经济合同、资金管理、租赁业务及房地产开发审计要点

　　近年来，在我国实施铁路发展多元化一体化经营的发展战略以来，铁路非运输企业利用自身优势，不断发展壮大，经济效益也大幅度增长。与之同时，铁路非运输企业所面临的经济环境愈发复杂，经营风险增多。

　　这就对内部审计在改进风险管理及加强内部控制等方面的需求也日趋强烈。下面笔者就从铁路非运输企业在经济合同、资金管理、租赁业务、商业贸易、房地产开发等业务中容易忽视的关键控制点方面提出一些粗浅的看法。

　　一、经济合同审计中应关注的重点内容
　　
　　（一）合同中价款的支付办法

　　检查合同中对价款的有效约定，如审查产品销售合同时，要审查对方是否有按时支付合同价款的能力，是否订立有先供应产品后收款的情况，尤其是合同中是否有“货到后付款”之类的严重错误。

　　审查产品购买合同时，则应审查价款的支付是否与产品的供应量和供应时间相对应，是否存在先付款后提货等条款。

　　（二）违约责任和解决争议的方法

　　检查在违约责任的约定中，是否约定有明确的违约金或者违约金的计算方法；对潜在纠纷的预测是否全面，违约责任是否与潜在的违约形态相对应，违约责任的形式是否可操作，一旦违约，能否及时挽回损失；解决纠纷的方式是否明确，审查诉讼或仲裁管辖是否存在无效等的问题。

　　（三）合同的约定期限和法定的期限

　　检查是否存在因超过法定期限而丧失了对应有权利的行使权。要检查企业是否定期核查合同备案件（有无核查台账记录），一旦发现存在问题是否及时向领导做了汇报，以及是否采取了相应的补救措施。

　　（四）合同中容易被忽略的细节问题

　　关注执行合同时，产生的相关营业税、个人所得税等税金的代扣代缴的问题；关注执行合同时，由相关的服务及后续服务产生的相关费用的承担问题；关注合同执行过程中潜在风险的分担比例问题等。

　　（五）合同管理中容易被忽略的风险点

　　委托代理人的授权委托书是否有效，即委托事项、权限、期限是否与所签合同的内容相一致；是否存在驻外机构持有加盖企业合同专用章的空白格式合同，以方便其在适当的时候签订合同的情况；除合同专用章的管理外，企业公章的管理是否规范。

　　对企业主要负责人或合同管理关键岗位人员的岗位变动情况是否有必要的风险防范措施，如将离职离岗人员情况及时明确告知与企业有主要或者重要经济往来关系的客户等。

　　（六）同一业务前后各期合同的签订情况

　　分析投标单位的变化情况，检查是否存在投标时拉几个单位当“托”、供货单位轮流坐“庄”、价格相对较高等损害本单位利益的行为；对投标单位少于两家的情况要特别关注，检查是否有暗箱操作。

　　（七）变更及解除的合同

　　对变更及解除的合同，要审查该合同的变更或者解除是否符合相关的法律法规，其变更或者解除的形式及程序是否合法；相关的变更、解除手续是否完备。

　　（八）发生纠纷的合同对发生纠纷的合同，是否已经及时、合理、合法地予以处理；对于相关的违约责任的划分，是否按照法律、法规的规定或者合同的明确约定。

　　二、资金管理审计中应关注的重点内容

　　（一）库存现金情况

　　库存现金实物监盘有多处存放点时，应安排同时进行或先封存再逐个监盘；不可遗漏对现金支票和转账支票存根、作废存根和空白支票的检查，检查是否存在把作废的转账支票存根附在记账凭证后作为附件；对性质重要或金额较大的转账业务，应检查实际转入与转账支票存根上注明的转入单位是否一致，建议到开户银行或收款方进行核查落实，以确认款项是否真正转给了存根联所填明的收款方。

