质量意识教育，邀请相关专家学者进行讲解和指导，真正做到理论与实践的结合，从根本上改变施工人员的思想观念，要让他们在掌握专业知识的同时还能够掌握全新的建筑工程质量管理理念。其次建立质量考核制度。通过对施工人员培训、考核，严格执行质量管理，精心施工，消除在建筑工程中出现的质量通病，保证施工质量。最后要加强对于施工和质量管理人员的约束和监督，制定严格的相关规章制度，奖惩结合，对于有贡献的人员要进行奖励，同时，对于玩忽职守的人员要进行严厉的惩处，造成相关质量问题的还要坚决追究其相关责任。

　　3.2 设计阶段的工程质量控制

　　负责设计的人员需要先把建筑工程项目了解清楚，并按照其要求来做，在与开发单位有了一个深入的沟通后再根据当地的地质、气候以及建造结构等相关条件设计施工图纸。设计人员将图纸设计完成后，不应马上施工，企业的技术人员应对图纸进行会审。组建好会审小组进行会审，并且有专门的人员来负责，这样就可以在最早的时间内发现建筑工程项目建设中存在的构造不规范、设计不合理等问题，并对这些问题提出修改。

　　3.3 加强全面化的质量管理

　　（1）集成化管理

　　工程质量管理的集成化有项目各目标的集成、项目各参与方的集成、工程质量形成各阶段的集成等。因为每个参与的质量目标都不一样，所以不能对项目的质量来进行有效的管控；但是只要有一个个体出现了问题就会影响到整个项目质量，而且还会出现互相推诿的情况，因此在确保专业分工的基础上，要保证工程质量管理从整体上出发，所以对项目各参与方的集成化管理是非常有必要的。工程质量不仅取决于本阶段的管理，还取决于上一阶段的工作效果和两个阶段的信息交流情况，比如质量需求的分析以及调研就决定了设计阶段质量目标的确定、设计又影响施工工艺的选择、施工和质量后评估又可以反馈设计和质量需求等；如果能实行集成化管理，将有益于有效的管理与控制，保证了每个阶段的无障碍沟通，使得管理具有连续性。大型房地产企业，特别是对于上市公司来说，确实需要快速完成项目的开发，这是无可避免的现实问题。实行对项目目标的集成化管理，可以把质量、进度、成本三大目标进行很好的协调，在保证了项目整体利益最大化的前提下，将工程质量目标实现；而在项目各目标的集成化管理中，项目经理就应该发挥好整合资源和协调的作用，让各部门服务于项目的工程质量管理工作。

　　（2）标准化管理

　　房地产企业工程质量管理的标准化主要有工程质量管理流程的标准化、产品的标准化、工程质量标准的标准化、工程质量保证措施的标准化等。当前大型的房地企业都已初步完成了产品的标准化，包括了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化可以加快开发的速度，还能减少突发性问题出现的概率，这样就使得企业有更多的时间去关注产品的质量。可以根据不同业态的特点来建立工程质量标准的标准化来统一工程质量评估体系，从质量管理行为、实体质量、安全文明施工等方面对工程质量进行多维度的评估。工程质量保证措施的标准化可以按照总结形成质量通病防治的标准、成品保护的标准、工期标准、工艺标准、技术标准等，让管理人员根据其需要选择相应的标准。工程质量管理流程的标准化是通过形成各项管控流程的标准化作业指导书、流程表格等，并以此进行逐项、逐条的完成管理流程，以保证各类标准能够完全的按要求得到实施。

　　（3）精细化管理

　　要做好前期的工程策划以及做好工程质量的预控是房地产企业工程质量精细化管理的主要内容。工程项目策划是指根据建设工程总体目标要求，按照不同的角度来考虑，将建设项目来进行系统分析，把建设活动的总体战略来进行运筹规划，同时对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，这样有利于在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源以及展开项目运作，为保证项目获得满意可靠的经济效益、环境效益和社会效益而提供了科学的依据。房地产开发企业应该在项目开始之前就做好详细的规划，并细致分析工序的搭接、工期、工艺、质量保证措施、注意点等，这样有利于在过程中以此为依据进行精细化的管理。例如，很多企业会为了销售以及增长的需要，去追求项目的进度，可是在一些条件下，追求进度是可以事先通过优化工序，改进工艺等条件去实现的，其并不一定会影响到质量，关键是要把前期的策划以及现场的协调做好。但是这方面需要通过不断的积累经验，才能不断的完善整个体系。

　　4 结论

　　总而言之，房地产工程项目中的质量问题不仅关系到企业本身的经济利益、市场竞争力，还关系到社会安定和谐和百姓生计，一旦发生严重的建筑质量问题，就将会导致不可挽回的后果，因此必须将房地产工程项目质量管理问题作为一项重要工作来研究，对工程项目存在的质量问题进行有效的监管，同时要积极的进行创新和研究，并且采取行之有效的措施进行优化和改进，最终达到消除工程项目质量问题的目的。

　　参考文献

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