浅谈我国房产税改革的趋势

　　房产税论文（推荐10篇）之第五篇

　　摘要：2019年，国务院总理李总强在政府工作报告中提出，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。“两会”期间，从3月5日到15日，短短11天内官方6次提及房地产税，由此可见，房地产税法的出台是指日可待的。而房地产税作为综合性税种，更是社会公众热议的话题，涉及每一个人的切身利益。本文将从房产税的概念与发展、现行房产税推行中存在的问题、房产税改革方向以及房产税对房价的影响等四个方面阐述房产税改革趋势以及与房价之间的关系。

　　关键词：房产税,改革,房价,影响

　　一、房产税的概念与发展

　　（一）房产税的概念

　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的税种，它属于财产税的范畴。

　　房产税按年征收，分期缴纳，征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税征收标准分为两种，从价计征和从租计征。从价计征以房产余值为计税依据，《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率为1.2%，计算公式为：应纳税额=应税房产原值x (1-扣除比例）x税率（1.2%）；从租计征以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%，计算公式为：应纳税额=租金收入×税率（12%）。

　　（二）我国房产税的发展

　　房产税在我国是一个古老的税种，最早起源于周朝。古籍《礼记·王制》记载：“廛，市物邸舍，税其舍而不税物。”意思为入市商人租用公家货栈储存货物，对他放置货物的货栈收取税款，而不对他在市场中卖的货物收取货款。中华人民共和国成立后，政务院把房产税列为全国开征的一个独立税种；1973年进行税制改革，把企业缴纳的城市房产税并入到了工商税，但仍保留城市房产税这一税种；1984年进行工商税全面改革，重新恢复对房产征税，并于1986年正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，此后，房产税又在全国范围内征收。2011年重庆和上海开始进行房产税试点改革，通过两个城市试点情况，对房产税全国推广提供参考；2015年不动产登记条例实施，为房产税征管奠定基础。

　　（三）房产税的作用

　　1. 房产税是直接税，税负不能转嫁，更有利于宏观政策执行，发挥调节收入、减少贫富差距的功能，对打击炒房、抑制房价暴涨等都具有积极作用。

　　2. 从调整房地产市场结构的角度来看，房产税对房地产市场的调控主要表现为对需求的调节，有助于引导消费者合理进行住房消费，在购房时充分考虑保有环节的房产税，通过衡量自己家庭收入，合理选择相对实惠的中小户型，从而引导市场增加该户型住房供给，实现节约利用土地的目标，在一定程度上缓解地价上涨对房价的推动力。

　　3. 保障地方财政来源，取代土地财政。我国地方政府财政重要来源之一便是转让土地，收取土地出让金，然而在实施过程中会有寻租现象发生，造成不良影响。而房产税的征收有相应法律规定，程序公开透明，同时税源比较稳定，税款全部划分到地方财政，有利于地方开展经济建设，提供基础建设服务，改善民生民情。

　　二、现行房产税推行中存在的问题

　　（一）征税范围狭隘，计税依据不合理

　　我国房产税征税范围只面向城市、县城、建制镇和工矿区，但不包括农村，主要考量原因是当时城镇农村发展不平衡，农村发展缓慢，主要还是以农业作为支柱产业。不对农村房产征税可以减轻农民负担，调节城镇居民和农村居民之间的收入，减少贫富差距，有利于社会稳定。但是经过这么多年的发展，我国农村经济得到了大幅度的提高，大多数农村居民都建起了房子，有些地方更有小洋房、别墅群。若是仍旧沿用现有的征税范围，对城镇居民反而显得不公平。

　　而现有的计税依据分别为房产余值和租金收入。近几年，随着房地产市场的飞速发展，房价节节攀升，居高不下，房屋租金也随之水涨船高。然而房产余值是房产原值减除规定比例后的剩余价值，房产原值是固定的，不会随之后的市场变化而改变。与租金收入相比，这显然是不合理的，需要更改。

　　（二）房产登记不全面，纳税征管有难度

　　2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行不动产登记阶段。此次不动产的改革能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息，更加有效支撑房地产税收改革。然而，之前购买房屋的信息在全国不动产统一登记信息平台就不一定查得到。只有产权过户、买卖时，这些不动产才会重新登记，才可以查到。除此之外，还存在住宅未办理房产证，房产产权不明晰的情况，这就出现了房产登记不全面的问题。在税款征缴上，虽然运用科技技术，能简便办税流程，但我国庞大的房产基数不容小觑，而且房产税每年都需征收，工作量庞大，对税务人员素质有一定要求，所以在纳税征管上仍有难度。

