M置业有限公司纳税筹划方案设计

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　　【题目】房地产公司税务筹划问题探析
　　【第一章】基于财务管理的房地产纳税筹划研究导论
　　【第二章】企业纳税筹划的理论基础
　　【3.1  3.2】房地产企业的行业及财税特征
　　【3.3】M置业有限公司财务管理活动中纳税筹划的实践及评价
　　【3.4】M置业有限公司纳税筹划方案设计
　　【结论/参考文献】房地产行业纳税筹划优化分析结论与参考文献

　　3.4 M 置业有限公司纳税筹划方案设计

　　3.4.1 筹资的纳税筹划

　　（1）选择恰当的筹资方式

　　M 置业有限公司在筹资方式主要采用了负债筹资，致使其财务风险较高。此时 M置业有限公司需针对不同的项目选择恰当的筹资方式，考虑企业的整体收益，适当的降低负债比例，增加权益筹资，合理确定企业的资本结构。假定 M 置业有限公司拟为某项目筹资 300 万元，现有两种选择，一种是向银行借款，借款成本利率为 10%,一种是发行 30 万股，每股 10 元，根据公司的盈利状况，最高可支付 40 万元股利，所得税纳税比率为 25%,没有盈利则不纳税。

　　如果企业息税前利润为 60 万元，则选择负债筹资能够产生的净收益为（60-300×10%）×（1-25%）=22.5 万元；权益筹资的净收益 60×（1-25%）-40=5 万元，此时由于负债成本可以抵税使得净收益比权益筹资多 17.5 万元。如果企业息税前利润为20万元，则选择负债筹资产生净亏损20-300×10%=10万元，这种情况不纳税；选择权益筹资则将收益全部分配，净收益为 0 元，显然，此时应选择权益筹资。

　　由此可见，不同的筹资方式承担的成本相差很大，M 置业公司应根据不同项目的情况适当的增加权益筹资，降低财务风险。

　　（2）利用融资租赁降低成本负担企业在日常运营过程中主要的租赁形式有两种，一种是经营租赁，一种是融资租赁。

　　税法规定，经营租赁方式租入的固定资产所支付的租金可在受益期间内税前均匀扣除，融资租赁租入的固定资产所支付的租金虽不允许税前扣除但租金的利息和相关手续费可税前扣除，并且固定资产可以计提折旧，折旧额也允许税前扣除。因此，选择恰当的租赁形式有利于降低租赁成本负担，降低税额负担。M 置业有限公司在需要筹资购买大型固定资产时可以考虑融资租赁，这样不仅可以减轻筹资压力，还可以降低纳税负担。

　　3.4.2 投资的纳税筹划

　　虽然 M 置业有限公司在固定资产与长期投资方面进行了一定的纳税筹划，但是在投资方面仍然存在很大的筹划空间，因此在投资方面仍需要进一步完善：

　　选择优惠政策较多的地区投资。我国为了实现生产力的战略性调整，对不同地区规定了不同的优惠政策。例如，高新地区高新技术的企业按照 15%的税率征税，并且对新办企业自投产起两年免征所得税，老少边贫地区减交或免征三年所得税。这种区域优惠政策为投资者提供了更多的投资选择。M 置业有限公司利用多余资金进行相关投资时，可以充分利用优惠政策降低税负。假设 2014 年将闲置资金 200 万元投入某刚成立的高新技术产业，拥有该企业 10%的股权，预计该企业未来的五年可实现净利润 50 万元、100 万元，符合国家优惠政策，可以为 M 置业有限公司节税：（50+100）×10%×15%=2.25万元。

　　投资方式多样化。日常经营中企业的投资一般有直接投资和间接投资两种形式，直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成购买现有企业的投资或实物资产。直接投资包括对各种有形资产和无形资产的投资。有形资产包括现金、机械设备、厂房、土地或土地使用权、交通工具、通讯等，无形资产则包括专利、商标、咨询服务等。投资者通过直接投资，可以拥有企业全部数量或一定部分数量的资产及经营的所有权，并且可以直接参与投资的经营管理。间接投资（由于其投资形式主要是购买各种各样的有价证券，因此也被称为证券投资。）是指投资者利用资本购买各种有价证券，即公司债券、金融债券或公司股票等，以预期获取一定收益的投资。