　　（二）银行票据情况

　　银行汇票的收款人或被背书人是否与实际收款一致；汇票和解讫通知是否齐全一致；背书人证件上的姓名是否与背书相符；银行汇票是否存在逾期而银行不予兑付的风险；收取或签发的商业汇票是否属合法商品交易；承兑期限是否符合法定时间；如属分期付款，是否一次签发若干张不同期限的汇票；收取或签发支票的有效期是否符合规定。

　　（三）被审计单位货币资金的构成检查是否存在定期存款、股票国债投资、委托理财等问题；若有定期存款，应对银行进行函证或专门到银行进行调查落实，核实该定期存款是否真实、数字是否准确，有无给外单位或个人进行质押、担保等情况。

　　同时应注意在银行存款科目中是否存在有经批准的证券投资、委托贷款等具有风险性的投资资金。

　　（四）检查其他账户以发现问题通过对固定资产明细账的审计或跟踪实地、实物检查等方法，掌握资产的出租、清理、变卖等情况，查找相关收入在账目中是否有反映、收入是否完整；检查“长期投资”、“短期投资”等科目，查证其投资内容是否真实存在，是否有转移资金等问题；投资收益是否已经及时完整回收入账。

　　审查非投资类科目如“其他应收款”、“应收账款”等账目，是否存在违规借出资金或私下投资情况以及套取、转移现金，个人长期占有企业资金化公为私等行为，若存在，必须进一步追踪其利息收入、投资收益的流向等。

　　核实长期挂账款项，是否存在该项资金已回收但未及时在账面反映的情况；检查“应付账款”、“其他应付款”等科目，审核是否存在将收益性质账目进行挂账的情况，并跟踪其收益的流向及完整性。

　　三、租赁业务审计中应关注的重点内容

　　首先，对未纳入财务资产核算、未登记台账、未签订合同及前次租期到期日至下次起租开始日之间的空挡期租赁资产，要作为重点事项跟踪落实，查找资产形成、未签合同和未出租的真实原因，必要时应到现场落实和查证实物，防范转租、私自出租行为和隐瞒、截留、转移收入形成账外账、“小金库”等严重违纪违规问题。

　　其次，检查支出时，应重点关注经营期间按合同约定发生的维修、整修及零星改造费用，要检查是否符合预算管理、是否真实发生、有无高估冒算、是否按规定摊销及是否存在资本费用化的问题；对涉及房屋和其他建筑物提质改造、土地、场地等租赁（借用）的，是否按有关规定先报集团公司相关业务主管部门审批同意后，再逐级上报审批。

　　最后，重点关注有可能存在的以下行为：应公开招租而未进行公开招租的资产租赁，同地段物业采取化整为零，擅自拆分资产、低价出租，导致企业利益受损；在资产租赁工作中弄虚作假，暗箱操作，以权（职）谋私，给企业经济利益带来损失，或造成国有资产流失；在合同履行期内，未经资产租赁管理领导小组会议讨论决定，擅自降低租金或免租行为。

　　四、商业贸易审计中应关注的重点问题

　　第一，要重点审查材料采购账户，对金额较大的采购业务，审查自订货、验收、入库全过程的合同（协议）、凭证、账簿、台账等记录，以确定其是否完整准确，审查有无购货折让、退回、损坏赔偿、掉换等情况；要抽查在途材料项目，审查其购货合同、购货发票等，复核采购成本的准确性。

　　第二，对物资采购合同的检查，可采用下列方法。

　　一是进行详查。将货物发票与合同进行核对，查其单价、品名、规格是否一致，包装物、运输结算单与合同约定是否一致无误。

　　二是进行同类对比。将多个合同中品名、规格相同的货物进行核对，看价格是否不当，如有差异，要追查其形成原因。

　　三是前后纵向对比。将当期价格与前期比较，在考虑市场价格涨落因素后，判定价格的合理性，查是否有高价购入，损害企业利益的行为。

　　四是横向比较。与所掌握的集团公司内各单位同类物资采购价格比较等。

　　第三，要审查有无特殊的销售行为，如分期收款销售、委托代销、附有退回条件的销售、商品需要安装和检验的销售、售后回购、售后租回、以旧换新等销售情况，对上述情况要选择恰当的审计程序进行审核落实；对重要的或异常的销售费用项目，要审查其原始凭证是否合法，会计处理是否恰当。