　　（三）免税政策被滥用，导致房价虚高

　　目前，个人所有非营业的房产是免征房产税的。个人非营业用房，主要是居民住房，不分面积大小，一律免征房产税。该税收优惠政策本意是降低居民税负，减轻生活压力，然而随着房地产市场的发展，一大批炒房人士，利用这些税收优惠政策，大量囤积房屋，低买高卖，投机倒把，导致房地产市场虚高，真正有需求的人却因为高额房价而望而却步，或者选择贷款买房，成为“房奴”。

　　三、我国房产税的改革方向

　　（一）根据房产数量实行累进税率

　　习总书记说：房子是用来住的，不是用来炒的。针对畸形的房地产市场，政府应该运用税收杠杆进行宏观调控，确保房价在合理范围内，让百姓能住有所居，住有宜居。对于企业、单位或个人拥有多套房的情况，应该根据房产数量制定累进税率，房产越多收税越多，这样在很大程度上就能减少炒房团的存在，让房地产市场健康稳定发展。而税率的制定，国家税务总局应该确定一个大致范围，具体数值则应由地方政府根据自身实际情况，进行商议决定。

　　（二）扩大征税范围，建立房产评估机制

　　为确保税收公平原则，我国应将农村房产一同纳入房产税征税范围，并且在税收优惠政策中，取消对个人非营业用房的免税政策，以减少囤积房屋现象的发生。在计税依据方面，应该把“以房产余值计征”修改为“以房产评估价格计征”，房产价值应该和租金一样，受到市场需求关系的影响，因此我国必须建立起一个科学合理的评估机制，制定相关条例，规范房产评估行业，以便评估师能较为客观公正地评估房产价值。

　　（三）完善房产税相关法律法规

　　《2019年国务院政府工作报告》中指出，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮表示，稳步推进房地产税立法主要由全国人大负责。在这个过程中，需要做大量的前期研究，包括对过去一些地方进行的房地产税试点，要进行认真分析总结。从国务院方面，还要进行大量调研，为立法做好基础性工作。这方面的一些工作，有关部门已经在有条不紊推进。由此可见，我国正在稳步推进房地产税立法，修订并完善与房产税相关的法律法规，在税收法定原则下管控房地产行业，做到真正的有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

　　四、房产税对房价的影响

　　（一）房地产市场现状

　　近年来，我国房地产价格持续上涨，已经超过了一般人所能承受的经济能力。北上广深的一套房子大多在500万以上，就连二三线城市县城的房价也涨到1万多元/平方米。高昂的房价，不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。造成我国房价偏高的原因主要有：住房供给结构失调，供给和需求不相适应；对中低收入家庭的住房保障制度不够细致；房屋是刚需品的消费观念深入人心；土地价格过高，造成建房成本增加，从而影响房价。

　　（二）房产税对房价的影响

　　2013年，姚涛采用因子实验方法模拟房屋市场，证明在一定税率下，房产税对房价泡沫的影响并不大。从欧美多年实施房产税的经验来看，也能证明，房产税对房价的影响不是很明显。而我国开征房产税的目的：一是缓解地方财政压力，让房产税替代土地出让金，成为地方政府的主要财政来源；二是规范房地产市场，抑制房产投机行为，稳定房地产市场。

　　从我国国情出发，我国房地产市场机制不够完善，供求矛盾严重，市场运行监管和协调调控体系不够健全，市场发挥作用较弱，政府干预较强。因此，在短期内，房产税法的出台，会有效干预房地产市场，特别是能强有力地震慑投机者，迫使他们大量抛售房产，从而房屋供给增加，房价下降。然而，从长期来看，随着市场制度的完善，房价的变化主要还是由市场供求关系决定，而房产税的作用主要在抑制炒房上，对房价影响有限。所以，房产税的出台在短期内能使房价快速下降，但这种影响，将随着时间的推移而不断弱化。

　　（三）房产税法出台的效果

　　1. 完善地方财税体系，保障地方财政收入，能够缓解土地财政、乱收费等现象，给政府职能转型创造良好条件，同时也推进了费改税的进程。

　　2. 能够在一定程度上调节贫富差距，保障基本居住需求，让资本更多的流入市场，由市场供求决定，而不是掌握在少数人手上。

　　3. 出于国家对房屋市场的结构性调整，对多套房持有者来说在短期内会有较大冲击，但房价的长期走向还是取决于市场供求关系。因此建立成熟的房地产市场仍至关重要。

　　参考文献
　　[1]王乔，姚林香.中国税制[M].北京：高等教育出版社，2015.
　　[2]于浩.与你有关！我国不动产登记体系全面运行，这些问题要清楚[N].经济日报，2018-06-19.
　　[3]姚涛.房产税能抑制房价泡沫吗？基于因子实验的检验[J].中央财经大学学报，2013 (12) :3-8.
　　[4]江聃.郭玮：推进房地产税立法后续还有大量工作[N].证券时报网，2019-03-15.

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