　　税法规定，固定资产投资其折旧费可以作为税前扣除项目，无形资产摊销费可以作为管理费用税前扣除。因此 M 置业有限公司在选择对外直接投资时应降低现金的直接投入，尽可能多的选择固定资产或无形资产投资。此外，用固定资产进行投资，在投资资产计价中，M 置业有限公司还可以通过资产评估提高设备价值。通过选择合理合法的评估方法和科学估高资产价值的方式，在实物资产和无形资产处于产权变动阶段时，这样的方式一方面能够对节省投资资本起到一定作用，另一方面还能达到节税的目的，这是通过多列支折旧费项目和无形资产摊销费而缩小被投资企业所得税应纳税所得额来实现的。

　　对于间接投资而言，税法规定，购买企业债券所获得的收入需要缴纳所得税，购买股票所获得的股利是税后收入不缴税。但是股票的风险远大于债券的，因此 M 置业公司需在投资前组织专业人员进行评估，在适当降低风险的情况下选择有利于减轻企业纳税负担的投资。

　　3.4.3 运营的纳税筹划

　　（1）开发环节的纳税筹划

　　①细分房产类型，有效降低土地增值税

　　房地产企业涉及的房产类型多种多样，M 置业有限公司应尽量详细划分房产类型，分别核算成本，使得普通标准住房能够适用国家规定的免征土地增值税的优惠政策。税法规定："在成片受让土地使用权后，纳税人转让或分期分批开发房地产的，可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例、建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。"例如 M 置业有限公司 2013 年开发一房地产项目，该项目致力于普通标准住宅和高档住宅。开发面积为 10000 平方米，地价为 1000 万元，开发成本为 2500 万元，普通住宅 4000 平方米，售价为 5000 元/平方米，高档住宅开发面积为 6000 平方米，售价为 7000/平方米。此处按建筑面积分摊普通标准住宅与高档住宅的成本。则：普通标准住宅可抵扣的成本= （地价+开发成本）×（普通住宅建筑面积/建筑总面积）×120%+普通标准住宅税费合计=（1000+2500）×（4000/10000）×120%+2000×5%+2000×5%×（7%+3%）=1680+100+10=1790 万元土地增值额为：2000-1790=210 万元普通标准住宅的增值率为 210/1790=11.7%根据我国税法规定：普通标准住宅增值率不超过 20%免征土地增值税，由此可见，将普通住宅与其他类型的房产分别核算有利于降低企业的税负负担，详细的划分房产类型也有利于享受国家其他的税收优惠政策。

　　②转变建房方式，降低营业税纳税负担

　　合作建房是指一方提供资金，另一方提供土地使用权，双方合作建造房屋。根据税法有关规定，合作建房分为"以物易物"和成立"合营企业"两种方式，这两种方式能够产生不同的纳税义务，经过合理规划可以产生很大的纳税空间。

　　例如，M 置业有限公司通过土地拍卖市场竞得一块地价为 3 亿元的土地，由于资金与技术的问题，M 公司可采用合作建房的方式与乙公司联合开放此房地产。由 M 公司提供土地使用权，乙公司提供资金，双方规定，房屋建好后双方平分。工程结束后，估计双方可分得 4 亿元的房屋，如果 M 公司通过转让土地所有权获得部分新建住房的所有权，这样需缴纳转让无形资产的营业税，此时转让土地所有权的营业税为 3 亿元，M需要缴纳 1.5 亿元。但如果 M 公司以土地使用权、乙公司以货币资金成立合营企业合作建房，双方共同承担风险、分配利润，这样可以避免缴纳营业税。

　　（2）销售环节的纳税筹划

　　①调整销售价格，利用优惠政策节税

　　价格是开发商和购买者最为关注的问题，也直接关系到营业税和土地增值税的纳税金额。因此制定合理的价格策略能够有效的降低纳税负担。而房地产的定价策略主要围绕土地增值税展开，因为土地增值税实行四级累进税率（30%、40%、50%、60%），并且存在普通住房的增值率不超过 20%免交土地增值税的优惠政策。由此可见，并不是价格越高，开发企业的税后利润就越高，也有可能减少。因此，M 置业有限公司应该合理确定价格，利用税率特点和优惠政策，有效影响纳税金额。

