房地产价值估算中成本法的运用

　　摘要：成本法在房地产评估中应用的比较广泛， 相较于其他几种市场评估方法其适用性强一些。目前房地产行业发展的比较迅速， 确保房地产价值的准确估算， 合理使用估算方法是十分重要的。在成本法应用的过程中， 还存在着一些问题影响着房地产价值估算的准确度， 在实际估算中一定要对其进行更新和完善， 本文结合成本实际应用中的问题， 对其在房地产评估中的具体应用进行了探究。
　　
　　关键词：成本法； 房地产评估； 资产评估；
　　
　　一、成本法在房地产评估中的应用
　　
　　1、成本法的范围
　　
　　成本法的应用范围相对于收益法来说， 范围比较大， 对那些没有进行经交易和不是用来进行经济发展的房地产项目也可以进行成本价格的计算；与当地产评估中的市场法也是有所差异的， 可以直接对房地产进行成本的估算， 不用与其他项目进行比较。市面上的许多房地产项目都可以也能够成本法来进行评估。常见的项目有：新开发或待开发的房地产项目、新建工程， 公用房地产项目等等。
　　
　　2、成本法应用的注意事项
　　
　　在进行房地产评估时， 主要是对两个部分进行评估， 一个是房屋部分， 一个是土地部分。两个部分的评估方式是不同， 需要具有专业技术水平的评估师来分别进行评估。在对土地进行房地产价格评估的过程中， 其中的建设成本是不算在内的， 因为土地在使用时是不用需要花费本来进行建设的， 通常在对房屋建筑进行估算时， 才会把建设成本算在其中。另外， 土地的价值成本与房屋价值是分开的， 土地取得成本不会算在其中， 道理与建设成本是相同的。
　　
　　3、成本法的房地产评估程序
　　
　　在应用成本法对房地产进行评估的过程中， 具有科学的评估流程。首先要对需要评估的房地产进行全面的了解， 掌握该评估对象的基本组成结构和各项信息， 对房屋的使用情况。使用年限， 购买时的价格、所交的税费等等， 都需要了解和掌握；其次， 是对评估对象的重建成本进行预测和估算， 在初期只是对房屋建筑进行预估， 会把其他建设完成具有相同作用效果的房屋作为参考对象， 来进行价值的估算， 评估对象的重建成本需要将所有需要重新建设的区域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是对导致建筑材料折旧的原因进行分析， 并对其中折旧的价值成本进行预算， 得出最终折旧金额；最后把得出的各项评估价格按照公式计算出来， 得出最终的成本价格。
　　
　　二、成本法在房地产评估中存在的问题
　　
　　1、忽略效用价值
　　
　　应用成本法对房地产进行价格评估过程中， 通常都是从房地产生产过程中产生费用进行计算的， 有些费用是在房地产建设过程中必须花费的资金， 所以需要将所有生产费用都算在成本估算中。但是在实际评估的过程中， 有些评估师忽视了房地产的效用价值， 没有把该种价值算在成本估算中， 上海虹桥购物乐园就是一个很好的例子， 其建设的成本与实际的生产效用不成正比， 投入的成本太大， 而实际的运用效率无法使投入的成本收回， 当时居民的生活水平也达不到购物乐园的建设需求， 使该投入无法得到应有的效率， 这就是在成本估算时没有考试到生产效用的原因。在使用成本法进行评估时， 不能只从房地产生产过程投入的成本进行考虑， 还需要对该房地产建设完成后的应用效率进行考虑， 把其应用价值的估算也算在房地产评估的价值中。
　　
　　2、不能准确表达折旧金额
　　
　　在对房地产进行折旧价值计算时， 应用的是直线法， 这种计算方法在应用的过程中是把房地产每年的折旧金额设置成同一个数据， 在这个基础来进行房地产的折旧金额计算。该种方法应用的比较普遍， 但是运用直线法计算出来的折旧金额与房地产实际的折旧金额是存在出入的， 因为房地产每年的折旧程度是不一样的， 通常都是以逐年递增的形式来增长的。刚使用的房地产折旧的程度是非常小的， 在使用一段时间后会由于外界的原因影响房地产的使用情况， 这样就会导致房屋出现这就严重的现象。还有一种折旧计算方法是年限法， 这种计算方法在房地产的初级应用阶段， 房屋的实际折旧与该中计算方法的理论折旧不一样的， 刚开始的折旧程度高于实际折旧， 而房地产后期的折旧程度又低于实际折旧， 与实际不符， 不能保证折旧金额的准确性。
　　
　　3、忽略外部环境对价格的影响
　　
　　房地产在实际应用的过程中， 许多外界因素都会对其销售价格造成影响， 比如， 当地产的位置、环境等。有些房地产的位置较为偏僻， 人们的日常出行不方便， 这都会影响房地产的价值。还有一些房地产的周围环境较差， 一栋房屋建筑周围环绕着河水， 但是由于无人治理， 河水出现异味， 在该房地产居住的居民都会闻到臭味， 这时候该栋建筑的售价比较低， 在2000元/平方米左右， 而在同一年小区物业对和小河进行了治理， 改变了河水原来的状态， 这时候房屋的价格在3000元/平方米左右， 同一年， 房地产这就的程度相差无几， 评估的对象也没有变更， 从估算理论来讲， 房屋的价格是不会有所变化的， 但是实际的房地产价格变动幅度较大， 这就是由外界因素引起的， 所以在进行评估的过程中， 不能只对房屋的情况进行分析和评估， 还需要节后房地产周围的实际情况进行考虑， 这样才会提高当地产评估的准确性。
　　
　　三、成本法改进建议
　　
　　1、增加效用评定的环节
　　
　　通过对上文的举例分析， 了解到房地产实际效用也会对房地产的实际价值造成影响， 所以在实际的当地产评估时， 效用价值也会影响其成本的估算， 这就需要根据实际情况来进行修正和调整， 在成本估算时需要增加一项效用评定的环节， 对于可能会对房地产价值造成影响的折旧进行调整， 利用对房地产的使用功能的调整改变房地产的实际效用。
　　
　　2、增加实地折旧鉴定环节
　　
　　上述提到的折旧方法都易忽略货币时间价值和转移规律。可以通过评估人员的经验， 对房屋的维护程度， 进行实地折旧的鉴定损毁程度， 将理论的折旧和实际的折旧根据实际的侧重情况， 估算出所占比例， 得出综合的成新率。
　　
　　3、增加外部环境的修正
　　
　　可以结合市场法进行修正， 将外部环境影响因素分成两个部分， 一部分为无形影响， 划分不同的程度， 制作出等级的修正系数， 评估人员根据本身的经验， 实地考查， 判断非实体的价值影响， 适当调整评估值。
　　
　　四、结语
　　
　　成本法有着使用范围广、计算相对简单等优势， 但同样也有忽视效用的影响、折旧不准确、忽略外部环境因素、评估人员经验要求高等缺点。想要解决这些问题， 只有从实践中多获取经验， 才能防止评估值偏离实际值。
　　
　　参考文献
　　
　　[1]韩晓霏。试论成本法在不同房地产评估的应用[J].中国乡镇企业会计， 2013 （9） :132-133.
　　[2]黄耀荣。成本法在不同房地产评估的应用解析[J].城市建设理论研究：电子版， 2014 （13） .