　　第四，对非商贸企业偶尔开展商业贸易业务的，应特别关注除了商贸主体合同外，是否存在其他补充协议或与同一对象发生的其他业务行为，检查是否存在为做大收入指标而虚构商贸业务。如为补偿对方而在主合同外签订诸如运输补偿、货物转运费等协议，向对方额外支付费用或酬金，导致整个商贸业务亏损或利润缩水等。

　　第五，在监盘存货时，要对存货的品质状况进行观察，并且征询相关技术人员、财务管理人员、仓库保管人员等的意见，以了解和确定存货中属于滞销积压、残次、毁损的存货数量及其对损益的影响。

　　五、房地产开发审计中应重点关注的内容第一，关于土地方面

　　要对有关土地审批手续是否齐全和是否设立过抵押担保等进行尽可能详细的调查，不能只相信对方提供的有关许可证和证件，必须根据对方提供的相关证件，通过电话、网络、委托异地核证或实地考察等方式予以查证;同时应检查是否存在以危房改造、开发经济适用房等名义取得土地后，未按规定用于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是建成高档住宅、写字楼和商品房进行出售，未按规定补缴土地出让金等情况。

　　或与土地持有者合作开发（或持有土地与别的开发商合作），未按规定办理土地使用权过户手续的情况。对此，应将实缴土地出让金与了解到的国家及当地政府部门规定的应缴数对比，检查是否有问题，防范风险。

　　第二，关于规费方面。要审查公共设施配套费、水电增容费、消防设施监督金、教育附加费等规费，由于缴费程序不透明等情况，往往利用各种关系采取缓缴、欠缴或减免等方法漏缴。

　　对此，应详细了解已缴规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比，查处漏缴情况。特别是有的采取将规费委托机构或个人代理的，要重点查证是否真实，有无内部操作套取资金，损害单位利益行为。同时也可能采取发包或结算给施工单位代理的，要查证施工单位是否真实足额上缴。

　　第三，对有合资开发业务的应关注是否存在按投资比例分回的开发产品未入账，甚至将其账外出售的问题；对有委托代建业务的，是否存在将代建工程收支在往来科目核算，不按规定结算损益，形成帐内小金库，甚至收入不入账，资金体外循环的问题。

　　第四，关注是否存在将商品房用于投资、捐赠、偿债、自用及以房换地等情况，不按照视同销售进行账务处理，造成少计收入、漏缴税金等问题。

　　第五，应通过查询、现场观察等方式查证是否存在将待售商品房出租收入、周转房销售收入直接冲减周转房、出租房的改造修缮支出，或者账外存储的问题。

　　第六，注意先期销售和后期销售的同一开发项目同类商品房的单位成本前后不一致，挤占和虚增开发成本的问题；对于开发周期长的产品，应注意其完工形象进度与账面发生的开发成本是否一致，是否存在多计、少计完工产品成本问题。

　　第七，房产开发在办理竣工决算时，对尚未完工的公共配套设施，通常采用预提费用的办法将所需配套设施费预估计入开发成本。对此，要审查其根据建筑面积或投资比例计提的预提费用的准确性，是否多计或少计成本。

　　第八，关注借款费用的计量的准确性，是否存在随意分摊借款利息的问题。

　　第九，分析资金来源和流量，利用各种资料，查证是否存在签订虚假售房合同，套取银行贷款及提供虚假合同，套取银行承兑汇票等问题。

　　参考文献：
　　[1]中国内部审计协会.中国内部审计规范[M].北京:中国时代经济出版社,2005.
　　[2]编委会.高级会计实务[M].北京:经济科学出版社,2010.