　　例如，近年来装修费用在房款中所占的比重呈逐年上升趋势，M 公司准备出售其拥有的一套房屋及土地使用权，由于该房屋已经使用过一段时间，室内各种设备已经安装齐全。该房屋市场价值估计 400 万元，其中各种装备价值约 50 万元。现有两种方案：

　　方案一：M 公司在与购买者签订合同时，转让价格在合同上以全部金额体现，则增值额增加了 50 万元，计税依据也增加 50 万元。

　　方案二：M 公司与购买者签订合同时，只注明 350 万元的房地产的转让价格，同时签订一份附属设备购销合同。这样，减少了增值额，节省了土地增值税的应纳税额。并且，由于购销合同适用 0.03%印花税率，因此还降低了印花税，一举两得。

　　通过方案一二的比较可以看出，调整销售价格分解收入能够有效的降低 M 企业的税收负担。

　　②改变销售手段，增加促销方式有效降低税收成本

　　不同的促销方式会给企业带来不同的纳税负担，因此 M 公司应慎重选择促销方式，以达到纳税筹划的目的。此处主要列举三种方式：

　　第一，赠送装修方式。M 公司可以通过赠送装修的方式下，用房屋价格与装修价格的差额与客户签订销售合同，同时让购买者与装修公司单独签订装修合同，这样 M 公司不仅可能在较低的收入水平上缴纳相关税费，还可以起到促销的效果。

　　第二，折扣销售方式。按照我国税法的相关规定，销售价格只有和折扣额在同一张发票上注明时，在计算缴纳营业税时才能以销售价格与折扣额的差额计算。所以，M 公司在开立发票时应注意发票的形式，以实现少缴纳营业税的目标。

　　第三，赠送物业费的方式。M 公司可以单独设立物业公司，与购房者分别签订销售合同和物业合同，使得销售价格在两个合同之间合理分配，因为物业费只需缴纳营业税，不需缴纳土地增值税。这样，M 公司可以降低销售住房的收入，从而少缴纳土地增值税。

　　③选择合适的销售收入确认方式，利于缓税或减税企业有多种结算方式，这是根据不同的结算方式收入有不同的确认时间这一标准而区分的。我国税法规定：可以确认为收入时间的分为直接收款、分期收款和分期预收货款三种情况。直接收款方式确认为收入的时间是以收到销货款后将提货单交给买方的当天，或者取得销货款凭据后将提货单交给买方的当天；赊销或分期收款销货方式的收入确认时间则是合同约定的收款日期为准；而分期预收货款销售的情况是交付货物的时候也就能确认收入实现。房地产企业一般销售收入金额比较大，可以通过分期收款和分期预收货款的方式延迟缴税时间，M 置业有限公司属于房地产企业，因此可以采用分期收款和分期预收货款的方式以达到延缓纳税的目的。

　　3.4.4 利润分配的纳税筹划

　　虽然 M 置业有限公司弥补亏损、股利政策方面实行了一定的纳税筹划，但在还存在不足之处，需要在原来的基础上进一步完善：一方面是 M 置业有限公司可以不把在低税地区投资产生的利润进行分配，以期减轻其税收负担。因为按照税法有关规定，纳税人获得的利润是从其他企业的已缴所得税的利润中而来的，即联营企业投资方从联营企业分回的税后利润，可以在计算本企业所得税时根据其已缴纳的份额予以调整。 如果投资的企业所得税税率高于联营企业的，投资方分回的税后利润应按规定补缴所得税；如果投资方所得税率低于联营企业，不退还所得税。从上述规定可以看出，被投资企业利润不向投资者分配的话就不必补缴所得税。

　　这样，M 置业有限公司通过保留低税率地区被投资企业的税后利润不进行分配然后转为投资资本的纳税筹划方法，可以减轻其税收负担。

　　另一方面，可以通过把准备发放的现金股利转变为用现金收购本公司的股票注销的方式使公司的股票上涨，从而帮助股东获得利润。股东由于股利的减少而使得所要缴纳的所得税也随之减少，从而降低了税负负担。当然，M 置业有限公司在减少其资本注销股份时需得到有关部门的批准方可执行。